Magyarországon is feljövőben az ingatlanlízing

A lízingelési technika - igaz, a mainál jóval egyszerűbb formában - a tengerentúlról indult el még az 1870-es években, hogy a második világháború után mind nagyobb teret nyerjen a fejlődésnek indult európai gazdaságokban is. Ez az elsősorban vállalkozások számára kitalált hitelkonstrukció ugyanis akár személy- és haszongépjárművek, gépek, berendezések, szállítóeszközök és nem utolsósorban iroda-, illetve egyéb ingatlanok megszerzéséhez is igen előnyös, hiszen a hiányzó tőke így nem akadálya a működés beindításának vagy a további beruházásoknak, fejlesztéseknek.
A lízingelés szabályozása az Egyesült Államokban és a nyugat-európai országokban eltérő: ez utóbbi területen többnyire pénzügyi tevékenységként kezelik, és ezért igen szigorú feltételekhez kötik. Jellemző, hogy a lízingcégeknek megfelelő banki háttérrel kell rendelkezniük, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy szakosodott pénzintézet, esetleg egy banki leányvállalat, nemritkán maga a bank foglalkozik lízingszolgáltatással. Számukra a törvények szigorú pénzügyi feltételeket írnak elő, míg a valamilyen eszközt lízingelőnek a jogszabályok komoly adókedvezményeket biztosítanak.
Magyarországon, bár a tőkehiányos, gyakran likviditási gondokkal küszködő cégek igencsak rászorulnának a lízingtársaságok ingatlanszolgáltatásaira, egyelőre még igen szűk a kínálati piac. Szakemberek szerint ennek az az oka, hogy a lízing az ingatlanok esetében egyrészt drága konstrukciónak számít, másrészt sokkal több a megkötés, illetve a kockázati tényező, mint más vagyonelem-lízingelés esetében. Egy cégen belül ugyanis - a hitelintézeti törvény szerint - a valódi, vagyis a definíció szerinti pénzügyi lízinget egy önálló céget létrehozva, egyéb tevékenységektől teljesen elkülönítve kell végezni. Nem elhanyagolható szempont azonban az sem, hogy egy cég - likviditási problémáinak megoldására - a saját tulajdonában lévő ingatlanát könnyen piacra tudja dobni - mondja Opisné Fodor Anikó, a Centrál Lízing gazdasági vezetője.
Alapvetően tehát erre a két okra vezethető vissza, hogy - bár igény lenne akár 100 milliós ingatlanra is - jelenleg a lízingbe adott eszközök piacának csak keskeny szeletét fedi le az ingatlanlízing. Az elmúlt egy-két évben ugyan tapasztalható csekély növekedés (a Magyar Lízingszövetség adatai szerint 1997-ben a lízingpiacon belül az ingatlan aránya 4,36 százalék, 1998-ban már 6 százalék volt), azonban a lízingtársaságok tőkehiánya, a még mindig nem naprakész földhivatali nyilvántartás, valamint a konstrukciók viszonylag hosszú, általában hét-nyolc éves futamideje gátolják szélesebb körű elterjedését.
Az ingatlanlízingnél a mindkét félnek megfelelő, optimális értékbecslés mellett igen lényeges szempont az ügyfél pénzügyi megbízhatósága is. Ha ugyanis a lízingbevevő nem teljesíti a szerződésben foglaltakat (nem fizeti a lízingdíjat), például gépkocsi esetében egyszerűen visszavehető a lízingelt tárgy, majd ismét lízingbe adható, esetleg értékesíthető. Ám hasonló esetben a szerződés precíz szabályozása ellenére is esetleg csak évekig elhúzódó per révén juthat a lízingcég egy ingatlan birtokába (nem tudja kitenni a benne lakót, bérlőt). Mindezt kivédendő a legtöbb lízingtársaság általában csak prosperáló cégeknek nyújt szolgáltatást. Olyan társaságoknak, amelyeknek jól cseng a nevük és árbevételükből fizetni tudják a nagy összegű részleteket. Ehhez általában két-három évre visszamenőleg mérlegadatokat, banki információkat kérnek.
Szakemberek szerint az elkövetkező években Magyarországon is felfuthat az ingatlanlízing. Jó jel, hogy mind több bank (például a Hypo, a Raiffeisen, a Creditanstalt) folytat pénzügyi lízingelést, illetve néhány egyéb tőkeerős cég is beszállt a területre. Ez utóbbiak egyike a Cash & Conto Kft., amely több mint két éve kínál lízingbe lakást, üzletet, benzinkutat, raktárépületet és más ingatlant. Az ügyintézést két-három hét alatt lebonyolítják, az ingatlan árát a 30 százalékos önrész mellett 60 hónap alatt egyenlő részletekben kell az ügyfélnek törlesztenie. A teljes lízing díja forrástól és ingatlantól függően a finanszírozott összeg 2,25-2,5-szerese között mozog. Ez egy 10 milliót érő ingatlan esetében a 3 millió forintos önrész letéte mellett, 5 éves futamidő alatt, 2,25-os lízingszorzóval számolva havi 262,5 ezer forintot jelent az ügyfélnek.
Hasonló, úgynevezett operatív lízingtevékenységet folytat - vagyis saját nevükre vásárolják meg az ügyfél által kiszemelt ingatlant, amely a futamidő végén az utolsó havi törlesztőrészlet kifizetése után egy adásvételi szerződéssel kerül a lízingelő nevére - az I. M. R. Lease Kft. is. A cég mögött szintén egy tőkeerős részvénytársaság áll, amely finanszírozza az ingatlanügyleteket. A bankok úgynevezett pénzügyi lízingtechnikát alkalmaznak, ahol a kondíciók általában megegyeznek az érintett pénzintézetek által nyújtott hitelekével.
SZ. E.