Csúcson a Pillér-alapok jegyeinek árfolyama

Kiszámoltuk az azon befektetők által elért hozamot, akik negyed, fél, egy, két stb. évvel ezelőtt a tőzsdén a Pillér-ingatlanalapok jegyeiből vásároltak. (A tőzsdei átlagárfolyamok emelkedésén kívül az eddig kifizetett hozamokat is napra pontosan figyelembe vettük, brókerjutalékokkal viszont nem számoltunk.) A számításból kiderül, hogy az esetek többségében a jegyek nagyon jó befektetésnek bizonyultak, általában bőven az állampapírok hozama feletti volt a teljesítményük (lásd táblázatunkat).
A befektetési jegyek drágulása az utóbbi hónapokban alaposan fel is gyorsult (lásd grafikonunkat), az árfolyamok eddigi történelmi csúcsaikat ostromolják. Az emelkedésnek legalább négy oka lehet. Egyrészt erősen csökkentek a kockázatmentes állampapírok hozamai, másrészt az alapok hozamfizetési gyakorlata évek óta stabilnak mutatkozik, harmadszor lassan egyre közelebb kerül az alapok lejárata, negyedszer pedig sok szó esik az utóbbi időben az ingatlanpiac esetleges fellendüléséről.
Az állampapírok hozama tavaly átlagosan mintegy 4 százalékponttal esett, körülbelül ennyivel tolódott lejjebb a hozamgörbe (Befektető, 1999. január 3., 9-10. oldal). Ez hosszabb futamidejű fix kamatozású kötvények esetében ennek az értéknek többszörösével is képes emelni az árfolyamot. A Pillérek kifizetett hozama persze nem fix, sőt el is maradhat, ennek ellenére a hozamcsökkenés pozitív hatású.
Az alapok ugyanis tőkéjük negyedét-harmadát tartják csak állampapírban, ezek hozadéka az állampapír-piaci fejlemények nyomán csökken. A bevételek zömét adó ingatlanbérleti díjak viszont nem csökkennek, sőt az infláció miatt várhatóan inkább évről évre emelkednek. A befektetők ugyanakkor amikor egy befektetési jegy hozamát más befektetési formákéval vetik össze, alacsonyabb állampapírhozamokkal kalkulálnak, ami a Pilléreket is felértékeli.
Ami a jegyek hozamfizetéseit illeti, az 1994-es kezdeti nehézségek után, 1995 óta a kifizetett összegek stabilak, évi 11-14 százalékosak voltak (kivéve a Pillér I. rekordévét, 1996-ot, amikor összesen 16,6 százalékot fizetett ki). A Pillér I.-nél most február 15-től és március 31-től várható mintegy 8, illetve 12 százalék is ezt a képet erősíti (a körülbelül 8 százalék fél évre jár, az első félévi 6,2 volt, összesen tehát 14 körül fizethet 1999-re a Pillér I.).
A hagyományosan drágább Pillér II. elvileg egy év múlva, a Pillér I. pedig 2003 végén jár le. Mindkét alapnál várható, hogy ezt meghosszabbítják két-két évvel. A lejáratkor viszont a tőzsdei árfolyamnál általában 20-40 százalékkal is magasabb nettó eszközértéket fizetik majd ki, ami tovább növelheti a várható hozamot. Ha az ÁPTF esetleg nem engedélyezné a futamidő-hosszabbítást, akkor erre korábban is sor kerülhet, bár ilyesmire egyelőre semmilyen jel nem utal.
Ingatlanpiaci felfutást elsősorban az EU-csatlakozás miatt várnak sokan, állítólag várható az árak kiegyenlítődése az országok között. Emellett szó van például a lakásépítések számának növekedéséről, a lakáspiac élénküléséről is. (Lakásokkal az alapok egyelőre csak kis hányadban foglalkoznak, de tervezik ennek bővítését is.)
Mint minden olyan értékpapírnál, amely már megdrágult, kérdéses, hogy mindezek az információk beépültek-e már az árakba, és így azok a csúcsról emelkednek-e még tovább. Egy bizonyos, az ingatlanbefektetési jegyek esetében kevés dologra van garancia, kockázati szintjük leginkább a részvényekéhez hasonlítható.
A jegyek vásárlásának gondolatával foglalkozó befektetőknek érdemes tudniuk, hogy a papírok a hozamfizetés előtt 10 nappal forognak utoljára hozamszelvény nélkül. További érdekesség, hogy a névre szóló, de minden más tekintetben az A sorozattal megegyező B sorozatok gyakran olcsóbbak. Igaz, az olcsóság akkor is igaz lehet, amikor majd értékesíteni próbálja valaki azokat, így inkább csak hosszú távra ajánlhatók. (Lapzártánkkor döntöttek a Pillér I. hozamáról, ami 7,6 százalék.)
EIDENPENZ JÓZSEF