Az elmúlt 15 évben az Európai Unióban az átlagos bérleti díjak negyedével, az ingatlanárak pedig ötven százalékkal emelkedtek, miközben minden tizedik európai a rendelkezésre álló jövedelmének minimum 40 százalékát költötte lakhatásra 2024-ben.
1990-es évek, válság és járvány. Hogyan hatottak az ingatlanpiacra?
Most folytassuk az okokkal és egy kis múltidézéssel! Az 1990-es években a mainál sokkal jobb számokat produkáltak a lakásépítők Európában, sőt, a 2000-es évek első felében is kitartott a lendület. Majd elérkeztünk 2008-hoz, amely bár Magyarországon sokkal nagyobb krízist okozott, mint Európa más országaiban, azért jelentős fordulópontnak tekinthető az ingatlanfejlesztéseket tekintve.
A globális pénzügyi válság, amelyet nagyrészt az amerikai jelzálogpiac szétesése okozott, negatív hatást gyakorolt az új építésű beruházásokra. Bár a visszapattanás részben bekövetkezett, valójában soha nem állt helyre teljesen a volumen – nyilatkozta egy konferencián Emily Sinnott, az Európai Befektetési Bank Gazdasági Osztályának stratégiai divízióvezetője, a Befektetési Jelentés lakhatási fejezetének társszerzője.
Majd a 2010-es években egyre jobb számokat mutatott a világgazdaság, a hihetetlen pénzbőség egy igazi aranykorszakot hozott el, az alacsony kamatlábak pedig tovább táplálták a keresletet a lakóingatlanok iránt és persze növelték az árakat. Később pedig a világjárvány okozta lezárások és a távmunka terjedése miatt az emberek egyre több időt töltöttek otthon, ami még tovább fokozta a keresletet az ingatlanszektorban.
Továbbá a pandémia azért növelte a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt, mivel megnehezítette a fejlesztők számára az új projektek építéséhez szükséges engedélyek, anyagok és munkaerő beszerzését. A projektek átfutási ideje elhúzódott, ami pedig a bekerülési költségeket emelte.
Airbnb és a földterületek hiánya. A rozsdaövezet hozza el a Kánaánt?
De említsünk még néhány okot, amely az emberek bevételei és a lakásfenntartási költségek növekedése között növelte a szakadékot. A rövid távú bérbeadások elterjedése, különösen az olyan platformokon, mint az Airbnb, lakáshiányt generált, illetve az otthonok elérhetőségére anyagi szempontból negatívan hatott.
Ez arra ösztönzött egyes városokat és településeket, hogy korlátozzák a rövid távú bérbeadást. Az ilyen intézkedések ugyan önmagukban enyhíthetik a problémát, de csak akkor lehetnek működőképesek, ha átfogóan, más politikákkal egészülnek ki, amelyek több bérbeadható ingatlant vonzanak a piacra, így csökkentve a nyomást az árakra.
Emellett Európában a lakosság háromnegyede városokban él, és ez az arány a vidék rovására folyamatosan emelkedik. A sűrű beépítésű metropoliszok mellett az új földterületek korlátozott elérhetősége tovább bonyolítja a lakóövezetek fejlesztését. Az európai városközpontok már eleve sűrűn beépítettek, és sok esetben például parkok vagy zöldterületek nehezítik a lakóövezetek terjeszkedését.
Ráadásul a globális felmelegedés miatt a mezőgazdasági területek szerepe felértékelődik, nem véletlenül a zöldmezős beruházások helyett a rozsdaövezetek kerülnek előtérbe, csak ott szintén költségnövekedéssel szembesülhetnek a fejlesztők. Sok esetben szennyezett ipari területekről van szó, ahol meg kell tisztítani a talajt, sőt, ahogy Magyarországon is jellemző, a tulajdonviszonyok szétaprózódottak ezeken a területeken.
Nyilvánvalóan városi vagy állami költségvetési támogatással és ösztönzéssel lehet ezeket a barnaövezeteket újra benépesíteni, ami válságos időkben megint csak sokkal nehezebb. Magyarországon is egyre több rozsdaövezeti akcióterületet jelölnek ki, ahol már építkeznek, de ez ugye egy hosszú távú folyamat, vagyis hatása sem holnap fogja érinteni a lakhatást.
Nincs innováció az építőiparban, ezért drága építeni
Az ingatlanpiac nem egy önálló ágazat a gazdaságon belül, hanem szerves része annak. Így ehhez kapcsolódva az építőiparnak is szüksége van megújulásra. Többek között a szakképzett munkaerő és az innováció a kulcsszavak a jövőre nézve. A nagy építőipari vállalatok a munka meghatározó részét alvállalkozók részére továbbítják, akik nehezen találnak megfelelő készségekkel rendelkező munkavállalókat.
Ezek a kisebb cégek alacsony termelékenységgel dolgoznak, ráadásul nem feltétlenül rendelkeznek olyan anyagi háttérrel, amely lehetővé tenné számukra, hogy digitális eszközökbe vagy képzésekbe fektessenek, költséghatékonyabbá téve a kivitelezést.
Az Európai Unió építőipari cégeinek nagyjából 75 százaléka nem fektet be semmilyen innovációs tevékenységbe az Európai Befektetési Bank Befektetési Jelentése szerint. Ezek alapvetően nagyon kis cégek, lehet, hogy még számítógépük sincs. Projektről projektre élnek
– jellemzi a nem túl bíztató jelent Emily Sinnott.
De ürüm az örömben: egyre több európai vállalat fejleszt innovatív technológiákat és anyagokat, hogy gyorsabban és jobb építésű otthonokat lehessen építeni. Azonban a szektornak több támogatásra volna szüksége ahhoz, hogy az ágazat ezeket az új technológiákat integrálhassa a projektjeibe.
Nincs mobilitás, nem költöznek a fiatalok
Ráadásul a magas lakhatási költségek eltántorítják az embereket attól, hogy gazdaságilag virágzó városokba és régiókba költözzenek. A mobilitás hiánya pedig megakadályozza a vállalatokat vagy a közintézményeket abban, hogy megfelelő készségekkel rendelkező munkavállalókat találjanak, ami végső soron lassítja a termelékenység emelkedését és az általános gazdasági növekedést.
A megfizethető lakhatás hiánya elmélyíti a társadalmi egyenlőtlenségeket. A kevésbé tehetős hátterű fiatalok nem tudják elfogadni a legjobb egyetemek ajánlatait vagy a nagyvárosokban lévő állásokat, ami korlátozza a társadalmi mobilitást és állandósítja az egyenlőtlenséget. Előfordulhat, hogy valaki bekerül az ország legjobb egyetemére, ami általában a fővárosban van, de önerőből nem tudja finanszírozni a megélhetését, mert például a szülei nem tehetősek
– magyarázza Emily Sinnott.
Ezek az egyenlőtlenségek az innovációra is negatív hatást gyakorolnak. Az ambiciózus fiatal szakemberek és vállalkozók, akik nagyvárosokba szeretnének költözni, nem találnak megfelelő lakhatást, ami megakadályozhatja a vállalatokat abban, hogy befektessenek vagy terjeszkedjenek egyes régiókban. Ez nem csak országon belül fontos tényező, hanem az unió egész területén mérsékli a vándorlást és a mobilitást.
A már említett Befektetési Jelentés szerint azok közül, akik kevesebb mint tíz éve költöztek egy uniós országba, 18 százalék rendelkezik saját otthonnal, szemben az adott országban születettek 69 százalékával. Ez az arány persze idővel javul, de így is a költözés után több mint két évtizeddel a nem helyi lakosok 40 százaléka rendelkezik saját otthonnal, ami jóval a helyiek lakástulajdonlási aránya alatt van.
Áremelkedés minden szinten
Mindezen okok miatt az ingatlanárak világszerte jelentősen emelkedtek. A tengerparti városokban és különösen a turisztikai célpontokban tapasztalható a bérleti díjak és az ingatlanárak gyors növekedése. A lakásépítések lelassultak, további negatív hatásként az infláció kezelésére bevezetett magasabb kamatlábak sem ösztönözték a fejlesztéseket. A COVID-19 után a lakáskínálati hiány és részben Oroszország ukrajnai inváziója által okozott magas energiaárak még inkább áremelkedést generáltak.
A 2011-es és 2013-as – részben az európai adósságválság által okozott – visszaeséseket is figyelembe véve 2010 és 2024 vége között a bérleti díjak 26,7 százalékkal, míg a lakásárak 55,4 százalékkal emelkedtek. A leggyorsabb emelkedések közé tartozik Magyarország (234 százalék), Észtország (228 százalék és Portugália (120 százalék).
Az Európai Unióban már azonosították a problémákat, most a megoldások kidolgozása zajlik a lakhatási válság mérséklése érdekében. Nem lesz egyszerű. Ezzel folytatjuk.
Az európai lakhatási válságról szóló sorozatunk első része itt olvasható.