Az alaptézis mindig az, hogy az ingatlanpiac egy adott társadalmi-gazdasági közeg tükörképe, vagyis, ha egy ország jó eredményekkel büszkélkedhet, a jövőkép rendben van, akkor az ingatlanpiac is emelkedő pályára áll. Ehhez kapcsolódik a ciklikusság elve, amely a nemzetközi gazdasági erőtérbe ágyazva fejti ki a hatásait, főleg nálunk, ahol tobzódunk a német autóiparban és keleti akkumulátorgyártásban, miközben mint az égi mannát várjuk az uniós forrásokat.
A 2010-es évek pénzbősége, amikor szinte mindenhová ömlött a pénz, nyomtatták éjjel-nappal, elhozta a Kánaánt a magyar ingatlanpiacon is. Sorra épültek az ingatlanok, ahogy több neves vállalatvezető is elmondta, igazi aranykorszak köszöntött be. Igaz, néhányan azt is hozzátették, hogy sokkal jobban kellett volna sáfárkodni a forrásokkal.
Majd jött a pandémia, az orosz-ukrán háború, az energiakrízis, az uniós viták nyomán elmaradó források, a drasztikusan visszaeső állami beruházások. Ezzel párhuzamosan a kereskedelmiingatlan-piacon csökkenő kereslet csökkenő kínálatot vont maga után, a beruházók visszafogták a fejlesztéseket.
Az általános hangulathoz és gazdasági teljesítményhez elég csak megnézni a 2024-es ingatlanbefektetési számokat, döbbenetesen alacsony szinten realizálódtak. Öröm az ürömben, hogy 2025-ben ismét erősödni kezdett a piac az elmúlt évek visszaesése után. Elemzők szerint a tavalyi év teljes befektetési forgalma akár 700–800 millió euró körül is alakulhat, ami több mint kétszerese a 2024-es összértéknek.
Ha pedig a működőtőke-beáramlást (FDI) nézzük, akkor az MNB szerint 2024‑ben Magyarországra 5,4 milliárd euró érkezett, ami bár kevesebb, mint a 2023-as adat (5,6 milliárd euró), de azért nem állunk rosszul. A tavalyi éves adat még nem áll rendelkezésre, ráadásul sokan sokféleképpen értelmezik a számokat, és akkor még nem beszéltünk a kiáramlásról, de az érkező tőke, különösen a kínai, remélhetőleg egyszer csak megmutatkozik majd a számokban is.
Jönnek a turisták, és nem csak a fapadosok
Ha az egyes szegmenseket nézzük, azért nagyok az eltérések. A turizmus pörgette a szállodabizniszt, jöttek az ötcsillagos hotelek, új koncepciók honosodnak meg, az élményszerűség és tematikusság mindent visz. A hazai szálláshelyeken regisztrált vendégforgalom tavaly meghaladta a 2024-es rekordot, már december elején több mint 18 millió vendéget regisztráltak, ami kb. 7 százalékkal több az előző év hasonló időszakához képest.
A vidéki wellness hotelek egy-egy gyógyfürdő vagy termál mellett hétvégén fullon vannak, Budapesten pedig a fapadossal érkező nyugati fiatalok mellett decensebb vendégek is megszállnak. A Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér tavaly több mint 19 millió utast fogadott már december elején, amely a repülőtér 75 éves történetének legmagasabb éves utasforgalmát jelentette. A szállodaipar konkurenciájaként működő Airbnb viszont világszinten ki van pécézve, nem véletlenül sok nyugati államban a lakhatási válság egyik okaként azonosítják. Nálunk is inog a talaj, Terézvárosban idén már tiltva van, nem vennénk rá mérget, hogy most ez a legjobb befektetés.
A kiskereskedelem 2025-ben stabil, mérsékelt növekedést produkált, tavaly októberben a forgalom éves alapon 3,1 százalékkal nőtt a KSH adatok szerint, vagyis nem váltotta meg a világot, a vásárlóerő nem nőtt, de legalább nem is csökkent. A retail szektor ingatlanpiacán már régóta a meglévő állomány korszerűsítésével vannak elfoglalva, a hőskorszak plázaépítési bummja végleg a múlté. De van abban valami szép és elegáns, ha a nagy volumenű épületekben a szofisztikáció kerül a beruházások középpontjába.
Ráncfelvarrás, új koncepciók, esztétikai fazonigazítás, fenntarthatóság. Elég csak a Duna Plazára leendő újjászületésére gondolni, de azért a retail területén vannak más pozitív jelek is. A kiskereskedelmi parkoknál újabbak építése zajlik, amely mutatja, hogy ezek ellenállóbbak a plázáknál a válságok kapcsán (Stop Shop épül Salgótarjánban), vagy éppen tulajdonosváltásra is sor került (Park Centerek a Gránit Alapkezelőhöz kerültek). De a 2023-ban megnyíló Corvin Áruház a Blaha Lujza téren is üde színfolt a nagy unalomban, hiszen itt tavaly átadták a Time Out Market gasztropiacot.
Lassít a logisztika, erőre kap az iroda
A logisztikai fejlesztések a régiónkban már visszaestek, nálunk még a betervezett projektek pörgették a piacot, de a magas üresedési ráta (2025 3. negyedév 13,1 százalék) idén már visszafoghatja a lóerőket. Természetesen nem lesz itt fekete leves, de eljött a bűvös konszolidáció időszaka, ami egyébként már tavaly félévkor megkezdődött. Ez egy kifejezetten nagyszerű kifejezés, hiszen, ha akarjuk, félig üres a pohár, ha akarjuk, félig tele van. Mindenesetre az iparosítás továbbra is a kormány zászlóshajó-projektje, ehhez pedig kellenek a korszerű és digitalizált ingatlanok.
Jöjjön most az irodapiac, a magyar kereskedelmiingatlan-szektor egyik régi kedvence, amely az elmúlt években számos ütést szenvedett el. De a lényeg, hogy nincs KO, lábon kihordta a beszedett horgokat. Pandémia, hibrid modell, home office, energiahatékonyság, AI, digitális forradalmak a térhasználatban és az épületüzemeltetésben satöbbi satöbbi. A 2010-es évek nagy irodaboomja már csak szép emlék, nem véletlenül több eredetileg irodaháznak tervezett projekt inkább lakóházként szeretne megszületni.
Mindenesetre idén folytatódnak a fejlesztések, ráadásul nagy mozgás indult a piacon, hiszen az állami intézmények költöznek Zugló és Újbuda vadonatúj mini városnegyedeibe. Az üresedési ráta az irodapiacon makacs dolog, 2025 harmadik negyedévében 13,4 százalékot mértek. A visszafogott beruházások miatt azonban csökkenhet is, de az állami dolgozók mozgása miatt ez a tendencia lassan bontakozhat ki. Valójában senki sem merne jósolni, hogy mi lesz például öt év múlva az irodapiacon.
A lakás lett a megmentő
Izgalmas tendenciaként jelent meg 2025-ben, hogy a nagy fejlesztő vállalatok ráébredtek arra: jelenleg, rövidtávon kevesebb babér terem irodaházak építésével, ezért elindultak a lakásszektor felé. Többen nyitottak már korábban is a logisztika és a lakáspiac irányába az iroda vagy/és hotel mellett (Wing, Futureal-csoport stb.), mások inkább az irodák és/vagy építőipar után az otthonok felé is tendálnak (DVM group, Atenor stb).
Bár 2024-ban (13295) és 2025-ben (kb. 13-14 ezer) siralmasan kevés újlakás épült Magyarországon, a kormány újragondolt lakáspolitikája hosszabb távon segíthet. Míg 2023-ban még magasabb volt az átadások száma, az elmúlt két évben mélypontot láthattunk. Ugyanakkor az építési engedélyek száma megugrott, hiszen 2025 első kilenc hónapjában közel húszezer lakás építésére adtak ki engedélyt, ami 37 százalékos növekedés 2024-hez képest. De nehogy azt higgyük, hogy 2026-ban beköszönt a paradicsom, ugyanis a projektek átfutása nagyjából 3 év az átadásig. De például az új építményi (társasházi) jog törvénybe iktatása elősegíti, hogy már a tervezőasztalról lakást vehessünk.
Az Otthon Start Program (OSP) kapott már hideget-meleget, de az biztos, hogy erősen stimulálja a lakásépítési piacot, amely az áremelkedések tompítása érdekében a kereslet felfutására lassú kínálatbővüléssel reagálhat. Tavaly az éves drágulás mértéke elérte a 20-25 százalékot, sőt, az MNB Lakáspiaci jelentése szerint az év végére az éves dinamika akár a 29 százalékot is megközelíthette, ami 25 éve nem látott szint. De nem kell az OSP-re fogni, hiszen az elemzők vélekedése szerint a program nagyjából 5-8 százalékot dobott rá.
A program az első lakást vásárlókat hozhatja helyzetbe, így az egész lakásökoszisztémát dinamizálja, az adásvételek számát növelheti. De azt se feledjük el, hogy a Z-generáció lakhatási elképzelése más, mint a korábbi generációké, mobilisak, világot akarnak látni, és a saját lakástulajdont nem kezelik kultikus vagyontárgyként. Ettől függetlenül ki ne akarna saját tulajdont, ebben mindenképpen segíthet az OSP, akár a CSOK Plusszal vegyítve. Mindenesetre a lakáshitelek volumene októberben rég nem látott csúcsokat döntött meg.
Az építőipar is már csak felfelé mehet
Az építőipart se hagyjuk ki, hiszen az ingatlanpiac egyik fontos társszektora. A hatalmas munkaerőt (cirka 400 ezer fő) foglalkoztató iparág a hazai GDP meghatározó részét (cirka 6 százalék, társszektorokkal együtt 10-12 százalék) hozza, ezért is fontos a szerepe. Az uniós támogatások elapadása miatt nagy érvágást szenvedett el az építőipar, a mélyépítések nagyságrendje sem tündökölt, nem véletlenül az M1 felújítások most megdobták a siralmas számokat.
A magasépítéseknél a lakóparkok kivitelezése különösen a kiemelt státusszal megspékelve hozhat felüdülést, illetve a rozsdaövezetek hasznosítása hosszú távon jelenthet újabb megrendeléseket. Sőt, a felújítási programok hosszabb távon még biztosabb bevételt generálhatnak a kkv-szektoros és az építőanyaggal foglalkozó cégek számára. Ráadásul 2050-ig minden épületnek karbonsemlegesnek kell lennie, vagyis a nagyságrendileg több mint négymillió hazai lakóingatlant tekintve, lesz itt munka bőven.
Mi lesz idén?
Idén a választások sok mindent befolyásolhatnak, azonban mivel az ingatlanpiac egy konzervatív iparág, ezért az aktuális gazdasági trendek, az innovatív megoldások és a változó szabályozások lassan hatnak. E tekintetben üde kivételt jelenthet az OSP, amely újabb ösztönzőt jelenthet a lakás- és a bankszektor számára. Továbbra is meghatározó, hogy hiányoznak az állami beruházások, e tekintetben izgalmas lesz a választások utáni időszak, hiszen az uniós fejlesztési forrásoktól erőteljesen függ a magyar gazdaság.
Ilyen értelemben a ciklikusság is gellert kap, hiszen jobb lenne, ha a gazdasági lejtmenetben jelenthetne muníciót az uniós forrás, és nem a ciklus mélypontján fogyna el az európai pénz. Továbbá a kereslet, a fundamentumok, és az energiaháború mind-mind meghatározzák a szektort. A makroszámaink nem kecsegtetőek, alapvető kérdés, hogy mi dinamizálhatja majd a magyar gazdaságot, amely változást generálhat, hiszen egyelőre úgy tűnik, hogy a szakértők is árnyakkal hadakoznak, ha a statisztikákat kellene elemezni.