2025-ben az építőipar és az ingatlanpiac nincs a legjobb állapotban, és ez nem csak Magyarországon érvényesül, hanem egész Európában általánosan negatív trend. A gazdasági válság és lassulás közvetlenül érzékelhető az ágazatban: kevesebb beruházás és ennek következtében munkaerő, kiélezett verseny és kisebb profitok jellemzik a szektort. Ez önmagában még nem lenne újdonság, hiszen az ingatlanpiac hagyományosan ciklikusan működik. 

Lassú víz partot mos

A probléma inkább az, hogy az ingatlan egy meglehetősen robusztus ágazat, vagyis az elindított fejlesztések vagy bevezetett új technológiák több év alatt hoznak eredményt. Amit ma elindítunk – legyen az technológiai váltás, városfejlesztési koncepció vagy szabályozási irány –, annak a hatása csak hosszú évek, évtizedek alatt érik be.

A válság mellett a digitalizáció forradalma is elérte már az ingatlanpiacot, amely azonban számos kihívást jelent. Miközben a digitális szektorban egy-két év alatt teljes platformok avulnak el, újabb kütyüket alkalmazunk, egy városszövet, egy lakónegyed vagy egy épületállomány generációkon át velünk marad. Ez a lassúság egyszerre áldás és átok: stabilitást ad, de brutálisan megnöveli a rossz döntések árát.

A globális trendek egy irányba mutatnak: az emberiség egyre nagyobb arányban városokban él. Rövid időn belül a világ népességének kétharmada urbánus környezetben fog koncentrálódni, ráadásul a Föld felszínének alig néhány százalékán. Ez óriási nyomást helyez a városokra. A városi lakó ugyanakkor paradox elvárásokkal él: legyen sűrű, de zöld; legyen pezsgő, de csendes; legyen autóbarát, de fenntartható; legyen kulturális központ, de élhető mindennapi tér. 

Ezek az ellentmondások csak komplex, technológiával támogatott városfejlesztéssel kezelhetők, gyors megoldások nincsenek. Összességében rengeteg új technológia jelent meg a gazdasági-társadalmi életben, amelyek nyilvánvalóan az ingatlanpiacon is lecsapódnak, és annak jellemző folyamatait és trendjeit is befolyásolják.

A 2050-es céldátum árnyékában

Az Európai Unió célja 2050-re, hogy a teljes épületállomány közel zéró karbonkibocsátású legyen, itt a már meglévő és az épülő állományról egyaránt beszélünk. A kihívás mértékét azonban sokszor alábecsüljük. Magyarországon – és Európa jelentős részén – az ingatlanok döntő többsége 2000 előtt épült, amelyek energetikai szempontból messze elmaradnak a mai elvárásoktól.

A probléma tehát nem az új épületek szabályozása, hanem a meglévő állomány felzárkóztatása. Ez pedig nem pusztán technológiai kérdés, hanem pénzügyi, társadalmi és edukációs is. Ki fizeti meg az átalakítás költségeit? Milyen ösztönzők segítik a tulajdonosokat? Kényszer vagy belátás viszi előre a folyamatot? Megannyi kérdés, amelyre a válaszok meglehetősen homályosak, miközben ketyeg az óra.

Többek között a nemzetközi vállalatok által dominált irodapiacon a fenntarthatóság már régóta alapelvárás. Zöld minősítés nélkül gyakorlatilag nincs finanszírozható fejlesztés, a bankok és a befektetők is egyre szigorúbb feltételeket szabnak. A probléma ott kezdődik, ahol a versenypiac véget ér: a lakóingatlanok túlnyomó többségénél.

Itt már nem automatikus az alkalmazkodás. A szabályozás, a finanszírozás és a társadalmi attitűd együttesen döntik el, hogy a fenntarthatóság belső igénnyé válik-e, vagy külső kényszerként jelenik meg. A különbség nem az eredményben, hanem a megélésben van: ugyanaz a 20–30 százalékos energiamegtakarítás lehet sikerélmény vagy büntetés következménye.

Lakhatási válság

Az is izgalmas aspektus, hogy a fenntarthatósághoz fűződő viszonyunk generációfüggő, hiszen nyilvánvalóan a fiatalabbak érzékenyebbek a klímaváltozásra. Ez az igény az ingatlanpiacon, közelebbről a lakhatásban is megjelenik, hiszen jobban preferálják a környezettudatos megoldásokat. 

Azonban a magyar lakáspiac egyik legnagyobb strukturális problémája a tulajdonfetisizmus. A társadalmi beidegződés szerint az „igazi” biztonságot a saját lakás jelenti. Csakhogy az újépítésű lakások négyzetméterárai mára olyan szintet értek el, amely a fiatal generációk jelentős részének gyakorlatilag elérhetetlen.

Nyugat-Európában erre már régen válasz született: jól szabályozott, nagy volumenű bérlakásprogramok biztosítanak mobilitást és kiszámíthatóságot. Magyarországon ez még mindig hiányzó láncszem, pedig a bérlakás nem szükségmegoldás, hanem a modern, rugalmas életformák infrastruktúrája. 

Az új lakhatási formák alkalmazkodnak az életciklusokhoz – tanuláshoz, munkához, családalapításhoz –, nem pedig gúzsba kötik azokat. Szükséges az állami ösztönző és szabályozási rendszerek támogatása is az új szemléletmód meghonosításához. A bérlakáspiac alacsonyabb profittal kecsegtet a fejlesztők számára, ugyanakkor hosszabb távon kiszámíthatóbb és előremutatóbb szegmenst is jelent.

Új életmintázatok

Alapvető világtrend, hogy az évtizedek alatt a lakásárak jobban nőttek, mint a fizetések, amely mindig a fiatalabb generációk számára nagyobb tehertétel, hiszen nehezebb a nulláról belépni a lakáspiacra. 

Mindezzel párhuzamosan nő az átlagéletkor, a mindennapi szokásaink is megváltoztak, úgymond „töredezettebb” lett az élet. Sokkal mobilisabb ma már egy életpálya, amit a lakáspiac nehezen tud lekövetni, hiszen egy adásvétel nem egy-két évre szól, miközben egy karrier akár nagyobb csavarokat is tartogat egy-egy ember számára.

Vagyis több munkahelyen teljesítünk az életünk folyamán, ezzel párhuzamosan a lakhatási szokásaink is változnak, a térhasználat módosul, egy-egy lakóhelyiség használatában másra helyeződik a fókusz a tevékenységeinktől függően. A napszakok tipikus használata is módosulhat, lehet, hogy nem este, hanem napközben nézünk tévét, vagy délután otthon dolgozunk a home office keretein belül, vagyis millió változást tapasztalhatunk nap mint nap.

Merre az arra?

A lakhatási válsághoz kapcsolódva az építőipari innovációk – előregyártás, moduláris építés – nem új találmányok, inkább újra felfedezett eszközök. A panel kifejezés rossz emlékei máig torzítják a közbeszédet, miközben a modern előregyártott technológiák gyorsabbak, pontosabbak és gyakran jobb minőségűek, mint a hagyományos építési módszerek.

Az innováció azonban nem old meg mindent. Nem helyettesíti a várostervezést, nem pótolja a szabályozást, és nem váltja ki a társadalmi párbeszédet. Amit viszont tud: időt ad az alkalmazkodásra, az edukációra és a fokozatos átállásra. Az ingatlanpiac nem lesz olcsóbb. Ez illúzió. A klímaváltozás, a városok felértékelődése és a globális befektetői érdeklődés hosszú távon felfelé tolja az árakat. 

Ha sikerül összehangolni a fenntarthatósági célokat, a technológiai fejlődést és a lakhatási realitásokat, akkor egy kiegyensúlyozott fenntartható pályán haladhatunk tovább. Ha nem sikerül konszenzust teremteni, akkor marad a kényszer, a társadalmi feszültség és az utólagos tűzoltás. A döntések ideje most van – az eredmények ideje viszont csak évtizedek múlva jön el.