– Szinte a csapból is az folyik, hogy a lakáshitel-program szeptemberi indulása valóságos rohamot indított el az ingatlanpiacon. Ön hogyan látja ezt ingatlanközvetítő-hálózat tulajdonosaként és a lakásfejlesztői piac aktív szereplőjeként?
– Bár hivatalosan szeptemberre időzítették a program rajtját, a piac már nyáron lendületbe jött. A szeptember valójában nem is a startpisztolyról szól, inkább már a sprint közepén járunk, hiszen amint nyáron kiderült, hogy jön a támogatott hitel, az ingatlanpiac azonnal felpörgött. A kereslet hirtelen megugrott, mindenki gyorsan lépni akart. Ennek oka részben az volt, hogy a sajtóban folyamatosan jelentek meg hírek az árak emelkedéséről, ami még inkább felpörgette a vevői aktivitást. Ez egy klasszikus spirálhatás: az emberek attól tartanak, hogy ha most nem vásárolnak, akkor lemaradnak vagy kimaradnak, és később drágábban tudnak majd csak venni. Olyan ez, mintha egy futóversenyen a rajtvonal maga a bankfiók ajtaja lenne, hiszen mindenki igyekezett elsőként beadni a hitelkérelmét.
– Mennyire rugalmasak a bankok, vagyis mindenki számára eljön az ígéret földje?
– Ez a roham bizonyára nem mindenki számára lesz problémamentes. Az eufória mellett sokan nem számolnak azzal, hogy nem mindenki alkalmas ekkora hitel felvételére. Egy 50 millió forintos kölcsön például a bank szemszögéből is komoly összeg. Nem véletlenül a pénzintézet minimum két szempontot vizsgál: az egyén jövedelmét és a fedezet értékét.
Bizonyos mértékig rugalmasak a bankok, de azért nem lehet mindent megkerülni, vagyis egy stabil munkaviszonyból származó rendszeres jövedelem az alap. Hiába igényel a program csupán 10 százalékos önerőt, ha az értékbecslő alacsonyabb árat állapít meg az ingatlan esetében, akkor több önerőt kell előteremteni. Ez különösen azoknak jelent gondot, akiknek tényleg csak a kötelező minimum áll rendelkezésére.
– Miért most lett ekkora őrület, hiszen a 2010-es években olcsó hitelek és alacsony infláció mellett sem tapasztalhattunk ilyen pörgést?
– A pszichológia sokat számít. Most erős kormányzati kommunikáció övezi a programot, ráadásul egy valódi társadalmi problémát érint: sokak számára reális lehetőséget kínál arra, hogy végre kilépjenek az albérletből. A magyar gondolkodásban ugyanis az albérlet nem életforma, hanem átmeneti állapot, amelyet szinte senki sem tekint hosszú távú, racionális pénzügyi döntésnek – inkább kényszermegoldásnak látják. Az emberek többsége úgy érzi: jobb hitelt törleszteni, mint albérletet fizetni.
– Az elmúlt tizenöt évben az árak is drámai módon elszálltak. Ez is egy pszichológiai tényező most?
– Valóban. Két-háromszoros drágulásokról beszélhetünk az elmúlt másfél évtizedben. Ez brutális, szinte soha nem látott mértékű emelkedés. Az, akinek van ingatlana, persze örül: minden nap azt olvassa, hogy a vagyona egyre többet ér. De az albérletben élők vagy a szülők, akik a gyermekeiknek szeretnének lakást biztosítani, egyre nagyobb csapdába kerültek. Egy pályakezdő a béréből alig tud félretenni, így számára a lakásvásárlás elérhetetlennek tűnik, legfeljebb a lehetséges örökségből remélhet segítséget. Ez nagyon torz helyzet, amelyet most részben megoldhat az Otthon Start, hiszen alacsony önerővel kedvező kamattal kínál valódi megoldást.
– Mit tapasztal, kiket szólított meg leginkább a program?
– Elsősorban a fiatalokat és a családosokat, akik régóta vágytak saját otthonra. Ezért amikor jött ez a kedvező konstrukció, számukra azonnal hívószóvá vált. A lehetőség abban rejlik, hogy valódi igényre tapint rá: az emberek többsége saját lakásban szeretne élni, és most kinyílt egy ajtó ennek érdekében. Persze lesznek majd visszaélések, például amikor valaki nem első lakást vásárol, hanem „papíron” teremti meg erre a jogosultságát. De a többség tényleg arra használja a programot, amire szánták: albérletből való kitörésre vagy a gyerekek jövőjének biztosítására.
– Milyen más kardinális hatásokkal járhat a program az ingatlanpiacot és a gazdaság egészét nézve?
– Két hatást mindenképpen kiemelek. Az egyik, hogy élénkíti az új lakások építését, méghozzá nem a luxuskategóriában, hanem az átlagos, megfizethető otthonok fejlesztésében, vagyis az alacsonyabb árkategóriát érinti. A másfél millió forint alatti négyzetméterárak vonatkozhatnak egy pesti külvárosi társasházi lakás vagy egy ikerház-fél építésére is. Ez serkentheti a kivitelezőket, munkát adhat az építőiparnak a kisebb vállalkozóktól kezdve a nagyobb cégekig. A másik lényeges szempont pedig, hogy ha sokan költöznek albérletből saját otthonba, akkor csökkenhet a bérleti díjakra nehezedő árfelhajtó nyomás. Ez közvetve azoknak is segítség, akik maradnak a bérleti piacon.
– Mi lesz a befektetőkkel, akik eddig a bérleti piacra vásároltak? Nem lehet, hogy ismét az állampapírok, kötvények, az arany vagy éppen a kripto felé fordulnak?
– Rövid távon alacsonyabb hozamokkal kell számolniuk, de az ingatlan továbbra is kedvelt befektetés marad. Amikor az állampapírok hozama lecsökkent, a tőke pillanatok alatt visszaáramlott az ingatlanpiacra. Az ingatlan ugyanis biztonságot nyújt. Nem ígér óriási hozamokat, de stabil, értékálló eszköz, amit a befektetők mindig keresni fognak.
– Egész Európában egyre többször halljuk a lakhatási válságot, sőt, már nálunk is a közbeszéd tárgya lett. De valójában kinek kellene megoldania a lakhatási válságot, az államnak vagy a piacnak?
– A fiatalok pályakezdése, a családok lakhatása közös felelősség, de nem feltétlenül csak szociális kérdés, hanem gazdasági is. Alapvetően munkahelyeket kell biztosítani, amelyek megfelelő jövedelmet generálnak, és így lehet tovább lépni. Úgy gondolom, az államnak inkább szabályozóként és támogatóként kell jelen lennie – kedvező jogi és gazdasági környezetet teremtve –, de alapvetően a piacnak kell megoldania a lakhatást.
Az állami lakásépítés sokszor drága, pazarló, nem hatékony, sőt, a korrupció gyanúja is felmerülhet. Sokkal jobb lenne, ha a piac megfelelő keretek között oldaná meg az igények kielégítését. Az állam inkább támogató legyen, például a nálunk is meghonosított cafeteria jellegű lakástámogatással.
– Végezetül, ha egy mondatban kellene összefoglalni, mit hoz az Otthon Start program?
– A magyar társadalom egyik legfontosabb vágyát – a saját otthon megteremtését – újra kézzelfogható közelségbe hozza. Ugyanakkor a gyorsan növekvő árak, a túlzott várakozások és a banki szigor miatt nem mindenki számára jelent megoldást. Ezért a következő évek egyik nagy kérdése az lesz: sikerül-e a lakhatást kiegyensúlyozott, mindenki számára elérhető pályára állítani.