A fővárosban 14, a megyei jogú városokban 34, a községekben 17 százalékkal kevesebb lakás épült. A lakásépítés területi koncentrációja ugyanakkor a fővárosban továbbra is erős: Budapest 1821 új lakásának csaknem fele három kerületben épült fel: a VIII. kerületben 319, a IX. kerületben 379, a XI. kerületben 195 új lakást vettek használatba a KSH friss adatai szerint.

Azonban jó hír, hogy országos szinten az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 43 százalékkal több volt, mint egy évvel korábban. A növekedés hátterében elsősorban a nagy léptékű fővárosi beruházások álltak. Budapesten összesen 5992 lakás építésére adtak engedélyt, ami az előző év azonos időszakához képest 3,8-szoros emelkedés.

A kormány már előre látta a bajt?

Vagyis fellendülés előtt áll a budapesti újlakás-piac, amelyet már jó ideje mutatnak a gigaberuházások, a nagy lakóparkfejlesztések, és a városnegyed-beruházási programok. Elég csak a főváros Duna-partját felkeresni vagy más koncentrált építkezési területeket megtekinteni. A befektetők érdeklődése is megnőtt az utóbbi évben, kérdés persze, hogy más kormányzati programok – mint például az Otthon Start – hogyan hatnak majd az albérleti árakra, amelyek akár zavart is kelthetnek majd a piacon.

Mindenesetre jellemző, hogy a hagyományosan a lakáspiacon tevékenykedő fejlesztők mellett építőipari kivitelezők is lakóparkokat gründolnak, de ugyanígy a kereskedelmi ingatlanpiacon aktív vállalatok is nyitnak a lakáspiac felé. Előfordult már olyan is a Corvin Sétánynál, hogy egy eredetileg irodaprojektnek szánt fejlesztés lakásépítési beruházássá változott.

Vagyis az idei mélypont csupán átmenetinek tekinthető, és jöhet a fellendülés. A kormány már számított a válságos időket idéző számokra, és proaktív módon megkezdte a kármentést, azaz a fellendülés magvait már idejekorán elvetette. Azonban mivel a lakáspiac nem a leggyorsabb versenyző a gazdasági szférában, ezért idő kell, amíg az eredmények érkeznek.

A kormányzati intézkedésekről kétféle véleményt fogalmazhatunk meg. Egyrészt örvendetesek, hogy a kormány folyamatosan érzékeli és nyomon követi a lakáspiaci folyamatokat, így szinte villámgyorsan be tud avatkozni. Másrészt a kritikusok szerint nincs hosszú távú, kiszámítható nemzeti lakásstratégia, vagyis még olyan nem volt a rendszerváltás óta, hogy évtizedes távlatokban lehetett volna gondolkodni a magyar ingatlanpiacon.

Most a jogszabályban is kihirdetett Otthon Start program keretein belül 25 évre is fel lehet venni 3 százalékos kölcsönt, ez valójában a kiszámíthatóság felé tett fontos lépés. Persze itt is megszólalnak a kritikusok, hogy az állami beavatkozás és szabályozás már olyan mértékű a magyar lakásszektorban, amely veszélyezteti az ágazat piaci alapú működését. Ráadásul a Z generáció, akik egy része élhet az Otthon Start programmal, egyáltalán nem biztos, hogy hosszú időre szeretné a saját életét gúzsba kötni, még ha öt év múlva el is adhatja majd az ingatlanát.

Miért fontos a lakásépítés?

A lakáspiac alapvetően a gazdasági élet lakmuszpapírja, vagyis, ha jól pörög a szektor, akkor az egész nemzetgazdaság prosperál. Most nem ez a helyzet. Pedig az építőipar és a lakásépítés jelentős mértékben hozzájárul a gazdaság növekedéséhez, közvetetten kiemelkedő multiplikátorhatást gyakorol más szektorokra is. 

A régiós országokban 2024-ben 2-6 százalék között mozgott a lakásberuházások GDP-hez viszonyított aránya, Magyarországon ez a ráta 2005 és 2024 között 1,8 és 4,7 százalék között szóródott.

Az Eurostat adatai szerint a lakásépítések 2024 decemberében a magyar GDP 3,3 százalékát tették ki. Történelmi távlatokban a lakásépítési rekordot 2004 decemberében értük el, amikor az a GDP 5,3 százalékát tette ki. A mélypontot pedig 1,8 százalékkal 2013 decemberében mérhettük. 

Utóbbi adat a 2008-as válság következménye volt, hiszen a globális krízis beköszönte után a folyó építkezéseket még befejezték, azonban újakat már nem kezdtek el. Majd csak 2014-ben láthattuk a fényt az építőipar és a lakásépítések alagútjában, nem csoda, hogy a kormány tanulva a múlt eseményeiből, már előre készült a nehéz időkre.

Ennek egyik első elemeként tavaly bejelentették az Új Gazdaságpolitikai Akciótervet, amelyben jelentős szerepet szántak a lakáspiacnak. Ezzel valójában a kormány beismerte, hogy az addigi megoldások már nem működőképesek. A korábbi családtámogatási rendszerek a keresletet növelték, amely jelentős hatást gyakorolt a lakásárakra. 

Jól tudjuk, hogy 15-20 éves távlatban nagyjából háromszorosra nőttek az árak. A programok sok családot juttattak saját fedélhez, a kritikusok szerint viszont a piactorzító programok is tehetnek az árnövekedésért. Ennek következtében egyre többen szorulnak ki a lakáspiacról, ez pedig deklarált szociális bérlakásprogram hiányában növeli a lakhatási válságot. Az európai lakhatási válságról cikksorozatban számolunk be.

Mit tett a kormány?

Tehát egyrészt Magyarországon lassult a lakásállomány megújulása, másrészt az újlakások piaca visszaesett, harmadrészt az építőipar tragikus éveket él át a százezres munkaállományával együtt. Ennek orvoslására a kormány elindította a Lakhatási Tőkeprogramot. Először 200 milliárd forintot akartak tender útján kiosztani az ingatlanalapoknak, végül az összeget megemelték 300 milliárd forintra. Évente 25 ezer új lakás építését tűzték ki célul, amely merésznek tűnhet, ezért inkább pár év távlatában realizálódhatnak a számok, vagy legalábbis elrugaszkodhatunk a jelenlegi tragikus statisztikáktól.

Majd érkezett az Otthon Start program, amely az újépítésű lakáspiacnak további ösztönzést adhat. Felelősségteljes módon nem érdemes konkrét számokat említeni, mindenesetre ez akár 10-30 ezerrel is növelheti az adásvételek számát éves szinten. Ezen belül az újlakásokra vonatkozó tranzakciók is növekedhetnek attól függően, hogy mikor adják át ezeket az ingatlanokat.

Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnöke nemrég az Economx.hu-t arról tájékoztatta, hogy most körülbelül 15 ezer lakás áll kivitelezés alatt, és ebből idén mindössze 12 ezret fognak használatba adni. Ez a mélypont, és innen már csak felfelé visz az út. Koji László hozzátette, hogy 20 ezer fölé mehet az épülő lakások száma jövőre, és rövid távon belül el lehetne érni az ideális 30 ezer újépítésű lakásszámot is. 

A lakásépítések száma az elmúlt 4 évben csökkenő trendet mutat, ezért ambiciózus célnak tűnhet az évi 25 ezer lakás megépülésére vonatkozó kormányzati terv. Ennek a számnak az elérése valószínűleg több év alatt valósulhat meg, mint ahogy történt 2015-2020 között.

Az MNB becslése szerint 10 ezer új lakás megépítése egy évben 0,8-1,0 százalékponttal emeli a GDP adott évi szintjét közvetlenül az építőipar teljesítményén és a lakásépítésekhez kapcsolódó egyéb ágazatokon keresztül.