Az MNB friss, novemberi jelentése szerint a makrogazdasági környezet az év első felében kedvezően alakult a lakáspiac számára. A foglalkoztatottság magas szinten maradt, a reálbérek nőttek, a háztartások nettó pénzügyi vagyona pedig már a GDP 110 százalékát tette ki, ilyen háttérrel pedig sok család úgy érzi, hogy most megengedheti magának a költözést. Bár a bérdinamika lassult, a reálkeresetek emelkedése bőven életben tartotta a vásárlási kedvet.

A kereslet soha nem látott ütemben pörgött fel, az árak nem véletlenül elszakadtak a fundamentumoktól, a hitelezés új lendületet kapott, miközben az újlakások kínálata még mindig meglehetősen szegényes. De ugyanígy a használtlakás-piacon is villámgyorsan felvásárolták az újszerű, kiváló és jó állapotú lakásokat. 

Az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 2025 első félévében 5 százalékkal bővült éves összevetésben, sőt, a szeptemberben elindult Otthon Start Program (OSP) még jobban fűti a keresletet, miközben a kínálat nem tudja utolérni magát. Mindenesetre a fix 3 százalékos hitellel szeptemberben elindult OSP hatása azonnal látható volt: augusztusban 46 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok iránti kereslet, illetve szeptemberben a tényleges tranzakciószám is 37 százalékkal ugrott meg.

A program hatására nyilvánvalóan a vevők között az első lakást vásárlók aránya meredeken emelkedett, míg a befektetők egy része inkább az eladói oldalon jelent meg, amit a csökkenő bérleti hozamok is magyaráznak. A lakáskiadás ugyanis már nem hozza a korábbi évek számait: országosan 6–7 százalék, Budapesten pedig alig 4,4 százalék körül mozognak a hozamok. Ennél a magyar állampapírok is kecsegtetőbb számokkal csalogatják a befektetőket. 

Lakásárak: elszakadás a valóságtól

A jelentés egyik legfontosabb üzenete, hogy 2025-ben Magyarország produkálta az Európai Unió legmagasabb lakásár-emelkedését, hiszen 2025 második negyedévében a növekedés 17,9 százalék volt nominálisan, amely a harmadik negyedévben 23,9 százalékra gyorsult. Sőt, Budapesten még ennél is döbbenetesebb az áremelkedés, hiszen a harmadik negyedévben az egy évvel korábbihoz képest már 29,9 százalék a gyorsulás.

Ezzel együtt tovább nő a túlértékeltség: az állami beavatkozások nélkül valószínűleg meglehetősen csendes mederben csordogálna a magyar lakáspiac. Vagyis a fundamentumok és az árak közti rés egyre csak nyílik, hiszen az MNB mutatója szerint országosan 18,8 százalék a túlértékeltség, a fővárosban még ennél is magasabb.

Vagyis a lakások ára látványosan gyorsabban nő, mint a jövedelmek, a bérleti díjak, az építési költségek vagy éppen a megfizethető hitelösszeg. Ez a piaci túlfűtöttség előbb-utóbb a stabilitást is érinti, ezért jelentette be a jegybank, hogy 2026-tól szektorális tőkepuffert ír elő az ingatlanfedezetű hiteleknél, vagyis erősebb védekezésre kötelezi a bankokat egy esetleges negatív fordulat esetére.

Egyelőre lassulás nem várható, hiszen az MNB előzetes kalkulációi szerint 2025 utolsó negyedévében is 6–7 százalékkal emelkedhetnek az árak negyedéves alapon, így az év végére közel 29 százalékos éves drágulás várható. A budapesti dinamika csak azért lesz valamivel enyhébb, mert az OSP árkorlátai fékezik az emelkedést, míg vidéken ilyen korlát gyakorlatilag nincs.

A bérleti díjak növekedése szintén folytatódott, de egyre visszafogottabb: országosan 6,5 százalék, míg Budapesten 6,6 százalék. A kínálat viszont nő: szeptemberben 16,2 ezer kiadó lakást hirdettek, ami 9 százalékos éves bővülés.

Vagyis a bérleti díjak már alig tudják tartani a lépést a vásárlási árakkal. Ez persze az albérletpiacon otthont keresők számára jó hír, hiszen az árakra lefelé ható nyomás nehezedik. Nem véletlenül egyre több befektető szabadul meg a bérlakásoktól, a Terézvárosban betiltott airbnb-tevékenység sem növeli az ilyen típusú befektetés iránti érdeklődést.

A hitelösszegek nőttek, a darabszám nem

A lakáshitelpiac már a program elindítása előtt is magasabb fordulatszámra kapcsolt, hiszen 2025 első félévében a bankok 808 milliárd forint értékben kötöttek új lakáshitel-szerződést, ami 26 százalékos éves növekedés. Ugyanakkor eközben a szerződések száma mindössze 8 százalékkal nőtt, vagyis nem a hitelezési kedv, hanem a magasabb lakásárak növelték az átlagos hitelösszeget. 

A következő félévben azonban a bankok a verseny élénkülésére, és így a feltételek lazulására számítanak, sőt, egy negyedük például csökkentené az elvárt önerőt. Vagyis az OSP hatásai a következő hónapokban lesznek láthatóak a hitelintézetek szerződési állományában.

A lakásvásárlás elérhetősége ugyan javul az új, olcsó hitel miatt, de az MNB világosan figyelmeztet: ha a kínálat nem bővül elég gyorsan, akkor a keresletnövekedés újabb árrobbanást generál. Jelenleg pontosan ezt látjuk, hiszen miközben a kereslet dübörög, a lakásépítés egyelőre képtelen utolérni ezt. 

2025 három negyedévében mindössze 7,5 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt, ez 14 százalékos visszaesés éves összevetésben. Az idei esztendő lehet a mélypont, innen már nem lesz nehéz jobb számokat produkálni. Az engedélyek száma ugyan megugrott a második negyedévben – több mint kétéves rekord született –, de ennek jelentős részét a szigorodó építési szabályozások előtti sietség okozta, nem valódi piaci reakció. 

Pozitív jel ugyanakkor, hogy a társasházi építkezések száma Budapesten háromszorosára, míg országosan duplájára nőtt. A fővárosi újlakáskínálat is bővül, a négyzetméterár pedig elérte az 1,77 millió forintot, vagyis a kínálat mindössze 17 százaléka fér bele az OSP árkorlátjába. De erre már érkezik a beruházói reakció, hiszen az újonnan piacra kerülő projektek esetében már 29 százalék a megfelelés, vagyis a fejlesztők próbálnak igazodni a program feltételeihez. Egyre több kiemelt beruházás lesz kompatibilis a jövőben a 1,5 millió forintos m2-árkorláttal, vagyis a program keretein belül felvehető hitellel vásárolt újlakások aránya fokozatosan nőni fog.

Meddig tarthat ez a tempó?

A jelentés adatai alapján a lakáspiaci rohamtempó rövid távon még folytatódhat, de a fundamentumokkal való egyre nagyobb eltérés – vagyis a túlárazottság – miatt ez hosszabb távon kockázatot jelent. A kritikus pont továbbra is a kínálat: ha nem nő elég gyorsan, a kereslet által generált nyomás az árakat tovább pumpálja. Ez esetben visszaesünk oda, ahol 2020–22 körül tartottunk: egy túlfűtött, túlértékelt piachoz, amelyet már nem lehet tovább hajszolni. Reméljük, hogy most nem ez lesz a forgatókönyv.