Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
– Minden építőipari és ingatlanfejlesztési projekt esetében alapkérdés, hogy a bekerülési költségek hogyan viszonyulnak a bevételekhez. De valójában hogyan lehet előre professzionálisan meghatározni egy beruházás teljes költségét?
KÁ: A nagyságrend már az előkészítési, tervezési szakaszban eldől, vagyis akkor lehet a projekt költségstruktúráját – figyelembe véve az építtetői célokat – leghatékonyabban kialakítani, miközben persze időközben változások is adódhatnak. A nagybetűs költséget többek között befolyásolja az ütemezés, a technológia, a minőség, illetve az épület teljes életciklusát tekintve ide sorolhatjuk az üzemeltetést is. Nem véletlen, hogy a fejlesztés elején lényeges, hogy egy olyan költségszemléletű projektmenedzser támogassa a beruházót, aki az átfogó stratégiai célok mentén szemléli a teljes folyamatot. A CÉH zRt. projektmenedzsment szemléletében éppen ezért a költség, az ütemezés, a minőség és az üzemeltethetőség nem külön-külön, hanem egymással összefüggő döntési rendszerként jelenik meg.
– De milyen előnnyel jár, ha egy beruházó projektmenedzsert alkalmaz a költségoptimalizáció érdekében?
KÁ: A projektmenedzsment a teljes költség néhány százalékát teheti ki, miközben maga az organizációs költség, vagyis például a felvonulás, a daruzás, a kerítésépítés satöbbi akár 10 százalék is lehet. Vagyis a beruházás elejétől alkalmazott jó projektmenedzsment jó ütemezéssel az organizációs költségeket rögtön jelentősen csökkentheti, vagyis már a projekt kezdetén megtérül a munkája. De ugyanez az eredményesség vonatkozik a nagyobb értékű anyagok kiválasztására vagy éppen az építési technológia meghatározására is: ezek a tételek a teljes kivitelezési folyamatban jelentős megtakarítást jelenthetnek.
– De valójában miben nyújt többet a költségoptimalizálás az egyszerű költségcsökkentésnél?
KÁ: A költségcsökkentés csak az árra koncentrál, vagyis legyen olcsóbb a beépített anyag vagy éppen a szerkezet. Míg az optimalizációval plusz értéket teremtünk, hiszen már nemcsak a beruházási költség jelenik meg, amelyen egyszerűen csökkenést eszközlünk, hanem az adott fejlesztés teljes életciklusát nézzük, így itt már szóba kerül a karbantartás vagy éppen az energiafelhasználás, amelyek majd jóval később jelentkező költségek.
HM: Az az alapvető kérdés, hogy az adott költségcsökkentés – például egy anyagbeszerzés – milyen egyéb következményekkel jár a határidőre, a minőségre és a későbbi üzemeltetési költségre vonatkozóan. Vagyis mindenképpen perspektívában kell gondolkodni, nem lehet rövidtávú szemlélettel sikeresen menedzselni egy fejlesztést, majd később az adott ingatlan működését. Olcsóbb az elején bevonni szakembert, vagyis költséget optimalizálni a tervezési szakaszban, mint a kivitelezési szakaszban. Összességében a projektmenedzsment a teljes beruházást végigkíséri, hiszen a költségeket az elején lehet jól behatárolni és ezzel kapcsolatban jó döntéseket hozni.
– Konkrétan milyen szempontokra gondolhatunk, amelyek jelentős költségcsökkentést eredményezhetnek?
HM: Ide sorolhatjuk az építési módot, az épületgépészetet és -villamosságot, vagyis fontos az igényszint pontos meghatározása, az alapadatok rögzítése. Például az épület hűtés-fűtésénél már plusz-mínusz egy fok különbség jelentős költségkülönbözetet okozhat. Előfordulhat, hogy az épületet túlméretezik a beépítésre kerülő technológiához képest, vagyis magát az épület alaprajzát is lehet technológiára optimalizálni, ezzel is költséget csökkenteni. De az alapozási mód megválasztásával, az épület telken belüli elhelyezésével is – amely a földmunka intenzitását befolyásolhatja – lehet optimalizálni. Rengeteg tényező merülhet fel, amelyek kivitelezés közbeni módosítása rendkívül kontraproduktív lehet, mert költségnövekedést okozhat.
– Mennyire lehet meghatározó maga a kivitelezésre kiírt tender, előfordulhat-e, hogy a versenyeztetett vállalkozásoknak a beruházó nem kellő precizitással fogalmazza meg a feltételrendszert?
KÁ: Nagyon fontos a professzionális kiírás, hiszen, ha például túlzottan optimista, nem reális ütemezésbe hajszoljuk bele a kivitelezőt, amit később nem tud teljesíteni, akkor az ütemterv módosítása költségnövekedéssel járhat. Ráadásul előfordulhat, hogy az időközben megjelenő kockázatokat az építtető át akarja hárítani a kivitelezőre. Vagyis az is stratégiai kérdés, hogy a fejlesztő milyen kockázatokat hárít a vállalkozókra, és milyen kockázatokat vállal saját maga, hiszen minden áthárított kockázatnak ára van vagy ára lehet. Csak a példa kedvéért említsük meg az árfolyamváltozások lehetőségét, amelyek az anyagárakat befolyásolják.
– Vagyis nem csak a tender esetében, hanem később a vállalkozói szerződések esetében is körültekintően kell eljárni. Mire kell figyelni?
KÁ: Ha a szerződéses feltételrendszer nem kiegyensúlyozott, vagyis a kockázatok egyoldalúan az egyik félnél összpontosulnak, akkor annak a felmerülő potenciális veszteséget egyedül kell viselnie. Ilyen lehet egy túlságosan lenyomott ár egy adott munkafázisnál vagy anyagköltségnél. E problémák kezelésére nagyon jó eszköz lehet a FIDIC-alapú megállapodás, amelynek kifejezetten az a célja, hogy kiegyensúlyozott szerződéses feltételrendszert biztosítson mindkét fél számára.
– Ha már a kockázatoknál tartunk, hogyan lehet valójában kezelni az előbb említett változásokat, amelyek például az árfolyamra, az alapanyagárra vagy éppen a kapacitásra vonatkoznak?
HM: A pandémia idején például árindexálást alkalmaztunk egyes anyagoknál, vagyis árváltozás esetén a megrendelő és a kivitelező egymás között a meghatározott arányban osztotta meg a többletköltséget. Az árkockázatot alapvetően tartalékképzéssel lehet kivédeni, vagy a beruházó készletezést, vagy előleget biztosíthat a kivitelezőnek, hogy a nagy értékű anyagokat előre beszerezze, tárolja. A kapacitáskockázatra pedig az lehet a megoldás, hogy egy jól előkészített projekt esetében már előzetesen kommunikációt folytatunk, egyeztetünk a potenciális vállalkozói körrel, hogy időben felkészülhessen a piacra érkező beruházásra.
– Térjünk még vissza a tenderhez, hiszen a jó stratégia lehet a beruházás sikerének a kulcsa! De milyen is egy jó tenderstratégia?
KÁ: A jó stratégia segít abban, hogy egy többszempontú tendert lehessen lebonyolítani, ahol nemcsak az ár, hanem többek között a minőség, a szakmai képesség és a határidő versenyez, vagyis összességében a legjobb ajánlatot lehet kiválasztani, nem pedig csak a legolcsóbbat, ami később még meglepetéseket tartogathat. Egy tenderben lehet versenyeztetni a feltételrendszert is, hiszen ahogy már az előbb szóba került, az áthárított kockázatoknak ára van, de a reális fizetési ütemterv is lényeges: van-e előleg, milyen ütemben zajlik a kifizetés – ezeket a szempontokat figyelembe kell venni a tenderen. Összességében tehát alaposan definiált megrendelői követelmények alapján kaphatunk reális összehasonlítható ajánlatokat.
– Ne feledkezzünk meg a technológiáról sem, vagyis hogyan támogatja az egyre szélesebb körben elterjedő BIM (építményinformációs modellezés) a pontosabb költségtervezést?
HM: A BIM nagyon sok szempontból támogatja a CÉH zRt. projektmenedzsment- és tervezési munkáját, hiszen a BIM-alapú folyamatokban a szakágak összehangolt, jó minőségű terveket készíthetnek, így nagy biztonsággal számíthatunk arra, hogy azok ütközésmentesek, kevesebb hibát tartalmaznak, így a kivitelezés során kevesebb problémát kell majd kezelni, kevesebb pótmunkára kell számítani. Ráadásul a BIM segít a pontosabb költségvetés készítésében is, illetve a szakági változásokat könnyebben láthatjuk. Összességében ebben az integrált rendszerben, ahol az összes szakág együttesen megjelenik, könnyebb a változásokat követni, illetve azok hatásait elemezni.
– Ma már minden a mesterséges intelligenciáról szól, ezt hogyan hasznosíthatjuk a költségoptimalizációban?
HM: A mesterséges intelligencia egyrészt segíthet a tervek, költségvetések ellenőrzésében, összehasonlításában, értékelésében, illetve az egyes változások következményeinek a felmérésében. Ezeket a megoldásokat mi is használjuk, hiszen ma már szinte minden tervező és mérnöki szoftver rendelkezik AI-alapú megoldásokkal, vagyis ezek már beépültek a mindennapjainkba.
– Végezetül nézzük nagyobb perspektívában a beruházásokat! Már korábban beszéltünk arról, hogy az életciklus-szemlélet megfelelő jövőképet is jelenthet. De hogyan kell ezt konkrétan értelmezni?
KÁ: Az adott beruházás fejlesztési költségeit és a teljes életciklusra vonatkozó költségkalkulációt együtt vizsgáljuk. Ezért fontos, hogy már a projekt előkészítési szakaszában több szcenáriót nézzünk meg, hiszen a beruházónak összességében kell vizsgálnia a projektet, majd a különböző változatok közül dönthet, hogy milyen stratégia szerint fejleszt. Például egy drágább építéssel később üzemeltetési költségeket lehet spórolni, vagy éppen az olcsóbb építéshez drágább fenntartási költségek párosulhatnak.
HM: Egyszerűen fogalmazva, ha leszigeteljük az épületet, az drágább, mintha nem szigetelnénk le, de a szigeteléssel évente pénzt takaríthatunk meg a fűtésen, így, ha a teljes életciklust nézzük, akkor a költségek egy idő után megtérülnek. De olyan szempont is lehetséges, hogy a beruházó a hőszigetelésre költött összeget – amellyel spórol a fűtési költségen – az adott üzemben még egy gép beállítására fordítja, és így többet tud termelni, ami később jobban megtérül, mintha spórolna a fűtésen. Vagyis ezeket a szempontokat a projekt elején átfogóan kell megvizsgálni, egy tételt nem önmagában nézünk, az adott költséget nem önmagában akarjuk csökkenteni, hanem az összes szempontot mérlegelve teljeskörűen tekintjük át a folyamatokat, és a teljes életciklusra vetítve optimalizáljuk.
Ez a szerkesztőségi tartalom a CÉH zRt. támogatásával valósult meg.
