Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
2015–2025 között nagyjából másfél millió adásvételt regisztrált a KSH Magyarországon, ugyanakkor a tavalyi év végső adatait még nem tudjuk pontosan. A lakáspiaci tranzakciók száma azért is érdekes, mert gyakorlatilag Magyarország gazdasági lenyomataként is értelmezhetjük.
Ha kevés a tranzakció, vagy éppen az előző évhez, évekhez képest csökkenést láthatunk, akkor nagy valószínűséggel a gazdaságban is visszaesést vagy éppen megtorpanást tapasztalhatunk.
Ugyanakkor a negatív tendenciák nem csak a gazdaságban és ennek hatásaként a társadalomban megjelenő hangulatingadozásban vagy feszültségek növekedésében érhetők tetten, hanem a geopolitikai események is nagy hullámokat verhetnek, amelyek végső soron akár a hazai lakáspiacon is lecsapódhatnak.
A globális gazdasági válság mellett az orosz-ukrán háború, legutóbb pedig Trump kiszámíthatatlan vámpolitikája borzolta a kedélyeket, amelyek nem csak energiaválság formájában csapódnak le, hanem az általános krízis elhúzódásához is vezethetnek.
Ilyen esetekben a lokális beavatkozások segíthetnek, ahogy az Magyarországon is zajlik a családpolitikával összefüggő otthonteremtési intézkedések tekintetében. Ugyanakkor a fizetőképes keresletet jelentős részben befolyásolják az itt működő nemzetközi vállalatok, multik is, akik több százezer embert alkalmaznak, és akik azért mégiscsak a nemzetközi gazdaságtól függenek, vagyis nem zárványban élünk, hanem nyitott gazdaságként navigálunk a globális viharban.
Nagy különbségek
Menjünk vissza a kályhához első körben, így a 2008-as válság Magyarországot mélyebben érintette, mint az európai országok többségét. Ennek köszönhetően nagyjából csak 2013-14-ben kezdődött meg a kilábalás, amelyet gyors gazdasági prosperálás követett, a kereskedelmi ingatlanpiacon is nagyszabású fejlesztések zajlottak.
Ugyanakkor a válságot jól mutatja, hogy 2015-ben mindössze 134 ezer adásvétel zajlott a KSH adatai szerint, ami a nagy válság előtti évet tekintve jelentős visszaesés, hiszen 2007-ben még 191 ezer tranzakciót bonyolítottak le.
Később a 2010-es évek gazdasági felemelkedésének köszönhetően 2019-ig fokozatosan emelkedtek az éves számok. 2016-ban már 146 ezer, 2017-ben 154 ezer, 2018-ban 164 ezer tranzakció köttetett. Vagyis 3 év alatt 20-25 százalékkal nőtt a szerződések száma.
Majd érkezett a COVID-19 2020-ban, és a számok kezdtek csökkenő trendet mutatni. Míg 2019-ben nagyjából hozta a piac a 2018-as számokat (157 ezer), addig 2020-ban a 134 ezer tranzakcióval ismét visszaestünk a 2015-ös szintre. A helyzetet azonban jól jelzi, hogy ezúttal nem gazdasági válság okozta a csökkenést, hanem egy világjárvány, így annak konszolidációjával együtt ismét visszatért a lendület, ennek köszönhetően pedig 2021-ben már 161 ezer adásvételt regisztrált a KSH.
Álljunk is meg egy pillanatra 2021-nél, amely rekordévnek számított a lakáspiacon. Számos tényező szerencsés együtt állása okozta a lakáspiaci prosperálást és a jelentős áremelkedést: a fokozott kereslet a pandémiás visszarendeződés után, a kormányzati támogatások (CSOK bővítése) a kedvező hitelek, az erős munkaerőpiac és jövedelmek és a kínálati szűkösség.
De mielőtt ismét fellélegezhettünk volna, Oroszország 2022-ben megtámadta Ukrajnát, és a globális energiasokk a magyar lakáspiacot is megrázta. Ugyanebben az évben már csak 138 ezer adásvétel köttetett, vagyis a hullámvasút ismét lefelé tendált.
Hiába gondoltuk, hogy ez lehet a mélypont, 2023-ban még durvább statisztikával szembesülhettünk, hiszen a tranzakciók nagyságrendje alig érte el a 105 ezret. Szerencsére ez bizonyult a mélypontnak, hiszen 2024-ben ismét felfelé pályán haladt a hullámvasút: ebben az évben 131 ezer adásvételt számoltak.
Áremelkedések és lakásépítések
A gazdasági és geopolitikai helyzet, valamint a lakáspiaci adásvételek összefüggései mellett érdemes más aspektusból is szemlélni az adatokat. Itt jön a képbe az áremelkedés, valamint természetesen az inflációs bomba a növekvő kamattal rendelkező piaci lakáshitelekkel együtt. Az infláció sokkja pusztító hatást gyakorol a társadalomban, hiszen „csak” a jövőképet bizonytalanítja el, és ki akar homokvárra építeni, azaz esetünkben lakást venni. Persze itt is különválik a befektetési és a saját célú lakásvásárlás, amelyeket eltérő tényezők befolyásolnak.
A hazai lakásárak drámaian emelkedtek 2015 és 2025 között, a KSH adatai szerint reálértéken közel 188 százalékkal, ami az egyik legdinamikusabb növekedés az EU-ban, különösen a fővárosban volt jelentős a változás. Ez a szám valójában csaknem háromszorosára növelte az árakat, az is igaz, hogy előtte a 2008-as válság okozta mélyrepülésben jelentős stagnálás mutatkozott, amely több tízezer adásvétel halasztását is jelenthette.
2015 után kiegyensúlyozottan emelkedtek az árak, majd a pandémia után történt meg a valódi robbanás, felgyorsult az áremelkedés a támogatott hitelek és a megnövekedett kereslet miatt. Emellett az inflációs sokk olyan magasra emelte az alapkamatot és ennek következtében a piaci lakáshitelek kamatát, hogy 2023-ban és 2024-ben a tranzakciók száma mindössze 105 ezer és 131 ezer volt.
Tavaly és idén
2024-ben már ismét felpezsdült a lakáspiac, de az igazi áttörés 2025-ben következett be, amikor két hullámban regisztrálhattuk az áremelkedéseket. Egyrészt a gigantikus 2022-es (14,5 százalék) és 2023-as infláció után (17,6 százalék) hatalmas kamatot fizettek az állampapírok után, de 2025 elején kivették a pénzt a befektetők, mert már mindenki jól tudta, hogy a 2024-es infláció (3,7 százalék) jókora lassulást mutat, így már nem éri meg itt tartani a tőkét.
Tavaly hatalmas pénzek áramlottak a lakáspiacra befektetési céllal, majd a március-május közötti roham után kora nyárra elcsendesedett a piac. De nyár közepén érkezett az Otthon Start Program (OSP) híre, és újabb hullám bontakozott ki a lakáspiacon. Az ősszel beindult szektorban azonban már nem a befektetők domináltak, hanem a saját lakást vásárlók.
Sőt, az OSP-nek is köszönhetően az első otthon vásárlók szerepe nőtt meg markánsan a Duna House 2025 őszi adatai szerint: arányuk közel 40 százalékos szintre emelkedett, jelentősen meghaladva a 2024-es számokat. Az OSP-ért felelős Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára szilveszterkor közölt újabb számokat.
Ezek szerint az elmúlt négy hónapban 20 ezer fiatal tudta megvásárolni első otthonát az Otthon Start Programnak köszönhetően. A szeptember elsejével indult OSP keretein belül négy hónap alatt 15 ezer szerződést kötöttek, és már folyósították a hitelt a fiataloknak, további 15 ezer szerződés megkötése pedig folyamatban van.
Az új programnak is köszönhetően a piaci szereplők és elemzők szerint 2025-ben akár 140-160 ezer adásvétel is megtörténhetett. Vagyis a tavalyi adat ismét elérheti a 2016-2020 közötti felpezsdülés időszakának statisztikáját, illetve megközelítheti a 2021-es adatot.
Az ingatlan.com szerint a tavalyi tranzakciók száma elérheti a 160 ezret is, hiszen az ingatlanhirdetési portál felületein éves és havi szinten is egyre több lakás és ház jelenik meg, vagyis a kereslet növekedése után a kínálat erőteljes növekedése is zajlik. Ezek a számok pedig nagy valószínűséggel az adásvételek terén is realizálódnak.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az Economx kérdésére elmondta, hogy 2025 után a 2026-os év még erősebb lehet a lakáspiacon a jelenlegi kilátások alapján. Az Otthon Start program vevőit célzó új fejlesztésekről tömeges bejelentések érkeztek, amelyek fő célja, hogy a négyzetméterár 1,5 millió forint alatt maradjon, ezzel erősítve a megfizethető új építésű kategóriát. Sok vevő már ezekre a projektekre vár, amelyek január-februárban jelenhetnek meg a kínálatban.
Az újépítésű lakások több szempontból is fontosak: egyrészt a kínálat bővülésével együtt az áremelkedést tudják mérsékelni, másrészt fenntarthatók, így az EU hosszú távú karbonsemleges céljait is szolgálja. Harmadrészt pedig azért, mert hiába nő a kínálat a kereslet hatására, ha az igazán jó minőségű ingatlanok nagyságrendje korlátos, vagyis a kínálat folyamatosan „hígul”, a rosszabb állapotú otthonok iránt pedig mérsékeltebb a lelkesedés.
