Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A Magyar Nemzeti Bank stabilitási jelentéséhez fűzött beszámoló szerint a magyarországi lakásárak az évezred kezdete óta 2008 végéig reálértékben 15 százaléknyit emelkedtek. Ami a közelmúltat illeti, 2008 negyedik negyedévében még stagnáltak a lakásárak, majd 2009 első félévében mérsékelt, 6 százalék körüli csökkenés volt megfigyelhető, ami nemzetközi összehasonlításban alacsonynak számít az recesszió közepedte.
A lakáspiac elmúlt évtizedének története három részre osztható a jelentés szerint. A periódus elején, 1999-2000-ben az árak nagymértékben emelkedtek (két év alatt reál értelemben 60 százalékkal). A kínálat jelentősen emelkedett az ezredforduló után, és ekkor az áremelkedés üteme is lelassult. A lakástámogatási rendszer időszakának vége jól látható a 2003. negyedik negyedéves adatpont kiugrásán: a szigorítások 2004-es bevezetése előtt az előre hozott lakásvásárlások emelték a keresletet (2001 és 2004 között reálértelemben, összességében 28 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető). Ezután a lakások reálértékében stagnálást, majd 2007-től csökkenést láthatunk. 2004 vége és 2008 vége között négy év alatt mindössze 13 százalékkal csökkentek reál értelemben a lakásárak - állítja a jelentés.
A teljes lakásállományon belül a jelzáloggal terhelt ingatlanok aránya jelenleg megközelíti a 40 százalékot. A jelzáloghitelek átlagos hitelfedezeti aránya viszonylag alacsony, 65 százalék körüli. Kockázatot jelent, hogy a lakásárak csökkenése emeli a hitelfedezeti ráta szintjét, azaz mérsékli a fedezettséget.
Zavaros összkép, hibás politika
A jegybanki jelentésben keverednek a használt- és az újlakáspiac adatai, ami zavarossá teszi a képet - mondta el Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének (Malosz) elnöke a Napi érdeklődésére. A valóságban is az a helyzet, hogy míg az újépítésű lakások ára gyakorlatilag 1991 óta emelkedett, a Fészekrakó program alaposan bezavart a piaci folyamatokba, mivel hatására a használt lakások piacán az árak megközelítették az újépítésű lakások árát - mondja a szakmai szervezet vezetője.
Az elnöknő szerint az idei évben tapasztalható némi megtorpanás az újlakás piac árainak emelkedésében, esésről azonban nincs szó, miután idén alig épülnek lakások Magyarországon. A becsületes építők korábban 5-6 százalékos haszonnal tudták értékesíteni az újonnan épített lakásokat, amit azonban mostanában lehetetlenné tesz a költségek (például az áfa) emelkedése és a fizetőképes kereslet eltűnése - teszi hozzá Varjasné Székely Éva. Ezért az újlakás piacon egyenesen drágulásra számít, amit azonban az árak nemzetközi összevetésben való elmaradottsága is indokol.
A szakember szerint gazdaságpolitikai hiba volt a használt lakások vásárlását és építését ilyen mértékben támogatni, amit az is jelez, hogy a mintegy ötször annyi használt lakáshoz kötődik hitelkamat-támogatás, mint újhoz. Bár a szociális szempontok részben magyarázhatják a szándékot, az eredmény azonban - már csak az újlakás-árszintre való drágulás miatt is - nehezen. Ráadásul, a használt lakás vásárlását illető támogatás sem új munkahelyek létrehozását, sem új állami bevételek generálását nem szolgálja - szemben az új lakások építésével.
Varjasné Székely Éva szerint az államnak egyértelműen az újlakások vásárlását kéne sokkal erőteljesebben támogatni, és az egészségesebb piac szempontjából az állami tulajdonú bérlakások számát is növelni kéne - ezzel szemben az állam még mindig inkább értékesíti a tulajdonában lévő ingatlanokat - teszi hozzá a Malosz elnöke.
Zuhanás helyett felzárkózás jön
Nehéz trendekről beszélni a magyar lakásárak kapcsán, mivel az egyes esetekben igencsak eltérő kép tárul a szemünk elé, elég csak a különféle akciókra és kedvezményekre gondolnunk - mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. Így például a vételi opciót és árbeszámítást kínáló bérleti ajánlatok, vagy a kamatterhek egy részének átmeneti átvállalása olyan új jelenségek, amelyek az egyéni döntések szerepét növelik, nem beszélve az árak átlagosan körülbelül 5-10 százalékos lealkudási lehetőségéről.
Közép távon már könnyebb trendekről beszélni - mondja az elemző. Ehhez azonban tudni kell, hogy míg számos szomszédos országban is árbuborék alakult ki a lakáspiacon a válság kezdetéig, addig nálunk ez a jelenség egyáltalán nem volt tapasztalható. Valkó Dávid szerint ennek részben az az oka, hogy Magyarországon a kínálat az építkezések felfutásával lépést tudott tartani a kereslettel, ráadásul a kivitelezők és fejlesztők most már nem tudnak alacsonyabb árakat kínálni, részben az idén bevezett új szabványok miatt sem (például energiahatékonysági tanúsítvány, illetve OTÉK-előírások). Ezért aztán visszaesésre már nemigen kell számítanunk, sőt, inkább az árak felzárkózása jöhet, a gazdaság erősödésével párhuzamosan - teszi hozzá.
Az elemző szerint a kereslet szempontjából 2009 lehet a mélypont a magyar lakáspiac szempontjából, de a jövő év közepén már itt is élénkülésre számít. Idén mintegy 50 százalékkal esett vissza az új építésű lakások iránti kereslet, miközben a kínálat körülbelül 30 százalékkal csökkent. A kínálat az idén leállított beruházások miatt jövőre még brutálisabb, mintegy 60 százalékos esést mutathat, ám a makorgazdasági környezet javulásával párhuzamosan a fogyasztói vásárlóerő és a kereslet már javulhat, ami 2011-ben is folytatódhat - mondja Valkó Dávid.
Az elemző az idei év végére, a jövő év elejére várja a kényszerértékesítések számának jelentősebb bővülését. Ugyanakkor, a fenti okok miatt azt mondja, 2011-re már hiány lehet új lakásból, és úgy véli, erre készülve jó döntés lehet a befektetési célú újlakás vásárlás.
