Ben Ezra Yizhaq, a Central Home cégvezetője szerint az alacsony GDP- és reálbérnövekedés mellett a deviza alapú hitelek megszüntetése azt fogja jelenti, hogy 4-5 százalékkal drágábbak lesznek a hitelek azok számára, akik devizahitelt terveztek felvenni. A vásárlási kedv tehát biztosan visszaesik. Elsősorban az újépítésű és a kis lakásokat érinti a válság, ahol korábban azt tapasztalták, hogy nagyobb mértékben történt hitel segítségével a vásárlás, mint más szegmensekben, állítja Yizhaq. Az általános tapasztalatok szerint a nagyobb lakások vásárlóinak több lehetőség áll rendelkezésükre pénzhez jutni, így őket kevésbé érinti a pénzpiaci helyzet változása.
A devizahitel-kérelmek befogadásának befagyasztása azt eredményezheti, hogy a bankok árat emelnek, vagy az értékelési rendszerükön szigorítanak, ami elsősorban az alacsonyabb jövedelmű rétegek esetében okozhat problémát, állítja Bánhegyi Attila, a Remax Hitelcentrum ügyvezetője. Ez elsősorban a kisebb értékű, de nem feltétlenül a kisméretű ingatlanok értékesítésénél okozhat fennakadást. A közepes és nagyobb értékű lakásoknál nem várható lényeges változás, hiszen ott a hitelfelvevők általában nincsenek úgy kicentizve, mint az olcsóbb ingatlanok esetében.
Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ez még egy nagyon friss dolog, mindenki reménykedik, hogy nem lesz széles körű a bankok körében, vagy akár csak tényleg pár hónapig tart, aztán normalizálódik a helyzet. Természetesen mind a beruházók, mind a vevők nagyon elbizonytalanodnak, amíg ez a helyzet fennáll.
Nem lesz összeomlás, csak kivárás
Murányi Ákos, a Duna House elemzője szerint egyelőre még csak pár bank jelentette be, hogy átmenetileg szünetelteti a devizahitelek befogadását, így a potenciális vásárlók tudnak még miből választani, bár elképzelhető, hogy a későbbiek során egyes hitelek megdrágulnak, a hitelbírálat pedig szigorodik. Azonban a magyar piacon összeomlás nem várható, egyrészt a tengerentúlinál jóval szigorúbb hitelezési politika miatt, másrészt pedig azért, mert az EU átlaghoz, de még a szomszédos országok árszínvonalához képest is a hazai piac eléggé alulárazott, innen már nem nagyon van hová csökkeni az áraknak, állítja Murányi.
Például Pozsonyban egy panellakás 25 millió forint, márpedig ezért az árért akár három hasonlót is lehet venni Budapesten. Nem várható azért sem összeomlás, mert itthon alacsony arányban jellemző a spekulatív vásárlás, például Spanyolországgal ellentétben. Elképzelhető, hogy a vevők jobban kivárnak majd, csökkenhet az érdeklődők száma.
Bánhegyi szerint a presztízs ingatlanok esetében a tőzsde állapota meghatározó: ha a piac megnyugszik, akkor nem lesz tőkekivonás, és akkor fektetnek ilyen ingatlanokba. Ha összeomlás lesz, akkor a nagyon értékes ingatlanokba áramolhat a pénz.
Fókuszban a kicsik
Murányi a használt lakások piacán rövid távon nemigen vár változást, a tényleg jó helyen lévő lakások értéke emelkedhet talán. Az új építés piacán valószínű marad a szolid, inflációkövető áremelkedés éves szinten. Nagy árzuhanásra nem számít, de a tranzakciószámok csökkenhetnek. A szakember úgy véli, minden szegmensben túlkínálat van, a magas energiaköltségek miatt a hagyományos panelekre egyre nehezebb lesz vevőt találni, de a drága családi házakért sem fognak kapkodni. Az ingatlanok népszerűsége egyébként utcáról utcára változhat.
Eddig is a kisebb lakásokat keresték, tehát nem jelenthet egyértelmű megoldást, ha ezek után a még kisebbeket keresik majd a vevők - állítja Valkó. Inkább kivárás indulhat, és reménykedés, hogy tényleg hamar kilábalunk ebből a helyzetből. A beruházók pedig, ha a velük szerződő bank fagyasztja be a devizahitelezést, akkor még mindig kereshetnek keresztfinanszírozó másik bankot. Mindenesetre ők is (beruházók) még csak keresik a megoldásokat.
Bánhegyi úgy véli, hogy a lakásárak alakulása főleg attól függ, hogy az eladók meddig tartanak ki. Ha nem mindenáron akarnak szabadulni az ingatlantól, akkor tovább tart az értékestés folyamata. Az ő esetükben ugyanis nem a makroadatok, hanem a napi pénzügyi helyzetük számít. Bánhegyi úgy véli, hogy a magyar hitelpiacnak nincs semmi baja.
Ami a lakásárakat illeti, Yizhaq szerint ezek csökkenése nem várható (korábbi tapasztalatok alapján, hasonló pénzügyi változásokkor Magyarországra sosem volt jellemző ez a reakció), inkább az értékesítési idő növekedésére kell számítani. Ezek a változások elsősorban a külvárosi- és a panellakásokat érintik majd. Várhatóan több építtető a lakások értékesítése helyett bérbeadásra kényszerül majd.
Akciókra ne számítsunk
Ugyanakkor akciók nagy valószínűséggel nem várhatók a közeljövőben. Hasonló helyzetben (például 2007 elején) több újépítésű projekt esetében azt tapasztalták a Central Home-nál, hogy annak ellenére, hogy a lakások közel 40 százalékát nem tudták értékesíteni az építtetők, mégsem csökkentették áraikat és nem indítottak akciókat a vásárlási idő lerövidítésére sem. A piac további lassulása várható a fejlesztések tekintetében. Várhatóan kevesebb új építési engedély kérelem-benyújtásra és kevesebb használatbavételi engedély kérelemre kerül sor a következő hónapokban, állítja Yizhaq. Most is nagyon sok akció van, nem valószínű, hogy csak emiatt több lesz, állítja Murányi. Ugyanakkor elképzelhető, hogy több beruházás is csődbe megy, vagy legalábbis megáll az építkezés.
Bánhegyi szerint a fejlesztések jövőjének szempontjából kulcsfontosságú, hogy mely kerületekben történik a fejlesztés, és milyen négyzetméteráron. Ugyanis olcsóbb projektek esetében itt is gond lehet az értékesítéssel. A szakember szerint az is kérdéses, hogy egy projektalapon dolgozó fejlesztő számára elérhető lesz-e svájci frank alapon a hitel, mert ha nem, akkor a fejlesztések is drágábbak lesznek. Ez akár projektek elhalasztását is eredményezheti.
