A lakástámogatási rendszer jelentős átalakításáról szóló kutatói javaslat szerint közelíteni kell egymáshoz a szocpol, illetve félszocpol néven ismert lakásépítési kedvezményeket, előbbi csökkentésével, míg utóbbi 50,5 százalékos megemelésével. A Városkutató Zrt. szakértője által jegyzett, még az Államreform Bizottság által megrendelt tanulmány következtetése mellett korábban olyan értesülés is napvilágot látott, amely szerint a szocpolt teljesen eltörölnék és helyébe lakbértámogatás lépne.
Pfandler Katalin, az Interestate Rt. elnök-igazgatója, a Magyar Lakásépítők Szövetsége és a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagja egyáltalán nem ért egyet a kutatói javaslattal. Úgy véli, hogy ugyanaz a folyamat játszódna le, mint 1990 és 2000 között, amikor a használt lakások kaptak prioritást. A szakember szerint az újabb lakásokhoz majd csak a tehetősebbek juthatnak hozzá, az embereket pedig ahelyett, hogy élhető, korszerű otthonokba költöztetnék, szoba-konyhás ingatlanokba kényszerítik - sarkította a helyzetet a szakember. Pfandler úgy véli, hogy Magyarországtól keletre már egyre jobb lakások épülnek, míg a tervezet Magyarországon az igénytelenséget fokozná.
Nagy Balázs, a Palace Ingatlan vezetője sem örül a tervezetnek, úgy véli, hogy az elmúlt öt-hat évben túl sok intézkedést hoztak az újépítésű ingatlanok rovására. Ilyen volt az illetékmentesség határának leszállítása 30 millióról 15 millióra, amely egészségtelen lakásszerkezethez, azaz a garzonok és kisebb lakások felülreprezentáltságához vezetett. A szakember szerint a használt lakások nem teremtenek új értéket, csak kereskedelmi szempontból van rajtuk haszon, ezért szerinte az új építésű lakásokat kellene propagálni, mert az államnak abból származik bevétele. Ugyanakkor az elmúlt években az intézkedések hatására szinte eltűntek az új fejlesztések a fővárosból.
A szocpolos tömegpiacra hathat
Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője úgy véli, hogy elsősorban a tömegpiacnak számító - IX., X., belső XI. és XIII. kerületi - fejlesztésekre lenne hatással a szocpol-rendszer átszabása. E házak lakásainak tervezésénél ugyanis a mai napig igen jelentős szempont, hogy amennyiben lehet, a szobaszámok tekintetében minél több otthon feleljen meg a szocpol kívánalmainak.
Nem szabad összekeverni a fogalmakat, hiszen a szocpol lényegében nem szociális, hanem gyermeknevelési támogatás, csak nagyon leszűkített körben lehet igénybe venni, hiszen gyermek, szobaszám és a lakás értékéhez is kötött - mondja Kováts Tibor, a RE/MAX operatív igazgatója. Kováts szerint a szocpol csökkentésének és a félszocpol emelésének megfelelő arányával egyensúlyba hozható lenne a használt és újépítésű lakások forgási sebessége. Az újépítésű ingatlanok árára ez nem hatna, mert a használtlakás-piac gerjesztésével az újépítésűek piaca is növekedhetne - véli a szakember.
Drágulhatnak a használtak
Pfandler szerint amennyiben a javasolt intézkedések megvalósulnának, akkor használt lakások ára nőne, az újakhoz pedig nehezebb volna hozzájutni. A fejlesztések és a beruházások száma még az idei évhez képest is drasztikusan csökkenne; pedig az idei évben számos olyan beruházást fejeztek be, amely még 1-2 évvel ezelőtt, azaz jobb pénzpiaci környezetben indult meg. A szakember azt tapasztalta, hogy Magyarországról már jelenleg is menekülnek a külföldi fejlesztők.
Nagy azonban úgy látja, hogy az újépítésű lakások árát nem annyira szocpol visszafogása, hanem az építőanyagok árának elszabadulása befolyásolja. A szakértő szerint Budapesten tulajdonképpen 400 ezer forint/négyzetméter alatt nem volna érdemes fejleszteni. A fizetőképes kereslet azonban nem nőtt az árak emelkedésével, így nem csoda, hogy a fejlesztők inkább odébbállnak, ha csak drága ajánlatokat kapnak a kivitelezőktől. Nagy azt tapasztalta, hogy a spanyolok már elmenekültek, míg az izraeliek a magas kivitelezési árak miatt fagyasztották be fejlesztéseiket.
Nagy úgy véli, hogy mivel a használt otthonok ára is valamennyire követi az új lakásokét, ezért az árak emelkedni fognak. A folyamatot azonban lassíthatja, hogy a külföldi vevők elmaradoznak a magyar piacról, ugyanis a hazájukban tapasztalt ingatlanpiaci válság miatt a magyar piacot is problémásnak tartják. Pedig a magyar nagyon olcsónak számít - állítja Nagy hozzátéve, hogy sokszor olcsóbban lehet ingatlant venni, mint amennyibe a megépítése kerülne. A szakember szerint a következő években abból is probléma lehet, hogy a globális pénzpiaci válság miatt a bankok egyre szigorúbb feltételekhez kötik a hiteleket. Ha esetleg ez odáig fajul, hogy 30-40 százalékos önrészt kérnek, akkor abból baj lehet, teszi hozzá nagy.
További lassulás
Yizhaq Ben Ezra, a Central Home ügyvezetője úgy tapasztalja, Budapest egyes részein (például a VIII-IX. kerületben) jelenleg egyébként is pangó ingatlanpiac és lassú értékesítési ütem tapasztalható. Emellett a szocpol megszüntetése azt jelentheti, hogy a lakások iránti kereslet még inkább visszaesik és az értékesítési ütem még inkább lassul, amely egyre nagyobb kockázatot jelent a kivitelezők számára. Vagyis az újépítésű lakások fejlesztésének visszaesésére lehet számítani a szocpol esetleges eltörlésének következményeként. Az elmúlt évek tapasztalatai szerint viszont a kereslet csökkenése sem vetné vissza az árakat.
Egy szűkítő intézkedés komolyan visszavetné a tömegpiacra épülő lakások eladhatóságát, a keresletet pedig annyiban módosítaná, hogy még kevesebb volna a vevők rendelkezésére álló önerő - véli Valkó. Pfandler Katalinnal egyetértve hozzáteszi: az a viszonylag újkeletű tendencia, hogy a kissé tágasabb, élhetőbb lakásokat keresik, a visszájára fordulhat. Amennyiben a félszocpol közelebb kerülne a teljes támogatáshoz, szorosabb lehet a verseny az újépítésű és használt lakások versenyében, de az új otthonok kisebb illetéke és a kedvezőbb devizahitelek még mindig elhúznák a potenciális vásárlókat az újépítésű ingatlanok felé.
Pfandler szerint a szocpol szűkítésének hatására visszafognák a beruházásokat, emiatt pedig az építőipar teljesítménye is visszaesne. Pedig az építőipar pörgetné a gazdaságot, és számos embernek biztosít munkahelyet. Emellett figyelembe véve az összes adót és járulékot, ami az építkezéseket és az ott alkalmazottak bérét érinti, az állam egy újonnan épített lakás árának 40 százalékát kasszírozhatja (ennek egy részét szocpolként adja vissza), míg a használt lakásoknál csak az illeték folyik be haszonként.
