Erre vártunk

– fogalmazott Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnöke a héten társadalmi vitára bocsájtott fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel (Otthon Start) programmal kapcsolatban. Az ÉVOSZ vezetője az Economx érdeklődésére elmondta, az építőipar már évek óta javasolta, hogy az eddigi elvárásoktól (gyerekvállalástól, életkortól, településtípustól) függetlenül vezessenek be egy kevésbé korlátozó jellegű lakáshitel programot. 

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

A lakásépítés és -vásárlás súlyponti problémája a finanszírozás. Az elmúlt években lényegesen jobban nőttek a négyzetméterárak a lakosság átlagkereseténél, és a megtakarítások sem voltak elegendőek. Hazánkban az elmúlt 10 évben, 2015 és 2025 között háromszorosára nőttek a négyzetméterárak. Egész az Európai Unióra jellemző a lakásárak növekedése, de nálunk volt talán a legmagasabb ez az arány.

Az uniósnál nagyobb arányú drágulást három okra vezeti vissza Koji László.

  1. Az egyik, hogy nagyon erősen importkitett a lakásépítés hazánkban. A beépített termékek 48 százaléka importból származik. Nem mindegy, hogy milyen a forint-euró árfolyam, 2015-ben 309 forint volt egy euró, 2025 év elején 405 forint. Ez 30 százalékos forintgyengülést, illetve ugyanolyan mértékű importár-növekedést jelent. 
  2. Második ok, az alapvető építőanyagok, a cement, a cserép, az égetett tégla, a burkolóanyagok rendkívül energiaigényes gyártása. Az összes költségen belül 30-40 százalék között van az energiaköltség, és az energiahordozók ára is folyamatosan emelkedik.
  3. A harmadik pedig, hogy részben a minimálbér és az elvárt bérminimum emelkedése miatt is, de az elmúlt 5 évben minden esztendőben 12-14 százalék közötti bérfejlesztést hajtott végre az építőipar, hogy a szakmunkást és a mérnököt képes legyen Magyarországon tartani. 

Ezeknek köszönhetően az építőipari szektorban átlagosan kétszer akkora volt az infláció , mint amit a Központi Statisztikai Hivatal a fogyasztói kosárban mér.

Az ÉVOSZ számításai szerint az Otthon Start lakáshitelprogrammal már a jövőre meg lehet duplázni az építésbe vett lakások számát. Most körülbelül 15 ezer lakás van kivitelezés alatt, és ebből mindössze 12 ezret fognak használatba adni az idén. 

Ez a mélypont

a szakszövetség elnöke szerint, viszont a részletszabályok ismeretében arról beszélt, hogy 20 ezer fölé mehet az építésbe vett lakások száma jövőre, és rövid távon belül el lehetne érni az ideális 30 ezer újépítésű lakásszámot is. Ezt segítené az is, ha a külterületi lakóterületek sem kerülnének hátrányba, ugyanis a vonatkozó szabályzat (egyelőre) csak a belterületi ingatlanokra vonatkozik. 

Azzal a felvetésünkkel, hogy az építőipari inflációt pörgető tényezők nagyjából azért velünk maradnak ezután is, talán a forint összeomlása elmarad, Koji László is egyetértett, és szerinte 

ebből az következik, hogy semmi se lesz olcsóbb.

Ugyanakkor jelenleg van elegendő építőanyag és kivitelezői kapacitás. Azt is fontosnak nevezte, hogy a teljes építésgazdasági értéklánc, beleértve az anyaggyártást, kereskedést, tervezést, kivitelezést, múlt évi árakon dolgozik, és az ÉVOSZ prognózisa szerint ebben az évben 5-6 százaléktól nagyobb áremelkedés az építésgazdaság területén nem várható.

Nem értünk egyet azokkal, akik azt mondják, hogy az Otthon Startnak árfelhajtó hatása lesz

– hangsúlyozta, hozzátéve: ez az év valójában azzal fog eltelni, hogy miután szeptemberben megjelenik a kormányrendelet, elkezdik előkészíteni a szükséges hitelszerződéseket. Az ÉVOSZ szerint a hitelprogram az építőipar számára ténylegesen fizikális munkát érzékelhetően 2026 év elejétől fog adni.

A lényeg az, hogy a fix 3 százalékos lakáshitelprogram a szakszövetség számításai szerint a jövő évben körülbelül 800 milliárd forinttal adhat nagyobb megrendelést az építőiparnak a mostanihoz képest. Idén valahol 6500-7000 milliárd forint között lesz az országos építészszerelési tevékenység értéke, és ezt emelheti 2026-tól egy 800 milliárd forintos kereslettöbblettel a program. Ez jelentős növekedés. 

A program az építőipar kitörési pontjának tűnik,

mert egyébként összességében az építésgazdaságnak 2025 a harmadik mínuszos éve lehet az ÉVOSZ prognózisa szerint.

Az elnök portálunknak elmondta, az ÉVOSZ azon kérése is meghallgatásra került, hogy ne legyen időkorlát, nincs határidőhöz kötve a belépés a konstrukcióba. Ez egyrészt nem rángatja meg a piacot, másrészt pedig elegendő időt ad az előkészítésre. Nemcsak az építkezésnél, de egy hitelkonstrukció során is lényeges tényező az időkorlát, így viszont kapkodás nélkül lehet tervezőt, kivitelezőt, ingatlanfejlesztőt, és bankot keresni, kivárva azt az élethelyzetet, amikor az a legoptimálisabb egy ekkora horderejű döntés meghozatalára. 

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Kíváncsiak voltunk arra is, hogy vajon meddig tartható a bruttó 1,5 millió forint per négyzetméter árkorlát.

Koji László szerint ebből már lehet jó minőségű új lakásokat építeni. S miközben azt tapasztaljuk, hogy Budapesten a nagy ingatlanfejlesztők prémium lakásokat építenek prémium helyszínen, prémium áron, ennek a programnak nem a Duna-parti panorámás, prémium minőségű budapesti lakások áraiból kell kiindulni, hanem az országos átlagos feltételekből és lehetőségekből. Véleményünk szerint ezekkel az árkorlátokkal is éveken keresztül tud a program működni – magyarázta. 

A kormányzati támogatás legfontosabb paraméterei:

  • A teljes futamidőre fix, 3 százalékos kamat.
  • Legfeljebb 50 millió forintos hitelösszeg, legfeljebb 25 év futamidő.
  • Legalább 10 százalék önerő.
  • Más kedvezményekkel, például CSOK Plusszal összevonható.
  • Az árplafon lakás esetén 100 millió forint, ház esetén 150 millió forint.
  • A négyzetméterár nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál.
  • Az első lakásukat vásárlóknak (akik eddig nem rendelkeztek lakóingatlanban 50 százalékot meghaladó tulajdonrésszel) szól az ajánlat.
  • A hitelfelvevőnek legalább 2 éves tb-jogviszonyt kell igazolnia.
  • Nem feltétel a gyermekvállalás, nincs életkori korlát.

Az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány szerint az uniós mezőnyben jelenleg a legmagasabbak közé tartozó magyar lakáshitel-kamatláb helyett az Otthon Start Program révén érkező fix 3 százalék olyan, mintha 18 helyet ugranánk előre az EU-s lakáshitel-kamatláb ranglistán. Az első lakás hitelből való megvásárlásához szükséges 10 százalékos önerőnél csak Hollandiában van kedvezőbb ajánlat.

Kapcsolódó