Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A lakásszerzési kedvezmény megszüntetése a családi körülmények megváltozása miatt költözni kénytelen kör számára annyi mozgásteret hagyott, hogy ha az eladni szándékozott ingatlan kevesebb mint öt éve került a tulajdonukba, megpróbálják az árban érvényesíteni a fizetendő szja miatt jelentkező többletterhet. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy törekedni fognak az árak kitartására, az alkukészség egyre inkább háttérbe szorul a jövőben - mondta Bartucz Tamás, a Magyar Ingatlanszövetség (Maisz) közvetítői bizottságának elnöke az adóváltozások ingatlanpiaci hatásával kapcsolatban. Más kérdés, hogy az amúgy is túlkínálatos használtlakás-piacon erre milyenek az esélyek - tette hozzá. Ráadásul az adómentes értékesítés lehetőségének tizenöt évről öt évre csökkentése minden valószínűség szerint kínálatbővüléssel jár, hiszen nagyon sok olyan lakást hozhat a piacra, amelyeket eddig éppen emiatt a korlátozás miatt tartottak vissza. Az új időtáv kezelhetőbbé, tervezhetőbbé teszi a lakáscseréket, várhatóan lendületbe hozza a mobilitást, az élethossz alatti két-három költözés megszaporodhat. Az újszerű lakások piacát azonban átrendezheti a peremfeltételek módosulása, amelyek különösen az ebben a szegmensben érdekelt befektetőket érintik hátrányosan. Azok a spekulatív vásárlók, akik eddig a projektek bevezető fázisában, az induló ár adta előnyökből tőkét kovácsolva szerződtek - arra számítva, hogy az átadás környéki eladással a befektetett tőke akár duplájával zárhatják az üzletet -, módosítani kénytelenek az elképzeléseiket. Vagy kivonulnak erről a területről, vagy bizonyos technikákkal alkalmazkodnak az új feltételekhez, s erre már körvonalazódnak a megoldások a hírek szerint - mondja Bartucz. Az egyik variáció szerint a beruházás elején opciós jogot vásárolnak, előszerződést kötnek és a befejezéskor élnek a vevőkijelölés jogával, így akár százszázalékos haszonnal túladhatnak a még a tulajdonukba sem került lakáson. Azok, akik arra spekulálva vették meg az új lakásokat, hogy egy-két évesen, már a bejáratós időszak végeztével szálljanak ki belőlük, opciós szerződést köthetnek a vevővel a majdani értékesítésre, busásan megszámítva a vételi jogot, és jelentéktelen bérleti díjért addig is birtokba adják az ingatlant. Természetesen az is egy lehetőség, hogy hosszabb távra tervezik a befektetést - hangsúlyozza a közvetítői bizottság elnöke. Mindazonáltal az elkerülési technikák dacára is várható, hogy 10-15 százalékkal visszaesik az újszerű lakások piaca. Bartucz szerint ez jótékony hatást gyakorolhat a beragadt új lakások forgalmára. Ha a fejlesztők felismerik ezt a lehetőséget és megfelelő marketinggel újrapozicionálják a nyakukon maradt lakásokat, megszabadulhatnak a profitot felemésztő készleteiktől. Az egy projekten belül egy időben árult új és újszerű lakásokkal amúgy is saját magát devalválta a piac - emelte ki a szakértő, ez a hatás pedig mindenképpen gyengülni fog a jövőben.
Nem vár komolyabb visszaesést a pár éves lakások forgalmában Nagy Balázs, a Palace Ingatlan-tanácsadó vezetője. Véleménye szerint az adófizetési kötelezettség az árban fog megjelenni. A drágulásra azért lesz lehetőség, mert a kivitelezési árak emelkedése a túlkínálat ellenére is felviszi az árakat az új lakások piacán, így marad tér az újaknál drágább újszerűek esetében is az emelésre. Tapasztalatai szerint már most legalább 20 százalékkal emelkedtek a kivitelezők árajánlatai, a bruttó beépített négyzetméterár 120 ezerről 140-150 ezer forintra nőtt áfa nélkül. A kivitelezői csődök nyomán pedig a beruházóknak nincs más választásuk, mint elfogadni a magasabb ajánlatokat. Ez például egy XIII. kerületi átlagos lakásberuházás esetén a 320-330 ezer forintos négyzetméterárat 380-390 ezerre emeli, így az újszerűek árai könnyen szöknek még magasabbra. A tendencia már év végén megmutatkozott: rekordforgalmat regisztráltak ebben a szegmensben, az ár pedig a szerződéskötés időpontjának megfelelően változott. Nagy Balázs szerint az árakban mindig is megjelenik, hogy ki fizeti az adót, az áralku során nagyon erősen jelentkezik a mindenkori szabályozás. Egy ilyen módosítás erősen motiválhat a feketegazdaság irányába, a készpénzes tranzakcióknál várhatóan törekedni fognak rá, hogy ne a valós ár szerepeljen az adásvételi szerződésben.
Hosszabb távon kalkulálják majd befektetéseiket a spekulatív vásárlók, esetleg még a projekt vége előtt kiszállnak belőle, ha erre a megoldásra hajlandó a beruházó - mondta Demetrovits Petra, az Otthon Centrum értékesítési vezetője. Mint mondja, év végén elég nagy volt a tanácstalanság a piacon, a lakásszerzési kedvezménnyel kalkulálók előszerződésekkel megpróbálták kivédeni az adófizetési kötelezettséget, a rövid távra tervező vásárlók is mindent megtettek, hogy év vége előtt zárják a tranzakciókat, a forgalomnövekedés szempontjából mindazonáltal minimális volt a hatás. A szabályozóváltozások függvényében vásárlók, illetve eladók azonban a piacnak csak nagyon szűk szegmensében vannak jelen, az élethelyzetből fakadó tranzakcióknál pedig ezek a tényezők nem játszanak komoly szerepet - erősítette meg Kühne Kata, az OC franchise-divíziójának vezetője is.
A használtpiaci mobilitás növekedését várja az új adózási rendtől Laczkó Róbert, aki év végén a szokásosnál 5-10 százalékkal nagyobb forgalmat regisztrált a beszámítási lehetőség januári megszűnése miatt. A City Cartel értékesítési divíziójának vezetője emellett arra is felhívja a figyelmet, hogy minden valószínűség szerint kilépnek a piacról azok, akik eddig spekulatív céllal, magánszemélyként sorozatosan vásárolták a lakásokat, majd felújítás után továbbadták ezeket. A kvázi magánszemélyként, valójában azonban vállalkozóként működők számára az áfafizetési kötelezettség miatt a továbbiakban már nem lesz olyan jó üzlet a folyamatos értékesítés.
