Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A várakozásoknak megfelelően új erőre kapott a fővárosi irodapiac: az idei második negyedévben az új építésű kínálat összesített alapterülete csaknem 57 ezer négyzetméternyi volt, az első negyedévi 58 ezer négyzetméter után – derül ki a DTZ legújabb jelentéséből. A fejlesztések összterülete az új prognózis szerint az év egészében elérheti a 220 ezer négyzetmétert, így jócskán felülmúlhatja a tavalyi 71 ezer négyzetmétert. Piaci vélemények szerint a már ismertté vált új fejlesztéseknek köszönhetően a lendület biztosan kitart még jövőre is. A fővárosban a pesti oldalt továbbra sem lehet legyűrni: az épülő irodák többsége ott található, bár Budán is gyorsul a tempó. Középtávon is komoly építésekre lehet még számítani, mivel Nyugat-Európa fővárosaiban minden lakosra jut legalább egy négyzetméternyi iroda, Budapesten pedig jelenleg 0,8 négyzetméter körüli az átlag.
Az irodapiacot erőteljes ciklikusság jellemzi: több évvel ezelőtt nagy volt a kínálat, ám ezzel nem tartottak lépést az igények, így az üresedési ráta egészen 23 százalékig is elszaladt. A fejlesztők látványosan visszafogták magukat, miközben a bérlői igények stabilak voltak, ennek eredményeként a tavalyi utolsó negyedévben már csupán 11 százalékos volt az üresedési ráta – mondta lapunknak Horváth Franciska, a DTZ office agency vezetője. Az idei nagy fejlesztői kedv annak a következménye, hogy kiszámítható és stabilan magas a bérlői igény.
Bár néhány szegmensben a 2006-ban elkészülő nagy épületek átadásával kissé emelkedhet a kihasználatlansági mutató, ám a kínálat bővülése várhatóan nem jár jelentős következményekkel a megfelelő helyen, jól megépített, méltányos bérleti díjért kínált épületek fejlesztői számára. Az újonnan elkészült idei nagy beruházások közé tartozik a Duna Towers (27,7 ezer négyzetméter) és a Millennium City Center (17,4 ezer négyzetméter). A várakozások szerint a kínálat tovább nő a következő két évben is, csak ebben a negyedévben további mintegy 90 ezer négyzetméternyi beruházás indul meg.
A bérleti szerződéseiket megújító megrendelők közül április–júniusban kiemelkedett az Ericsson hosszabbítása a Science Parkban (10,5 ezer négyzetméter) és az Avayáé a WestEnd Cityben (2,9 ezer négyzetméter). Az előbérleti szerződést kötők között pedig jelentős a MÁV Cargo, amely mintegy két és fél milliárd forint bérleti díj ellenében tíz évre 5,2 ezer négyzetmétert foglal el a Kinnarps Váci út angyalföldi szakaszán található új irodaházában. A nagy fejlesztési kedvvel párhuzamosan egyre több a bérleti szerződés is: jelentős, ezer négyzetméternél nagyobb alapterületre szóló kontraktusból a második negyedévben húszat kötöttek, szemben az előző három hónap öt szerződésével.
A jelentős kínálat ellenére a bérleti díjak nem indultak lefelé: az A kategóriás irodák havonta továbbra is 16–17 euróba kerülnek négyzetméterenként, csupán néhány, különösen előnyös tulajdonságokkal rendelkező hely tud 17–20 eurót elérni, míg a B kategóriás helyek 12–14 eurót kóstálnak. Elemzők a következő hónapokban sem várnak érdemi elmozdulást fel- vagy lefelé. A csökkenés azért nem valószínű, mert – hacsak hirtelen nem esik vissza a kereslet – a fejlesztők már ma is viszonylag alacsony árrésekkel dolgoznak. Szakértők szerint a bérlői döntések meghozatalakor továbbra is az ár a legfontosabb szempont, és még mindig kisebbségben vannak azok a bérlők, akiknek elsősorban a környék vagy speciális minőségi feltételek számítanak. Az elhelyezkedés általában nem meghatározó a bérleti díjban, bár a tömegközlekedési kapcsolat fontos lehet.
Jelenleg a bérleti díjak szintje közel áll a „reálishoz”, azaz a fejlesztők és a bérlők számára egyaránt elfogadhatóak – véli Horváth, aki szerint egyelőre a fiskális megszorítások – főként az energia drágulása – következményei nem jelennek meg a díjakban. A bérleti szerződéseket általában előre fixálják három-öt évre, euróban, korrekciós tényezőként pedig csupán a – gyakrabban az eurózóna, ritkábban a magyar – fogyasztói árindex szerepel. Ráadásul a kalkulációnál a fejlesztők számára a hiteleik költsége a legfontosabb kalkulációs alap. Inkább az üzemeltetési díjak változhatnak, ám azok is inkább csak 2007 második negyedévében. Az üzemeltetési díjakat ugyanis általában egy esztendőre előre állapítják meg, azokat csak az éves elszámolás alkalmával korrigálják.
