Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A budapesti irodapiac ugyan messze nem egységes, de vannak olyan körzetek, ahol jobban koncentrálódnak a beruházások, illetve ahol a hasonló szolgáltatásokat nyújtó irodaházak közel azonos bérleti díjakat is kínálnak. Ilyen például a Ferencváros, Bel-Buda, illetve a Belváros, s ezek mellett az elmúlt években még két régió fejlődése volt igen dinamikus, Lágymányosé és a Váci úti irodafolyosóé. Lágymányoson az egykori gyártelepek felszámolása és funkcionális átalakítása további fejlődési lehetőséget jelent, azonban ehhez elengedhetetlenül szükséges a már elkezdett 4-es metró, amelyet a fejlesztők már eleve bekalkuláltak projektjeikbe – derül ki az Iroda.hu Kft. elemzéséből. Itt az egyik legnagyobb beruházás az Infopark, ahol jelenleg is folyik a D épület kivitelezése, de ide tartozik a közelben lévő IP West irodaház is, ahol lassan a második ütem építése is megkezdődik. A másik feltörekvő régió, a Váci úti irodafolyosó fejlődési dinamizmusa lassan alábbhagy, ahogy a terület telítődik mind a beruházások, mind a közlekedés szempontjából, és nem mellékes az sem, hogy ma már a Váci út nagy része fizető övezet, így a parkolás is nehézkes, csak parkolóházakban és mellékutcákban oldható meg. A további fejlődés, fejlesztés útját ezenkívül több tényező keresztezheti, egyrészt a magas telekárak, másrészt az egyre fogyó telkek. Jelenleg azonban még mindig jelentős beruházások zajlanak a körzetben. Az Iroda.hu felmérése szerint még mindig a Váci út vezeti az irodapiaci népszerűségi listát és csak ezután következik a lágymányosi régió, majd a Hungária körút.
Felértékelődő körúti tengely
A felkapott területekhez lassan felzárkózik a körúti irodatengely, amelyhez a Róbert Károly körút, a Hungária körút, illetve a Könyves Kálmán körút tartozik. Ebben a régióban az elmúlt időszakban jelentősebb fejlesztések indultak, s az elkövetkező években is több komolyabb beruházást terveznek itt ingatlanfejlesztő társaságok. Ehhez a területhez sorolható például a Duna Tower és a Europe Tower, a még tervezési fázisban lévő Gateway, az M3 Business Center második és a Hermina Tower harmadik üteme, illetve a már épülő Aréna Corner irodaház.
Emellett az elmúlt időben több nagy fejlesztő is vett telkeket a Hungária körúton irodaház építése céljából, így a következő években további nagyobb beruházások indítására lehet számítani. A most beindult fejlesztések előtt is volt azonban élet a Hungária körúton, hiszen itt áll például a Siemens-irodaház vagy a Hungária Palota. A körúti irodatengelynél a Könyves Kálmán körút fejlődése a leglátványosabb, hiszen itt már több nagyobb beruházás is elkészült, ilyen például a Bajor Center és a Polar Center, valamint a Máriássy Ház, de nemrég kezdték el a Népliget Center építését is, amely a régió legnagyobb beruházásának tekinthető.
Kellene már a körgyűrű
A feltörekvő körúti irodatengely egyik legfontosabb jellegzetessége a közlekedés. A frekventált körutak forgalma az M0–s körgyűrű befejezésével ugyan jelentős mértékben csökken majd, ám jelenleg szinte egész nap intenzív a forgalom s a tranzit aránya is jelentős, mindezek miatt a levegő szennyezettsége igen magas – mondja Kalmár Zoltán, az Iroda.hu ügyvezetője. Ha az M0-s körgyűrű bezárul, a tranzitkamionokat kitiltják a körútról, ami nagy forgalomtól mentesíti majd a környéket, s így annak értéke kereskedelmi szempontból jelentősen nő. Fontos tényező ezeknél a fejlesztéseknél Ferihegy közelsége is, ami leginkább a Könyves Kálmán körúti résznél kamatoztatható, illetve érezhető igazán. Nem utolsósorban az agglomerációból bejövő munkaerő is ezen a szakaszon közlekedik, hiszen mind az M3-as, mind az M5-ös autópálya lehajtója a körútba torkollik. A megközelíthetőségen kívül a közlekedés is igen kedvező lesz, ha az M0-s megépül, hiszen a háromsávos autóút mellett előnyt jelent az is, hogy – szemben a Váci úti régióval – a terület szinte teljes hosszában nem fizető övezet. A körzet tömegközlekedési szempontból is kiemelkedően jónak tekinthető, hiszen a metró három szakaszon is keresztezi a körutat és a villamos is teljes hosszában közlekedik.
Kedvet kaptak a fejlesztők
A várakozásoknak megfelelően az idei első negyedévben erőre kapott a budapesti irodapiac: mintegy 58 ezer négyzetméter új területet adtak át, ami több mint kétszer nagyobb mértékű bővülés, mint 2005 azonos időszakában és csak 13,5 ezer négyzetméterrel marad el a tavalyi év teljes új kínálatától. A legújabb irodafejlesztések minden esetben a nem központi kínálatot bővítik, hatból három épület (körülbelül 33 ezer négyzetméter) a XIII. kerületben épült, 11 százalékkal növelve az itteni kínálatot. A maradék három irodaépületet (összesen 25 ezer négyzetmétert) a III., a X. és a XI. kerületben húzták fel. Az előrejelzések szerint 2006 végéig Budapesten mintegy 150 ezer négyzetméter új irodaterületet adnak át, ennek 82 százalékát a pesti oldalon. Ezek többsége (69 ezer négyzetméter) a XIII. kerületben épül, amely továbbra is a modern irodakínálat legfőbb bázisa, 330 ezer négyzetméterrel.
Több lett az üres iroda
Valamelyest csökkent a bérlői aktivitás az első három hónapban. Január és március között 35,1 ezer négyzetmétert vettek bérbe, ami 24 ezer négyzetméterrel marad el a tavalyi negyedévek átlagos mértékétől. A legtöbb területet a XIII. kerületben vették bérbe: ebben a városrészben több mint 16 ezer négyzetméter talált gazdára, ami messze felülmúlja a III. kerületet, amely a második helyen végzett 4,9 ezer négyzetméterrel. A sok új terület és a bérlői aktivitás csökkenése miatt a kihasználatlansági ráta 11,67 százalékról 13,15 százalékra emelkedett. Mivel az új irodák iránti kereslet az átadott területek kevesebb mint felét érte el, az első negyedévben az összes üres terület mennyisége 31 ezer négyzetméterrel nőtt, azaz kevéssel meghaladta a 210 ezer négyzetmétert. A legalacsonyabb kihasználatlansági arány a budai oldalon, a XII. kerületben (4,9 százalék) és az I. kerületben (8 százalék) figyelhető meg, a legmagasabbat pedig a pesti oldalon, a X. (34,5 százalék) és a XV. kerületben (45,9 százalék) mérték.
Stagnáló bérleti díjak
Az első negyedéves bérbeadási tranzakciók adatai alapján az átlagos bérleti díj csökkent, 12,9 euró lett havonta és négyzetméterenként, szemben a tavalyi negyedik negyedévben mért 13,0 euróval. A legmagasabb átlagos bérleti díj az V. kerületben volt, ahol 15,42 eurót kellett fizetni havonta egy négyzetméterért. A XI. kerület volt a második legdrágább városrész a 14,51 eurós átlagos havi bérleti díjjal, míg a szomszédos XII. kerület 13,54 euróval lett a harmadik. Az első osztályú, a főváros központjában lévő irodaházak négyzetméterének havi bérleti díja még mindig 20–21 euró.
