Pázmány Balázs − Erste Befektetési Zrt.
− Mennyire sajátos az Erste Ingatlan Alap esetében, hogy a 225 milliárd forintos eszközérték alig negyven százaléka van valójában ingatlanba fektetve?
− Az ingatlanalapok többségénél jóval nagyobb az ingatlanok aránya a portfólióban, nekünk az a célunk, hogy ötvenszázalékos ingatlankitettséget érjünk el. A jelenlegi piaci környezetben viszonylag nehéz megfelelő minőségű ingatlant vásárolni, mert a Magyar Nemzeti Bank (MNB) növekedési hitelprogramja (nhp) sok fejlesztőt arra ösztönöz, hogy ne adják el megvalósult beruházásaikat. Azokat a projekteket, amelyeket korábban 5-6 százalékon finanszíroztak a bankok, most 2,5 százalékos kamatozású hitellel tudják kiváltani, emellett kevés az új fejlesztés, ezért sokan inkább megtartják az ingatlanjaikat. A másik dolog, hogy a projektek értéke a válság hatására nagyon megváltozott, amit az eladók nagyon nehezen fogadnak el.
− Ez az ötvenszázalékos kitettség a mai piacot látva mikorra érhető el?
− Szerintem egy fél éven belül, jelenleg is több tárgyalást folytatunk olyan ingatlanokról, amelyeket mi megfelelőnek gondolunk az alapba. Ezek a tárgyalások jellemzően három-hat hónap alatt szoktak lezajlani.
− Az ingatlanportfóliójuk összetétele mennyire egyedi a magyar piacon?
− A versenytársakkal szemben az Erste Ingatlan Alap esetében a Europe Toweren és az RTL-székházon kívül csak néhány kisebb iroda van az alap tulajdonában, a portfólió gerincét olyan kereskedelmi ingatlanok adják, melyek komoly háttérrel rendelkező bérlőkkel kötött, hosszú távú bérleti szerződésekkel hasznosítottak.
− A 2008-as emlékezetes felfüggesztés mennyire viselte meg a szektort?
− 2008-ban átmenetileg felfüggesztették az ingatlanalapok működését, aminek hátterében az állt, hogy néhány alap likviditása kritikus szintre csökkent, de nálunk akkor sem volt gond a likviditással. A szabályozás azóta annyiban enyhült, hogy ma már egy ingatlanalap az ingatlanállomány hatvan százalékának megfelelő összeget vehet fel bankhitelként, ami a banki hátterű alapok számára előnyös lehet, mivel könnyebben juthatnak finanszírozáshoz az anyabanktól. Vagyis ha fogytán lenne a likviditás, akkor a bank beléphet hitelezőként, és a felvett hitel összegével az alap növelheti likvid eszközeinek összegét.
− Az ingatlanok bérleti díja mennyire biztos? A válság mennyire befolyásolta ennek alakulását?
− Az alapban található ingatlanok jellemzően hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy a bérleti időszak lejárta előtt a bérleti feltételek kizárólag a felek közös megegyezésével módosíthatók. A válság során igyekeztünk partnerei lenni bérlőinknek, próbáltuk enyhíteni számukra a válság negatív hatásait, sokukkal leültünk átbeszélni a lehetőségeket, például sok esetben kedvezményt adtunk a bérleti díjból a szerződés meghosszabbítása esetén.
− A közeljövőben milyen típusú ingatlanokban lát fantáziát?
− Ingatlanvásárlásaink fókuszában továbbra is a kereskedelmi ingatlanok állhatnak, azonban mivel már jelenleg is a legnagyobb bérbeadók vagyunk ezen a piacon, korlátozottak a lehetőségeink. A másik célpont számunkra az irodapiac lehet, ahol viszont kiemelt fontosságúnak érezzük azt, hogy jó adottságú, kiváló elhelyezkedésű, versenyképes bérleti díjjal rendelkező irodákat vizsgáljunk meg, mivel az megállapítható, hogy egy egybérlős kereskedelmi ingatlanhoz képest egy irodaház üzemeltetése során jelentősen több feladat hárul a bérbeadóra, emellett a bérlők folyamatosan cserélődnek, így magasabb költségekkel kell számolni.
− A jegybank hitelprogramja segíthet abban, hogy újra beinduljanak a fejlesztések az ingatlanpiacon?
− A jelek szerint a program második üteme a fejlesztéseket részesíti majd előnyben, ennek alapján valóban megmozdulhat a piac. A kereskedelmi ingatlanok esetében a plázastop nehezíti ezt, ami alól nehéz felmentést kapni, az irodapiacon pedig elsősorban az okoz problémát, hogy nagyon magas, húsz százalék körüli az üresedési arány. Finanszírozás már sokkal könnyebben elérhető, mint az elmúlt években, de az építés költségei miatt továbbra is viszonylag kockázatos fejleszteni, mert az eladási árak csökkentek, bérlőket találni pedig nagyon nehéz.
− Az alapkezelő általában mikor kapcsolódik be egy ingatlan életébe? A fejlesztés elkészültekor jelennek meg vevőként vagy már tervekben létező beruházásokat is kinéznek maguknak?
− Sokszor már a fejlesztési szakaszban beléptünk, volt olyan is, hogy a telket mi vásároltuk meg, aztán ráépítési szerződést kötöttünk a kivitelezővel. A gyakorlat azt mutatja, hogy általában a fejlesztés utolsó néhány hónapjában, vagy az épület elkészülte utáni fél évben kerülünk kapcsolatba a projektek eladóival.
Tóth Balázs − OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt.
− Az utóbbi időben már-már reneszánszukat élik az ingatlanalapok. Ön szerint ez minek tudható be?
− Jelenleg az ingatlanalapoknál a tőke beáramlása a jellemző, mivel az alacsony kamatkörnyezetben a befektetők elkezdték keresni az olyan befektetési formákat, amelyek jövedelmezőbb alternatívát nyújtanak a bankbetétekkel szemben.
− Mi az alap stratégiája az ingatlankitettséget illetően?
− A fenti körülmények között az alapkezelők igyekeznek a tőkét minél magasabb hozamot biztosító eszközökbe fektetni, hogy a tőkebeáramlás hozamnövelő, és ne hozamhígító hatást eredményezzen. Egy ingatlanalap számára a jelenlegi helyzetben az a leginkább kifizetődő, ha a vagyona lehető legnagyobb arányát fekteti ingatlanba, miközben a vállalt kockázatot alacsony szinten tartja. A hozamnövelés érdekében a tőkeáttétel lehetőségével is élünk, ahogyan ez a prudens alapkezelői gyakorlatban bevett szokás. A stabilitást és a kockázatminimalizálást pedig esetünkben a kellően diverzifikált ingatlanportfólió, a stabil bérlői kör és az OTP-csoport háttere is garantálja.
− Hogy menedzselik a likvid eszközöket? Milyen az alap összetétele ebből a szempontból?
− A likvid eszközállományt napi szinten monitorozzuk, hogy a lehető legnagyobb biztonságot nyújtsuk. A fentebb említett hatékony hozamnövelés mellett a legfontosabb, hogy a megfelelő mértékű likviditás biztosított legyen, így a szabad tőkerészt a legminimálisabb kockázatú pénzügyi eszközökbe fektetjük, melyek azonnal hozzáférhetők. Az egyik legfontosabb feladat az alap kezelése során, hogy optimális egyensúlyt teremtsünk a hozamtermelés és a likviditás biztosítása között.
− Milyen típusú ingatlanokba fektetnek elsősorban?
− Az alap vagyona döntő többségben bérbe adott ingatlanokból áll, ezek több mint 70 százaléka irodaépület, a raktár-logisztikai célú, illetve a kereskedelmi célú létesítmények pedig mintegy 10-10 százalékos súllyal szerepelnek. A bérlők körében magas arányt képviselnek a tőkeerős multinacionális társaságok, diplomáciai testületek, valamint az állam és szervezetei. Az utóbbi időben folyamatosan nőtt az ingatlanalap ingatlanjainak kihasználtsága, a bérlői telítettség és ezáltal a bérletidíj-bevétel, ami egyértelműen tetten érhető a most tapasztalt hozamnövekedésben.
− Hogyan alakították át a szektort a 2008-as likviditási gondok?
− Manapság már teljesen más logika és más szabályok mentén működik a piac, mint az a válságot megelőzően jellemző volt. Egyrészt jelentős tisztulás ment végbe, ezáltal csak a legnagyobb, legmegbízhatóbban működő szereplők maradtak a piacon. Jelenleg az alulárazottság miatt kiemelten kedvező belépési pontot találhatnak ebben a szegmensben a befektetők, amit a leghatékonyabban véleményünk szerint a professzionálisan kezelt ingatlanalapok tudnak kiaknázni.
− Milyen kilátások előtt állnak az egyes ingatlantípusok?
− A budapesti irodapiac fordulópont előtt áll, a különböző indikátorok − a bérleti díjak, a kihasználtság és az újonnan piacra kerülő irodaterületek volumene − szinte mind javulást mutattak az elmúlt időszakban. Nem véletlenül mondják, hogy a közeljövőben igen vonzó befektetési célpont lehet Budapest a nemzetközi viszonylatban nagyon kedvező árszint, a stabil bérleti díjak és a kecsegtető hozamszint következtében. A logisztikai létesítmények és raktárak bérleti piaca a válság negatív hatásai ellenére is stabilnak mondható, a növekedés első jelei már felfedezhetők, miközben a piaci tapasztalatok szerint érezhetően javult a bérlők fizetési fegyelme. Az ipari és logisztikai ingatlanpiacon belül vannak különösen ígéretes szegmensek. Sikeres időszakot tudhat maga mögött például a teljes budapesti modern ipari ingatlanállomány 10 százalékát kitevő városi logisztika: folyamatosan csökken az üresen álló területek aránya, ami többek között a bérlői és a tulajdonosi oldalon is megmutatkozó kompromisszumkészségnek tudható be.
− Vár-e pozitív változást az MNB növekedési hitelprogramjától?
− Az érintett kkv-k a növekedési hitelprogram forrásait bizonyos megkötésekkel ingatlanvásárlásra is fordíthatják, így várakozásaink szerint mindenképpen érezhető pezsgést hozhat a csomag a kereskedelmi ingatlanpiacon, többek közt a raktár- és logisztikai, valamint az irodai szegmensben. Ennek megfelelően az árak is emelkedésnek indulhatnak a jelenlegi szintről. De a hitelprogram révén az érintett vállalatok megvalósíthatnak olyan ingatlanberuházást is, amely a vállalkozás érdekében áll − például telephely kialakítását, fejlesztését −, ami szintén pozitív hatással lehet az ingatlanszektorra. Összességében a közeljövőben mindenképpen ettől a tényezőtől várjuk leginkább az ingatlanszektor felélénkülését.
Szerző: Beke Károly
