Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Azt mindenhonnan halljuk, hogy jelzáloghitel-válság van a világban. De mi a helyzet itt nálunk, Magyarországon? Mit éreznek a válságból a hiteligénylők?
- Azt kell mondanom, nem túl sokat - egyelőre. Egyértelműen megdrágultak már a források - 0,5-1 százalékpontról lehetett hallani tavasszal -, de a piaci verseny egy másik irányú folyamatot is elindított. A verseny miatt a bankok jó része szinte folyamatosan akciózik, ezzel, illetve a költségek átvállalásával ellensúlyozza a kamatemelést. Miután a különböző akciók más-más feltételeket tesznek kedvezőbbé, épp ezért szinte mindenki talál megfelelőt, így viszont azt mondhatjuk, hogy nagyságrendileg nem változott a hitelek költsége.
- Ez igaz is, de csak az új hitelekre. Mi van a korábbi kölcsönökkel, ott ugyebár a bank már nem akciózik annyit....
- Itt is komoly változás figyelhető meg. Miután egyre inkább előretör a hitelkiváltás, a bankoknak elemi érdekük, hogy az ügyfelet maguknál tartsák. Így ma már messze nem nyúlnak olyan "természetesen" a kamatfegyverhez a régi hiteleknél sem, a kondíciókon sokkal óvatosabban változtatnak. Látni kell: a banknak egy két-három év után elvitt hitel kerül a legtöbbe, arra bizonyosan ráfizet.
- Összességében ugyanakkor nem megy jól a bankoknak - a félévi számok ezt mutatják.
- A partnereinktől kapott adatok legalábbis árnyalják ezt a képet. A forintalapú jelzáloghitelek kivételével a hitelkihelyezések jelentősen nőnek, ütemük meghaladja az előző év hasonló időszakában mért adatokat. A rendelkezésünkre álló kimutatások szerint a bankok többsége 30-50 százalékkal tudta növelni új hitelfolyósítási volumenét a tavalyi év első félévéhez képest, így szerintem a nettó hitelkihelyezés növekedése - a hitelkiváltások, refinanszírozások miatt - ez alatt marad, ám így is 15-25 százalékra becsülhető.
- Miben látja annak okát, hogy a külső körülmények megnehezülése ellenére ennyire megy a piac?
- Több összetevőt neveznék meg. Bármennyire is furán hangzik, a magyar lakosság átlagos eladósodottsága nem éri el a nyugat-európai és USA-átlagot, ha a lakosság bevételeit (és nem az adózott jövedelmét!) viszonyítjuk a vállalt adósságszolgálathoz. Ugyancsak nem éri el az ingatlanok forgalmi értékhez viszonyított terhelése az említett régiókban mérhetőt - Magyarországon 70 százalék feletti hitelfedezeti érték (LTV) felett már különleges kockázatúnak minősítik az ingatlanhiteleket, hol van ez a 120-130-as LTV-től, amit Amerikában vagy Európa némely országában már alkalmaznak.
Nem szabad elfelejteni azt sem, hogy a jelzáloghitel-piac szereplői továbbra is magasabb nyereséget realizálhatnak ezen termékeken, mint akár az anyabankok hasonló termékein, akár a magyarországi vállalati hiteleken elérhető kamatmarzsok. Így érthető, hogy a jelzáloggal biztosított - tehát a fedezetlen hiteleknél nagyságrendekkel kevésbé kockázatos - hitelekért éles verseny folyik, minden, még vállalható kockázatot hordozó kihelyezési lehetőség megszerzéséért.
- Azért az ingatlanpiac mostanában nem a győzelmi jelentésektől hangos. Mi erről a véleménye?
- Arról már beszéltünk, hogy a jelzáloghitel-válság kitöréséhez szükség volt a kockázatosabb ügyfélkör túlhitelezésére - ami nálunk ugyebár nem fordult elő. Emellett komolyan megkülönbözteti hazánkat a válságban érintett országoktól, hogy nálunk nem túlértékelt az ingatlanpiac. Hazánkban az ingatlanpiac átlagos megítélése alulértékelt, még egyes új uniós tagországokkal való összehasonlításban is. Így valószínűtlen, hogy a nem fizető adósok miatti kényszer-értékesítések alapvetően felborítanák, devalválnák a meglévő árarányokat. Kimondottan nem várható ez a mai magyar inflációs környezetben, ami előbb-utóbb óhatatlanul megjelenik az ingatlanárakban is. Az építőanyagok várt jelentős áremelkedése szintén nem az ingatlanárak stagnálása vagy csökkenése irányába mutat. Mindezek figyelembevételével nagy valószínűséggel állítható, hogy a válság elmélyülésének egyik legfontosabb eleme a magyar piacon - szerencsére - jelenleg alapvetően hiányzik.
- Az egyik legnagyobb szereplőként mi a véleménye arról, hogy sokan úgy vélik, a piaci mozgásokat ma már a közvetítők, tanácsadók irányítják.
- Tény, hogy az új jelzáloghitelek mintegy 50 százaléka (egyes pénzintézeteknél akár 60-80 százaléka is) közvetítők, tanácsadók közreműködésével jut el a hitelfelvevőkhöz.
- Akiknek érdeke a jutalék növelése...
- Igen, a tanácsadók alapvető érdeke a jutalékmaximalizálás, ám erre számos lehetőség adódik. Sokan vetik a szemünkre azt, hogy mi okozzuk a hitelkiváltás-rohamot, de ezt nem fogadom el: a bankok azok, amelyek ráéreztek arra, hogy a korábbi drága kölcsönök leváltásával valóban alternatívát tudnak kínálni. A versenyben fontos tényező lett ez - és, mint látható -, alapvetően megváltoztatta a bankok hozzáállását a régi hitelekhez.
Ha arról kérdez, mivel érhető el leginkább a jutalékmaximálás, azt kell mondanom, hogy az egy ügyfélnek nyújtott hitelek növelésével. Bár ezt sokan negatív jelzőkkel illetik, a képzett és korrekt tanácsadók esetében ez minden szereplőnek hasznot hoz. A jó tanácsadó ugyanis akár az ügyfél helyett is "tudja": hitelt nem felvenni, hanem visszafizetni nehéz!
- Miért jó a magasabb hitelösszeg?
- A bank egy ügyletre fordított költsége nem nő arányosan a folyósított hitel nagyságával, így nyeresége egy ügyfélre vetítve emelkedik.
- Ez egyértelmű, sőt az is, hogy a hitelösszeghez kötött jutalék miatt a közvetítő is jobban jár, de a hitelfelvevőnek miért jobb ez?
- Az ügyfelek sok esetben nincsenek tisztában azzal, hogy milyen lehetőségekkel élhetnek - automatikusan elfogadják a bank által "bemondott" feltételeket. A jövedelmi helyzet, a bevonható fedezetek mind-mind olyan tényezők, amelyeket jobban lehetne mérlegelni, s amelyekkel a hitelfelvevő magasabb hitelösszeghez juthat. Amennyiben azt látjuk, hogy a magasabb hitelösszeg törlesztése biztonsággal "belefér" a háztartás költségvetésébe, kisebb saját erővel juthat az ügyfél a kívánt lakáshoz, házhoz, és így kevesebb holt tőke áll az ingatlanban. A különbözeti összeg - akár a lakossági fogyasztásban, akár a hitelfelvevő vállalkozásában jelenik meg - hozzájárulhat a gazdasági növekedéshez. Ez egy-egy ügylet esetén elenyésző lehet, de átlagos 15 millió forintos ingatlanárral és 10 százalékkal magasabb finanszírozási arány esetén éves szinten sok tíz, akár több száz milliárdos nagyságrendet jelenthet a kihelyezett hitelek tekintetében.
- Az LTV pedig az egekbe szárnyal, nem?
- A fentiek alapján nem hiszem, hogy ettől érdemben tartanunk kell. Mint ahogy nem gondolom azt sem, hogy minden embernek élnie kellene a magasabb hitelösszeg felvételének lehetőségével. Ugyanakkor az szerintem az ügyfelek érdeke, hogy döntésük előtt tisztában legyenek a lehetőségeikkel. Ebben tényleg fontos szerepet kaphatnak a hitelközvetítők.
- A devizahiteleknél ugyanakkor gondot okozhat a "túlvállalás". Mi erről a véleménye?
- Az árfolyamkockázat ugyan valós jelenség, de nem ugyanúgy érint minden hitelfelvevőt. Jelenleg egy átlagos pénzintézet 10 millió forintos, 20 éves futamidejű lakáscélú hitele mintegy 33 százalékkal magasabb havi törlesztőrészlet mellett érhető el forintban, mint ugyanezen bank svájcifrank-alapú hitele. Az adott példabank esetén ez devizában 75 000 forint, míg forint alapon 100 500 forintos havi törlesztőrészletet jelent. Ha 10 százalékot romlik a forint, az ügyfél törlesztőrészlete 82 500 forint lesz. "Szegény" ügyfél az árfolyamkockázattól sújtva innentől nem 25 500, csak 18 000 forinttal fizet kevesebbet havonta, mint ha forintalapú hitelt vett volna fel. Azt sem szabad elhallgatni, hogy egy jelentős forintgyengülés után a forintkamatok sem maradnának változatlanok.
Fontos ugyanakkor látni, hogy ha csak azért történt a hitelfelvétel devizában, mert a törlesztésre fordítható összeg csak így volt a kért hitelösszeghez rendelhető, óriási tragédiát jelenthet egy negatív árfolyamváltozás. A fenti emelkedés ugyanis megoldhatatlan feladat elé állíthat egy olyan háztartást, ahol a havi adósságszolgálatra fordítható összeg felső határa volt a 75 000 forint. Mi épp ezért nem vagyunk hívei a kifeszített devizaalapú hitel felvételének - akkor javasoljuk csak a hitelfelvételt, ha az adós tudná vállalni az adott hitelösszeghez tartozó forintalapú törlesztőrészletet is. Ugyanígy járunk el abban az esetben is, amikor nagyobb hitelösszegre szeretnénk rábeszélni a partnerünket: senki ne vegyen fel magasabb összegű devizaalapú hitelt azért, mert az induló törlesztőrészlet így belefér a költségvetésébe.
