Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Budapesten és agglomerációjában tavaly megállt a 2005-ben tapasztalt keresletcsökkenés, és a bérbeadási számok optimizmusra adnak okot. Ez elsősorban az év második felében megvalósult bérbeadásokból táplálkozik, a dinamizmus a piaci szereplők várakozásai alapján 2007-ben is fenntartható lesz – állapítja meg a DTZ Hungary legújabb ipariingatlan-piaci körképe. (Az elemzés csak a bérbeadásra épített modern ingatlanokat veszi számba, így annak nem tárgya a felhasználó saját tulajdonában lévő, lízingkonstrukcióban vagy korábban épült ingatlan.) A nemzetközi ingatlantanácsadó cég szerint az érezhetően erősebb aktív kereslet és a korábbinál kisebb üresedési ráta nyomán több új épület fejlesztését kezdték el és a továbbiakban is folytatják, nemcsak a meglévő parkokon belül, hanem új helyszíneken is.
Megfizetik a jó elhelyezkedést
A múlt évben a bőséges raktárkínálattal rendelkező területeken, valamint a budapesti agglomeráció külső határán lévő ipari ingatlanoknál a bérleti díjak tovább mérséklődtek: a havi 3,5–4,0 euró négyzetméterenkénti bérleti díjak mellett a fejlesztők a bérleti feltételek alakításában is egyre rugalmasabbnak bizonyulnak. Az egyedi elhelyezkedésű vagy magasabb színvonalú elhelyezést biztosító projektek ezt az árazásukban is érvényesíteni tudják, így ezeknél továbbra is négy euró feletti a bérleti díj. Városon belül, viszonylag jó központi elhelyezkedés esetén pedig a 6 eurós bérleti díjra is akad példa.
A befektetési piacon az elmúlt év jelentős tranzakciója volt a biatorbágyi Rozália park, a DHL székesfehérvári és az Auchan üllői ingatlanának eladása. A piacon a múlt évben is a folytatódott a hozamcsökkenés, aminek hatására az év végére 7,5 százalékra mérséklődött a modern ipari ingatlanok hozamszintje.
Gyorsan gyarapszik a kínálat
Tavaly mintegy 163 ezer négyzetméter modern raktárépület készült el, így ezek összterülete már meghaladja a 930 ezer négyzetmétert, az idei első félévben pedig további 60 ezer négyzetméternyi bővülés várható. Amíg a fejlesztők 2006-ra az előző év viszonylag szerény bérbeadásai okán óvatosan terveztek, addig július–decemberben a megugró kereslet hatására bátrabbak lettek. A jelek szerint a meglévő parkokban elinduló fejlesztéseken túl a beruházók új területekre is kiterjesztik aktivitásukat: e folyamatot jelzi a Parkridge százhalombattai telekvásárlása, az észak-pesti régióban megvalósuló építkezések (East Gate Business Park, Európa Center), az M0-s új szakasza mentén meginduló fejlesztői tevékenység (Airport City), valamint a főváros belső kerületeiben létrejövő modern raktárprojektek (Táblás utcai projekt, City Point 9).
Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése az első spekulatív logisztikai park.
A DTZ szakértői szerint az ár tekintetében a fejlesztők jelenleg is óvatosan viszonyulnak a fővárostól távol lévő térségekhez, további projektek megjelenése várható Nyugat-Magyarországon – Győr és Székesfehérvár térségében – és Kelet-Magyarországon Miskolc, Debrecen vagy Nyíregyháza környezetében. A prognózis szerint az éles verseny ellenére 2007-ben is új piaci szereplők megjelenésére lehet számítani.
Az idei évre tervezett nagyjából 220 ezer négyzetméter új fejlesztés valószínűleg nem valósul meg teljes egészében, hanem igazodik a tényleges igényekhez. Ráadásul a kínálatot – áttételesen – a korábban a modern parkokban magasabb díjon bérelt, raktáraikat albérletbe adni kívánó cégek területei is bővítik.
Kis területre szólnak a spekulatív szerződések
A jelek szerint a kereslet stabil. Tavaly összesen 131 ezer négyzetméter modern raktárt adtak bérbe – ebből 76,5 ezer a második félévre jutott –, szemben az egy évvel korábbi 119 ezer négyzetméterrel. Az üresedési ráta a felfutás nyomán 10,1 százalék lett, az év folyamán több nagyobb ügyletet is kötöttek. Az egy szerződés során bérbe adott területnagyság viszont továbbra is alacsony: átlagosan 2500 négyzetméter a spekulatív és 9250 négyzetméter az előbérletek esetében.
A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 százalék feletti. Ezt az arányt több, jelenleg is futó idei logisztikai tender tovább növelheti. Ezenkívül emelkedett a könnyűipari és gyártó tevékenységű bérlők száma, bár e szegmensben Románia komoly versenyt támaszthat a letelepedést fontolgató cégekért – mondják a DTZ szakemberei.
Ezzel együtt Magyarország továbbra is előnyös helyszín a régiós logisztikai szolgáltatásokat nyújtó központok számára. Továbbra is jelentős arányt képviselnek a parkon belüli bővülések. Az új bérlőkön kívül a bérleti szerződésük lejártával beköltöző cégek igényei is a keresleti oldalt erősítik, bár ez az összes bérbe vett terület nagyságát nem növeli jelentősen.
A múlt év legnagyobb nyíltpiaci ügylete a Wincanton Magyarország ProLogis parki bérlete volt. A többi bérbeadási szerződés jellemzően az átlagmérethez közeli, de a korábbi évekhez viszonyítva nagyobb területekre szólt.
