Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az idei első félévben is hozta tavalyi jó formáját a budapesti modernraktár-piac: a tavalyi azonos időszak kereslete az első félévben sem csökkent, a bérbe vett 51,5 ezer négyzetméter nagyságrendjében megegyezik az egy évvel korábbi számokkal – derül ki a DTZ elemzéséből. A piaci szereplők érzékelhető bizakodását a függőben lévő tenderek és a korábbi évek intenzívebb második féléves adatai is alátámasztják. Amennyiben a most folyamatban lévő pályázatokat a második félévben konkrét tranzakciók is követik, a tavalyi bérbeadási adatokat idén is teljesíteni tudja a szektor. A kínálati oldalon ettől függetlenül fennmarad a kiélezett verseny, amelynek hatására a fejlesztők és befektetők kedvezőbb kondíciókkal ajánlják ingatlanjaikat, és ez a bérleti díjak enyhe csökkenésén kívül a rövidebb bérleti terminusokban is megmutatkozik.
Bár az idei első félévben a ténylegesen felépült új raktárak összterülete nem érte el a tervekben eredetileg előirányzottat, de közép- és hosszabb távon jelentős számú beruházásra lehet számítani. A főbb logisztikai parkokon belül tovább épültek a spekulatív ütemek, melyek a kínálat jelentős részét adták az első hat hónapban.
Ebben az időszakban készült el például az M1 Business Park utolsó fázisa, illetve több új fejlesztés első épületei is, mint például az Agrogate és az East Gate Business Park. A kereslet stagnálása mellett a kínálati oldal tovább erősödött. A bérbeadás sikerének érdekében a fejlesztők az új fázisok előrehozott – spekulatív – ütemezésével igyekeznek megfelelni, így lehetőségük adódik a sürgősen felmerülő igények kielégítésére is.
A piac jelentős hányadát teszi ki továbbra is a lízingcélú és a saját tulajdonú fejlesztés: erre példa a HOPI beruházása Gyálon, illetve az Aldi épülő biatorbágyi központja. A vidéki ingatlanpiac lassabban fejlődik, s csak egy-két kiemelt területen várható spekulatív fejlesztés. Az elsők között Hegyeshalom (ProLogis) említhető meg, amely a hazai megbízókon felül a szlovák és osztrák megrendelőkre is számít. A komplex logisztikai szolgáltatást nyújtó vállalkozások megbízóik mellett Budapesttől távol is letelepednek, amire példa a Kühne + Nagel körmendi, illetve tiszalöki fejlesztése. A spekulatív beruházások növekvő részarányának hatására az üresedési mutató fél év alatt 8,1-ről 12,1 százalékra emelkedett.
Románia és Bulgária közeli uniós csatlakozása várhatóan a térség kereskedelmi forgalmának növekedését indukálja és erősítheti Magyarország régión belüli központi szerepét, mely a földrajzi elhelyezkedésnek és a gyorsforgalmi úthálózat dinamikus fejlesztésének köszönhető. Növelhetik a keresletet az olyan nagyságrendű beruházások is, mint a Bridgestone és a Hankook Tire gyárépítése, ezek ugyanis nagyságrendjükből fakadóan további beszállítói láncokat vonzhatnak, a hozzájuk kapcsolódó logisztikai igényekkel. (A logisztikai cégek bérleti aránya 55 százalék felett van, tehát alapvetően már most is ezek a társaságok határozzák meg a piacot.) Jelenleg azonban a helyzet még nem ennyire rózsás, legalábbis ami a keresletet illeti. Az átlagos bérbe adott terület nagysága továbbra is alacsony, 2,5 ezer négyzetméter a spekulatív, míg 9,25 ezer négyzetméter az előbérletek esetében. Nincsenek már könnyű helyzetben a modern raktárak piacán úttörő szerepet betöltő parkok sem, a verseny miatt ugyanis esetükben a területek egy részének újra-bérbeadásával is egyre inkább számolni kell. Ráadásul az elmúlt négy év legmagasabb üresedési rátája rövid távon valószínűleg nem is változik érdemben, hiszen bár a lappangó kereslet a második félévre magasabb tranzakciós volument indukálhat, de a kínálati oldal párhuzamos erősödése ezt ellensúlyozza majd.
A piaci verseny továbbra is élénk, melyet a bérleti díjak és feltételek bérlők számára kedvező változásai is jeleznek. A bérleti díjak a korábbi trendet követve kisebb csökkenést mutatnak: a terület nagysága, az időtáv és a kedvezmények függvényében döntően havi 4 euró alatt alakulnak négyzetméterenként az új bérleti szerződések vonatkozásában, míg a korábbi években kötött – több alkalommal indexált – árak színvonala ennél jelentősen magasabb. A modern raktárak átlagos bérleti díja ekképpen 4,2 euró körül van havonta és négyzetméterenként.
