Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az elsőfokú ítélet azt állapította meg, hogy az illetékes önkormányzat a per tárgyát képező ingatlanok használati jogát átengedte az alperesnek, akinek ezért egyszeri, félmillió forintos igénybevételi díjat kellett (volna) megfizetnie. A díj befizetése a helyiségbérleti szerződés megkötésének a feltétele volt. Sem a díj befizetésére, sem a szerződés megkötésére nem került sor, ugyanakkor alperesünk évente jelentős összegű használati díjat fizetett a felperesnek.
A felek közötti békés viszony akkor romlott meg, amikor az ingatlanokban csőtörés történt, és perre mentek. Az elsőfokú bíróság szerint az önkormányzat, a felperes szavatossági felelőssége körében mindaddig, amíg a felek között érvényes bérleti szerződés nem jön létre, a helyiségek rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételére nem kötelezhető. Az alperest viszont arra kötelezte, hogy ürítse ki a nem lakás céljára szolgáló üzlethelyiségeket, hiszen a helyiségek birtokbavételétől a csőtörésig eltelt öt év alatt lett volna lehetősége a helyiségbérleti szerződés megkötésére, és ez éppen mulasztása miatt nem történt meg.
Az alperes fellebbezése szerint a felperesnek, amíg kapta a használati díjat, semmi gondja nem volt a bérleti szerződés hiányával. Erre csak a csőtörést követően hivatkozott, amikor a helyiségek használhatatlanokká váltak, és azokat rendbe kellett volna hozatni.
A jogerős döntést hozó fórum kifejtette: a lakások és helyiségek bérletéről szól 1993. évi LXXVIII. törvény 36. §-a szerint önkormányzati helyiség használatára érvényes jogcímet kizárólag írásbeli helyiségbérleti szerződés alapján lehet szerezni. Ráutaló magatartással, vagyis a használat ellenértékének megfizetésével és elfogadásával helyiségbérleti szerződés létrejötte eleve fel sem merülhet.
A használatra vonatkozó érvényes jogcímet nem a használati jog átengedéséhez való hozzájárulás, hanem a bérbeadóval a hozzájárulás megadását követően írásban megkötött helyiségbérleti szerződés teremti meg. Megalapozatlanul állítja ezért a fellebbezés, hogy a perbeli helyiséghasználat nem tekinthető jogcím nélkülinek. A jogcím nélküli használat jogkövetkezménye a kiürítési kötelezettségen túl a használatidíj-fizetési kötelezettség. Alapvetően téves ezért a fellebbezés azon okfejtése, hogy amennyiben a használatnak nincs jogcíme, úgy jogosulatlan az ebből eredő bevétel is.
Ugyanis az a használó, aki a használatra jogcímet szerzett vagy korábban már fennálló jogcíme már megszűnt, jogellenesen vonja el a jogosulttól a használat vagy hasznosítás jogát. Emiatt a jogosult erre az időre jogszerűen támaszthat igényt a használati díjra, függetlenül attól, hogy a használat ténylegesen megvalósult-e vagy sem. A jogcím nélküli használó kiürítési kötelezettségét a díj megfizetése nem érinti, sőt, a kiürítési kötelezettség szempontjából a helyiség műszaki állapotának sincs jogi relevanciája. Ráadásul a bérlőt érvényes helyiségbérleti szerződés esetén sem illeti meg a bérvisszatartás joga. Egyoldalú elhatározással nem számíthatja ezért be a bérleti díjba azoknak a bérbeadót terhelő munkáknak az ellenértékét, amelyeket a bérbeadó elmulasztott vagy helyette ő végeztetett el.
Adott esetben a felek közt érvényes helyiségbérleti szerződés létre sem jött, így az első fokon eljáró bíróságnak arra nézve sem kellett bizonyítási eljárást lefolytatnia, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmatlanná vált-e vagy sem. A bérbeadót a jogviszony fennállása alatt terheli szavatossági felelősség – mutatott rá a Fővárosi Bíróság.
