Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Miközben a magyarországi befektetési ingatlanok piacán a kínálat limitált, a kereslet meglehetősen nagy, így a piacra kerülő minőségi ingatlanok rövid idő alatt gazdát cserélnek. A vevők közötti komoly verseny hatására a jellemző megtérülések minden részpiacon látványosan esnek. Az Eston International Rt. felmérése szerint a tartós hozamesés a befektetők saját erőre vetített megtérülését az elmúlt három év során gyakorlatilag megfelezte, a tendencia folytatódásával pedig 2006 végéig 70 százalékos is lehet a saját tőke hozadékának csökkenése.
A hozamszintek valamennyi szegmenst érintő mérséklődését a felfokozott befektetői érdeklődés és a minőségi kínálat lassú ütemű bővülése indokolja, dinamikáját pedig az egyes részpiacokon eladósorba kerülő ingatlanok mennyisége és minőségi összetétele is befolyásolja. A saját erőre vetített megtérülés változása azonban – bizonyos feltételek bekövetkeztével – az általános piaci hozamesésnél nagyságrendekkel nagyobb lehet. Jellemző, hogy az ingatlanokat alacsony, 20–30 százalékos önerővel és banki finanszírozás bevonásával vásárolják meg. Amíg a finanszírozás költsége nem változik, a saját tőkére vetített megtérülést – vagyis az ingatlan, mint befektetési eszköz megítélését – döntően a piaci hozamok változása alakítja, hozzávetőleg az általános hozamváltozás dinamikájával összhangban. A jellemző piaci hozamok dinamikus esésénél gyors felértékelődésre lehet számítani, így akár az ingatlan rövid időn belül történő eladása is magas profitszintet biztosíthat. Ugyanakkor, amennyiben ugyanazt a – dráguló – terméket csak költségesebb finanszírozással lehet megszerezni, a saját erőre vetített megtérülés drámaian visszaesik.
A magyarországi tranzakciók során jellemzően az Európai Központi Bank (ECB) alapkamatához kötött kamatú finanszírozási konstrukciókat használnak a befektetők. A saját erőre vetített megtérülés elmúlt évekbeli változását egy „A” kategóriás irodaház megvételét modellezve egy általános, ECB alapkamat +1,5 százalékos hitel felvétele, valamint 20 százalékos önerő biztosítása mellett vizsgálta az Eston. A társaság számításai szerint az ECB alapkamat stagnálásakor a saját erőre vetített megtérülés 2003 és 2006 közepe között 27-ről 13 százalékra esett; a befektetett tőkéhez viszonyított hozam az ECB alapkamat emelése (ezáltal a finanszírozás drágulása) esetén vált kritikus üteművé. Amennyiben a jellemző hozamok esése folytatódik és az ECB is folytatja alapkamatának emelését, a saját tőkére vetített hozam akár 6 százalékra is zuhanhat az év végéig, ami a 2003. júniusi (27 százalékos) megtérüléshez képest jelentős, 70 százalékot meghaladó visszaesést jelent.
A budapesti ingatlanpiacon 2000 óta a legtöbbször irodaházak cseréltek gazdát, ennek megfelelően ebben a szegmensben csökkentek a hozamok először 10 százalék alá. A hozamesés folytatódásától való tartást érzékelteti néhány ingatlan másodszori értékesítése (ilyen például az Alkotás Point és Science Park). A kiskereskedelmi ingatlanok esetében jellemzően több bevásárlóközpontból álló portfóliókat értékesítettek fejlesztőik (például a Plaza Centers 14 központja vagy a Stop.Shop lánc hat átadott és hat, az eladáskor meg nem épített üzlete), ezáltal ez az ingatlantípus rövid idő alatt vált az éves befektetési volumen domináns elemévé. A modern logisztikai parkok kínálata az előző részpiacokhoz képest még inkább körülhatárolható, ezen a gyors reagálású területen a meghatározó fejlesztések száma jelenleg sem haladja meg a húszat. Ez egyúttal kevesebb ügyletet (ezáltal az átlagnál jobban csökkenő hozamelvárásokat), ugyanakkor alkalmanként jelentős befektetési összeget jelent (például a Harbor Park eladása 2005-ben vagy a Rozália Park értékesítése az idén). Mindezek alapján tehát beszűkült az ingatlanpiaci befektetők mozgástere, és a saját tőkére vetítve is 10 százalék alá eső hozamok vélhetően indokolttá teszik alternatív befektetési lehetőségek felkutatását. Az Eston szerint ugyan még nem kell megkongatni a vészharangot, de a befektetők a jövőben még inkább a minőségi és hosszú távú értéknövekedést biztosító ingatlanokat részesítik majd előnyben. Az ingatlanpiaci hozamok esése várhatóan lassul az év végéig, de a hozamesés futamának végére még várni kell.
