Az év első hat hónapja alatt a fővárosi modern irodák állománya mintegy 45 ezer négyzetméterrel bővült, így az átadott ingatlanok összalapterülete megközelíti az 1,53 millió négyzetmétert – áll a CB Richard Ellis (CBRE) ingatlanpiaci tanácsadó cég elemzésében. Ezen belül áprilistól június végéig három irodaházat adtak át: a 2,5 ezer négyzetméteres Mozsár Trade Centert, a 12,7 ezer négyzetméteres Víziváros Office Centert és a 7 ezer négyzetméter bérelhető területtel rendelkező Center 13-at. Az összességében 22,3 ezer négyzetméternyi újonnan átadott fejlesztés mindegyike a főváros úgynevezett központi piacán épült fel. A CBRE elemzői szerint ha az irodafejlesztők 2004 második felétől tapasztalt optimizmusa töretlen marad, akkor az idén további 70 ezer négyzetméter iroda átadására lehet számítani.
Dráguló belvárosi irodák
Az idei év második negyedévében valamivel több mint 66 ezer négyzetméter irodát adtak bérbe, ez az elmúlt öt évben mért bérbeadások második legjobb adata. Az elemzők azonban arra figyelmeztetnek, hogy ez részben megtévesztő is lehet: több mint 17,5 ezer négyzetméter irodaterületet a korábbi bérleti szerződés meghosszabbításként vettek számításba. A bérbe vett ingatlanok átlagos mérete egyébként 700 négyzetméter körüli, a 95 szerződésből csupán 12 bérlő választott magának ezer négyzetméternél nagyobb bérleményt. Míg a központi és a nem központi piacokon a bérleti díjak változatlanok maradtak az elmúlt időszakban, addig a Belvárosban a havi négyzetméterár elérte a 20 eurót. Az átlagos üzemeltetési költség is változatlanul 3,5–4 euró között maradt havonta és négyzetméterenként. Szintén stagnált az év első hat hónapjában az irodák kihasználatlansága, a 14 százalékos adat 14,3 százalékra nőtt, ami annak tudható be, hogy a piacra került terület némileg meghaladta a keresletet. A CBRE előrejelzése szerint az év végére összesen 120 ezer négyzetméter irodaterülettel bővülhet a budapesti modern bérirodák állománya, s a kereslet erősödésével várhatóan tovább csökken a kihasználatlanság is.
A raktárfejlesztőknek is jó
Az ipari ingatlanok területén is nagyobb pörgés volt tapasztalható az idén, ezt jelzi az is, hogy a Harbor Parkban elkészült az F épület 16 ezer négyzetméterrel, valamint a ProLogis Park utolsó ütemét is befejezték, ennek mérete 7 ezer négyzetméter. A raktárpiac így összességében 4,6 százalékkal nőtt, aminek eredményeként a kínálat jelenleg meghaladja a 719 ezer négyzetmétert. Az év első hat hónapjában 100 ezer négyzetméterrel bővült az állomány, ennek nagy része már bérlőre is talált. A CBRE előrejelzése szerint az év végére további 60-70 ezer négyzetméter raktárterület átadása várható. Az elmúlt félév ipariingatlan-állományának növekedése az egy évvel korábbihoz képest a bérleti díjak kismértékű csökkenését eredményezte: a legmagasabb díjak a korábbi 6 euróról 5,5-re mérséklődtek. Az üzemeltetési költségek tekintetében viszont nem volt jelentősebb változás, azok továbbra is 0,7–1 euró között mozognak havonta és négyzetméterenként. Ezen szegmensben a kihasználatlansági mutató kiszámítása valamivel körülményesebb, mint az irodai szegmensben, ugyanis a fejlesztők szívesebben kezdenek hozzá a beruházás következő fázisához akkor, ha a terület jelentős részére már előbérleti szerződést kötöttek. Emiatt viszont néhány ingatlan esetében a teljes terület akár 40 százaléka is üresen maradhat, s megjósolhatatlan, hogy mikor talál bérlőre. A második negyedév kihasználatlansági mutatója 8,35 százalék lett, mintegy 3 százalékponttal magasabb, mint a tavaly ugyanekkor kapott adat.
Fél év alatt félmilliárd euró
Befektetési szempontból, úgy tűnik, reneszánszát éli a magyar ingatlanpiac. Az év első felében a megvalósult beruházások értéke meghaladta a 450 millió eurót, ezen belül az irodapiac iránt mutatkozott a legnagyobb érdeklődés: az ügyletek majd felét tette ki ez a szegmens. Az irodapiacot követte az ipari ingatlanok csoportja 44,9 százalékkal, míg a kereskedelemi ingatlanok esetében komoly visszaesés történt, tavaly ugyanis a magyarországi plazaértékesítések a tranzakciók mintegy felét tették ki, ami most jelentősen torzítja a képet. A legszínvonalasabb irodák hozama változatlanul 7,75 százalék körül alakult a második negyedévben, a CBRE becslései szerint e téren némi csökkenés mutatkozhat az év végig. A kereskedelmi egységek, elsősorban a bevásárlóközpontok hozama 7,5 százalék körül mozog. Az ingatlanpiac legjövedelmezőbb befektetéseit az ipari szegmens kínálja: itt a hozamok enyhén 10 százalék alá csökkentek.
Folyamatosan javul a kihasználtság
A kelet-közép-európai piacokon az irodaállományok arányának képe nem sokat változott: a legnagyobb területtel továbbra is Moszkva büszkélkedhet, amit Varsó, Prága, majd Budapest követ. Az elmúlt öv évben komolyabb növekedést Szófia ért el, ahol gyakorlatilag a nulláról majd félmillió négyzetméterre nőtt az irodaházak összalapterülete. A kihasználatlansági ráta 2005 első negyedévében továbbra is Pozsonyban volt a legalacsonyabb, 5 százalék körüli, míg Moszkvában 5,5 százalék, Varsóban és Bukarestben 11,8-11,8 százalék a mutató. A CBRE elemzői szerint 2002 óta a kihasználtság folyamatosan emelkedik a kelet-közép-európai országokban, ez alól csupán Prága és Szófia a kivétel, igaz, utóbbi főként azért, mert még igen fiatal piacnak számít.
Ömlik a pénz a régióba
A régióba irányuló befektetések értéke 1998 óta valamivel több mint 10 milliárd eurót tett ki, ennek mintegy 80 százalékán Lengyelország, Csehország és Magyarország osztozik. A beruházások évenkénti megoszlásából kitűnik, hogy a befektetések több mint háromnegyedét 2003-2005 között végezték a beruházók. Sőt, míg 2004-ben összesen 3,9 milliárd eurót ruháztak be a régióban (ebből 1,2 milliárdot az első félévben), addig az idei év első felében már 1,9 milliárd euró értékű fejlesztés történt. Összességében elmondható, hogy az elemzők az idén a tavalyit meghaladó, 4-4,5 milliárd eurós fejlesztési volumenre számítanak. A szegmensek közül korábban az irodapiac volt a legkedveltebb terep, 2003–2005 között azonban a vezető szerepet a kereskedelmi központok vették át. Az elemzők szerint az év végére a régióban mintegy 7 százalékos hozam várható, ez alól csupán Moszkva és Bukarest a kivétel, itt 11-12 százalék is elérhető. A CBRE tavalyi adatai szerint a fejlesztők mintegy 20-23 százaléka volt német, 12 százalékuk az Egyesült Államokból érkezett, 7-8 százalékuk ír volt. A fennmaradó részen a franciák, az osztrákok, a britek, a hollandok, az ausztrálok, az oroszok, valamint a svájciak osztoztak.
Bakonyi Attila