Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A június végén bejelentett adóreform részeként januártól a forgalmi adó felső kulcsa 25 százalékról 20 százalékra csökkenne. Bár a tervezetet még nem fogadta el a parlament, annak hatása már a következő hónapokban érezhető lesz a lakáspiacon – olvasható az Otthon Centrum Rt. elemzésében. Az elmúlt években többször is megfigyelhető volt, hogy a tervezett kormányzati intézkedések a keresletet mérséklő vagy éppen élénkítő hatással vannak a bevezetés előtti hónapokban. Ezért most is arra lehet számítani, hogy a 4 százalékos árcsökkenés reményében az új építésű lakás vásárlását tervezők kivárnak 2006-ig, s így az idei év második felében visszaeshet a forgalom.
Alkalmazkodjanak
a fejlesztők
Ugyanakkor a tervezett intézkedés, s így annak árcsökkentő hatása várhatóan az idén megkötött szerződésekre is kiterjed, amennyiben a lakást január elseje után adják át, mivel az áfatörvény szerint a teljesítés időpontja egyrészt a vételárelőleg megfizetése, másrészt a birtokba adás. Ennek megfelelően az idén fizetett részletre még a 25 százalékos forgalmi adót kell megfizetni, de a 2006-ban esedékes törlesztőrészletek után, ha a birtokba adás jövőre lesz, viszont már csak 20 százalék az áfa. Így a fejlesztőknek célszerű az idei évre minél kisebb mértékű részlettel, például 10–90 százalékos vagy 20–80 százalékos konstrukcióban kínálni a lakásokat és a bruttó árat már most csökkenteni a jövő évi részletek áfakülönbségével. Ily módon az idei évre kalkulált nettó bevételhez hozzá tudnak jutni, ugyanakkor a vevők is jól járnak. A gyorsan lépő fejlesztők emellett árelőnyhöz juthatnak a többiekkel szemben a túlkínálatos piacon, mely a valódi árcsökkentés mellett akciókkal tovább növelhető.
A lakásárakra valószínűleg egy másik elképzelés, az építőipar kifehérítését célzó, pénteken hatályba lépett jogszabályok is hatással lesznek, melyek keretében szigorúbb fellépést ígérnek az illegális foglalkoztatás megszüntetésére. Ez a kivitelezési költségek emelkedésével jár, amit a kivitelezők részben érvényesíteni fognak vállalási áraikban. Tehát ahol még nem kötötték meg a kivitelezői szerződést (és ez átcsúszik jövő évre), ott a fejlesztő a növekvő költségek ellensúlyozására kénytelen lesz árat emelni. Az átmeneti, néhány hónapos árcsökkenést tehát érdemes a vevőknek most kihasználni.
Vásároljunk még az idén
Az áfamódosítás bevezetésének hatására az új építésű lakások árcsökkenése gyors lefutású lesz már ősztől, így még jobban közelíthet a használt és új lakások ára. Ez pedig a használt lakások esetében árnyomást generál felülről, így ezek eladói is kénytelenek lesznek engedni az árakból (ugyanakkor a magánszemélyek erre kevésbé lesznek hajlandóak, így az árcsökkenés itt lassabb lefolyású lesz). Az új és használt lakások árváltozásának időbeli eltolódása miatt pedig reális esély van rá, hogy néhány területen tovább nő az új építésű lakások versenyelőnye és kereslete a használtakkal szemben; a piac az új építésű lakások felé tolódik el, ami optimális esetben felgyorsíthatja a piaci felesleg felszívását.
A fejlesztői oldalról logikus árcsökkentés miatt a vevők tehát az év hátralévő részében és jövőre „akciós áron” vehetnek lakásokat. (A 4 százalékos árcsökkentéssel számolva például egy 12,5 millió forintos lakás ára 500 ezer forinttal csökken.) Emellett – a kivitelezési költségek jövő évi visszafogása miatt – 2006-tól sok esetben lehet reális veszély a minőség romlása is. A kettő ígérete együtt pedig (olcsóbb és jobb minőségű lakás most) az élelmes vásárlókat az idei vásárlásra ösztönözheti.
Visszafogják a gyeplőt
A kereslet esetleges év végi élénkülését nyilván kitörő örömmel fogadnák az ingatlanfejlesztők, akik az év eddig eltelt részében a kereslet látványos visszaesésével szembesültek. A tavaly óta tartó tendencia a beruházókat óvatosságra, fejlesztéseik átgondoltabb tervezésére kényszerítette. Vannak társaságok, melyek folyamatban lévő beruházásaiknál már tavaly jelentősen csökkentették a korábban tervezett lakásszámot, vagy mint például a legnagyobb lakásépítő, az OTP Ingatlan Rt., a jövőben inkább önálló, kisebb társasházakat tervez lakóparkok helyett. Az InterEstate Rt., amely ötödik éve, több ütemben építi az újpesti Homoktövis Lakókertet, úgy döntött: kissé elnyújtja a fejlesztés utolsó szakaszát. A cég elnök-vezérigazgatója, Pfandler Katalin lapunknak elmondta: az elmúlt másfél évben – az államilag támogatott lakáshiteleknél bevezetett szigorítások miatt – igencsak megérezték a fizetőképes kereslet visszaesését. Érdeklődő még csak lenne, ám a jelenlegi finanszírozási rendszer nem segíti a vásárlást.
Kivárnak a vevők
Pfandler a napokban bejelentett, jövő évtől tervezett áfacsökkentést abból a szempontból rossz lépésnek tartja, hogy máris érzik a kereslet csökkenését: eltűnt még az a kisszámú vásárolni szándékozó is, akik a következő hónapokban kívánták nyélbe ütni az adásvételt. Várhatóan kivárnak jövő év elejéig, hiszen például egy 20 milliós lakás esetében 1 millió forintot nyerhetnek. A cégvezető valószínűnek tartja, hogy a vevők még akkor is megvárják a jövő évet a vásárlással, ha az InterEstate a tervezett áfacsökkenést figyelembe véve átalakítja a vételár-konstrukciót, vagy – a különféle kedvezmények révén – idén is olcsóbban juthatnának a kiszemelt lakáshoz. A társaság egyébként az említett lakókertben eddig évente 300-480 lakást adott át, ezt a számot azonban tavalytól – a forgalomcsökkenés miatt – jelentősen mérsékelte, idén év végéig mintegy száz lakást hoznak tető alá.
Az infrastruktúrával is baj van
Hasonlóan vélekedik az áfacsökkenés okozta vásárlói magatartásról Bartus Ákos, a Quaestor Rt. beruházási igazgatója. A társaság éppen a kereslet idei nagyfokú visszaesése miatt döntött úgy, hogy a tervezett, 122 lakásos pécsi lakópark építési munkálatainak megkezdését – melynek még folyik az engedélyeztetése – jövőre halasztja. Ugyanígy jár el újpesti projektje esetében: amennyiben őszig nem tudja értékesíteni a leendő lakások 30-40 százalékát, csak 2006 első negyedévében kezdi meg az építési munkálatokat. Mint az igazgató mondja, Székesfehérváron, a viszonylag kedvező ár ellenére (265 ezer forintról indulnak a négyzetméterárak) még mindig van néhány eladó lakásuk, s Veresegyházon is visszaesett az értékesített otthonok száma. Ez utóbbi településen, az általuk fejlesztett termálfaluban eddig 200 lakást építettek, idén év végéig pedig újabb 40 készül el. A beruházási szakember a kereslet visszaesését egyrészt a kedvezőtlen gazdasági környezetben, másrészt abban látja, hogy bár a zöldövezetben kialakított lakóparkok kellemes, vonzó életteret kínálnak, többnyire az adott településeken nem megfelelő az infrastruktúra kiépítettsége, a szolgáltatások minősége és jelentősen romlott e kisvárosok megközelíthetősége is.
