Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Úgy tűnik, a lakáshitelezési rendszer átszabása miatti befektetői aggodalmak nem voltak alaptalanok: idén érezhetően csökkent az új lakások iránti kereslet és az árak is mérséklődő ütemben nőnek, valamint még nehézkesebbé vált a használt lakások értékesítése. Ennek ellenére Budapest minden kerületében és az ország jóformán minden nagyobb városában, településén gomba módra szaporodnak az új építésű társasházak és lakóparkok, a luxuskivitelezésű rezidenciák. A fővárosban 200 ezer forintos négyzetméterár alatt nem lehet új építésű lakást venni, egyre inkább a 250–300 ezer forintos ár az alsó határ, s egyre több új lakás négyzetméterára lépi át a 400–500 ezer forintot. Az idei harmadik negyedév végére tovább nőtt a lakáspiac telítettsége, az értékesítési idő egyre hosszabb mind az új építésű, mind a használt lakások körében – derül ki az Ecostat elemzéséből.
A közelmúltig a kereslet egy jól körülhatárolható és jelentős részesedést képviselő szegmense a 10 millió forint körüli kislakásokra irányult, mostanra ez a tendencia módosult. Az igények a korábbiaknál lényegesen szórtabbak, jobban alkalmazkodnak a családok valós igényeihez, a befektetési célú vásárlás fokozatosan visszaszorul, előtérbe került a lakásokban valóban lakni kívánók kereslete. A használt lakások vásárlásához felvehető maximum 5 millió forint hitel alacsony ahhoz, hogy a használtlakás-forgalmat ismét mozgásba hozza. A merészebbek devizaalapú hitelt vesznek igénybe, amelynek a forint árfolyam-ingadozása miatt magasabb a kockázata. Ennek ellenére e hitelforma igénybevétele rohamosan terjed. Ahhoz, hogy a kereslet ne essen vissza drámai módon és az ingatlanpiac ne omoljon össze a közeljövőben, a hitelkamatok folyamatos csökkenésére lenne szükség, valamint egyre több új hitelkonstrukciós formát kellene bevezetni.
Az egyik fő probléma a lakáspiacon, hogy nehezen, hosszabb idő alatt lehet értékesíteni az új építésű lakásokat. Ennek az az oka, hogy az új lakóparkok és társasházak lakásai nagyjából azonos méretűek, főleg 40–60 négyzetméteresek, ennél nagyobb lakások jóval alacsonyabb számban épülnek. Emiatt tovább nő a kis lakások aránya, a lakásállomány összetétele, komfortossága pedig alig javul. Ráadásul szakértők szerint tömegesen épülnek rossz helyen házak, melyek nem igazán élhetőek. Az új lakások egy részénél minőségi problémák merülnek fel, a kivitelezésben jócskán lehet hibát találni. Az átadás határideje – pénzhiány miatt – sok esetben jelentősen csúszik. Nemcsak a megrendelők, vagyis a lakosság küzd anyagi gondokkal, hanem az építőipart is krónikus körbetartozás jellemzi. Mivel az építőipari cégeknek nincs elég befektethető tőkéjük, először a még el sem kezdett lakások legalább felét értékesíteni kell, amiből majd ki tudják fizetni a hátralevő munkákat. A lakások értékesítése egyre nehezebb, az épületekben fekvő forgótőke egyre lassabban transzformálódik pénztőkévé, a befektető nem tud fizetni alvállalkozóinak, s egy körbetartozási lánc alakul ki, amely az egész ágazatot lehetetlen helyzetbe hozza. A piac lanyhulása és a nehézkes hitelfelvétel miatt nehezen kerül friss pénz a körforgásba, amely lendületbe hozhatná az akadozó gépezetet. Ma még az ad hoc építések a jellemzik a piacot, a várostervezés csak igen kevés helyen valósul meg, esetleg ott is lakásokat, lakóparkokat építenek, ahol jobb lenne irodát vagy egyéb kereskedelmi vagy ipari létesítményt létrehozni, esetleg bizonyos helyekre pihenőpark vagy zöld terület kívánkozna.
A használt lakások forgalma jelentősen visszaesett, s ennek több oka is van. A vásárlásához felvehető támogatott hitel maximumának csökkenése mellett új probléma nehezíti a használt lakások értékesítését. Aki a pár éve újként vett lakását jelenleg szeretné elcserélni, illetve továbbadni, arra komoly többletkiadások és adminisztrációs terhek várnak. Az alapvető probléma abból adódik, hogy a kamattámogatást az adós kapja, ő viszont a személyre szóló állami segítséget nem adhatja tovább a következő vevőnek. További probléma, hogy az új és a használt lakások hiteltámogatására vonatkozó eltérő szabályozás miatt egy új lakáshoz adott kedvezményes kölcsönt nem kaphatja meg az, aki ugyanezt az ingatlant már használt lakásként veszi meg. A lakással együtt tehát a hitel nem adható tovább. A hiteltartozás visszafizetése előtörlesztésnek minősül, amelyre nemritkán igen magas díjat vetnek ki a bankok, jelenleg a meglévő adósság négy százalékát. Ráadásul több pénzintézetnél általában csak meghatározott idő, például kétévnyi hitelmúlt után van mód a tartozás rendezésére. Mindez együttesen oda vezetett, hogy egyre több használt lakást kínálnak eladásra az ország egész területén, jelentősen megnőtt mind a használt, mind az új lakások értékesítési ideje, változatlan vagy csökkenő árak mellett.
A telekpiac is változik. A lakáspiaci túlkínálat következtében azokban a régiókban, ahol számottevő az új építésű lakásállomány, megállt az építési telkek áremelkedése, például Budapesten több helyen üres területre sok építési telek tulajdonosa keres befektetőt, akár jogerős építési engedély birtokában is. A fővárosi telekpiacon jelentős számú külföldi befektető jelent meg. A legkeresettebb Budapesten a VII. kerületi Gozsdu udvar és környéke, valamint a Madách sétány, a Király utca, ahol főleg a külföldi befektetők (angol, izraeli, ír és német) keresnek olyan építési telkeket, amelyek vagy üresek vagy áll még rajtuk a régi épület. A fővárosban keresettek továbbra is a VIII. kerületi Corvin–Szigony utcák által határolt háromszög, valamint az V., VI., VII. kerület beépíthető telkei, illetve az I., II., XII. és a III., XI. kerület nagy építési telkei, amelyekre legalább 4–6 lakásos társasházakat lehet építeni. Budapesten a nagyobb telkek piacán folyamatos a forgalom, a kisebb, családi házak építésére alkalmas telkek körében viszont a pangás a jellemző.
A kereslet stagnálásával, illetve visszaesésével számolnak az ingatlanberuházó és -forgalmazó cégek. Csökkenő beruházási és épületfelújítási lehetőséget jeleztek az önkormányzatok is. Kismértékű ingatlanfejlesztést terveznek a kis- és középvállalatok, valamint a nagyvállalatok. A lakosság a legoptimistább, a következő félévre is pozitívan ítéli meg a forgalmat és az ingatlanépítést, valamint az épületfelújítási munkákat, valamivel alacsonyabb árak mellett, mint az elmúlt negyedévben. Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó cégek az év harmadik negyedévében kezdték érezni az ingatlanpiac stagnálását, a kereslet enyhe mérséklődését. Szerintük már valamivel kevesebb ingatlan építésével lehet számolni a következő félévben, s alacsonyabb forgalom várható, illetve csökken a bérelt ingatlanok mennyisége is. A lakosság körében még mindig keresettek lesznek az új építésű lakások, az önálló házak és az építési telkek, a nem lakossági beruházók részéről pedig főleg az építési telkek, amelyre elsősorban bevásárlóközpontokat és egyéb kereskedelmi és szolgáltató épületeket kívánnak építtetni.
A következő hat hónapra a legalacsonyabb árnövekedést a vállalatok és az önkormányzatok prognosztizálták, a legmagasabbat pedig az ingatlanfejlesztők, a lakosság és az ingatlanforgalmazók. Az alacsony áremelkedést előre jelző nagyvállalatok szerint az építési telkek 7,5 százalékkal lesznek drágábbak a következő félévben, míg az önkormányzatok szerint csak 4,2 százalékkal emelkednek a telekárak. A beruházók, forgalmazók és a lakosság egyöntetű véleménye az, hogy az építési telkek árnövekedése meghaladhatja a 10 százalékot. A vállalkozások és a lakosság az év mindhárom negyedévében az építőanyag-, illetve a telekárak növekedését rangsorolják a legmagasabbra, szerintük ennél alacsonyabb ütemben nőnek a munkaerőköltségek, illetve a tervezési díjak. A kész ingatlanok közül a legjobban az új ipari építmények (13,2 százalék), az A és B kategóriás irodák (11,9, illetve 10,8 százalék) és az új kereskedelmi építmények (10,6 százalék) eladási árai nőnek a legjobban. A piaci szereplők szerint legkevésbé a használt ipari építmények (7,7 százalék) és a használt lakások (8,2 százalék) árai emelkednek majd. A bérleti díjak terén – az elmúlt negyedévhez hasonlóan – minden ingatlantípusnál stagnálást, illetve kismértékű növekedést várnak a szakértők. A kínálati árakhoz hasonlóan a bérleti díjak is az új ingatlanok körében lesznek magasabbak. Az ingatlanforgalmazók az új kereskedelmi-szolgáltató, ipari és logisztikai ingatlanok bérleti díjában várnak emelkedést. A bérleti díjak változására vonatkozó prognózist összességében egyensúly jellemzi, a piaci szereplők átlagosan 8–11 százalékos bérletidíj-növekedést várnak, ami gyakorlatilag azonos az előző negyedévi felmérés eredményével.
A lakosság részére történő ingatlanfejlesztések legnagyobb hányadát, 40 százalékát a lakásépítések adták az elmúlt hat hónapban. A bevételek további hatoda az önálló házak építéséből, 2 százaléka pedig üdülőépítésből származott. Jelentős, 30 százalékos részesedést értek el az egyéb épületekből származó bevételek. A következő félévre vonatkozó becslés csupán minimálisan különbözik az elmúlt beszámolókban kapott arányoktól, azaz a múltbeli tapasztalatok alapján tervezik a következő hat hónapjukat a lakossági beruházást végző cégek. Kis különbség adódik abból, hogy az egyéb ingatlanok építésének részesedése némileg csökkenhet. Az elmúlt félévben a nem lakossági beruházásokból származó bevétel gerincét a belföldi társaságok megrendelései jelentették, a bevételek kétharmada tőlük származik. A többi forrás ehhez képest szinte elhanyagolható, a legmagasabb közöttük a költségvetési szervek megrendeléseiből származó 8 százalékos részesedés. A külföldi befektetők megrendelései és az egyéb társaságok számára végzett ingatlanberuházások az összbevétel kisebb hányadát, 2-2 százalékát tették ki. A rövid távú előrebecslés csak kismértékű eltérést mutat az előzőekhez képest: a következő hat hónapban a nem lakossági ingatlanberuházásokkal foglalkozni szándékozók a bevételek legnagyobb részét, 47 százalékát a belföldi társaságoktól várják, ehhez képest a költségvetési szervektől jóval kevesebb bevételre számítanak, a külföldi befektetőktől és egyéb társaságoktól megrendeléseik kis szeletét várják.
Az ingatlanberuházók elsősorban vidéken építettek, újítottak fel ingatlant, ami eltér az előző negyedévi felmérésben tapasztaltaktól, akkor ugyanis a főváros is számottevő építési területnek minősült. A legtöbben vidéki városban építettek vagy újítottak fel, de sok beruházó számolt be községi és megyeszékhelyeken végzett építésről is. A következő félévre vonatkozó becslés területi bontása nem tér el az előző időszaki tendenciáktól: a legtöbb ingatlanépítés és -felújítás a vidéki városokban, illetve a megyeszékhelyeken és a községekben valósul meg, ha az építendő, felújítandó terület átlagos méretét nézzük. Egyetlen beruházó cég sem tervez azonban üdülőövezetben fejlesztést, és csak kevesen dolgoznak majd a fővárosban és az agglomerációban. A vidéken tervezett építések és felújítások négyzetméterben megadott volumene hasonlít az előző félévihez.
