Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Úgy tűnik, a kimagaslóan jó 2003-as év optimizmusa – amikor is a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ Kht. és az E-Build Információs és Tanácsadó Kft. közös tanulmánya szerint a fővárosban a legalább 50 lakásos magánberuházások keretében több mint 15 ezer lakás építése volt folyamatban – még mindig érezhető az ingatlanfejlesztőknél. Legalábbis ezt jelzi, hogy az idén induló, legalább 50 lakásos beruházások lakásszáma már kora tavasszal elérte a 9 ezret, ha az év végéig ezek befejeződnek, akkor a lakásépítés vállalkozói szegmensében több mint kétszer annyi lakást adnak át 2004-ben, mint tavaly. Ezt alátámasztani látszanak az idei évközi statisztikai adatok is, miszerint a szeptember végéig használatba vett több mint 22 ezer új lakás 36 százalékát építették vállalkozások, míg egy évvel korábban ez az arány csak 28 százalék volt.
Bár a felépült új lakások számára utaló idei adatok optimizmusra, a vállalkozói értékesítési adatok inkább borúlátásra adnak okot. Amint a megkérdezett fejlesztők mondják: az év elmúlt tíz hónapjában az új lakások iránt jelentősen visszaesett a fizetőképes kereslet. Hiába előzték meg reményteli várakozások a májusi uniós csatlakozást, látványos keresletélénkülést az európai közösségbe lépés sem hozott. Az év eleji gyér forgalom után április végére, május elejére ugyan újra megmozdult az új lakások piaca, ám ennek mértéke annak ellenére sem volt áttörő, hogy a fejlesztők a telekáfa januári bevezetése és az építőanyagár-emelés után is csupán 8-10 százalékkal adják drágábban új fejlesztéseik négyzetméterét. A szocpol összegének áprilisi felemelése és a viszonylag kedvező devizaalapú hitelek piaci megjelenése is szinte hatástalan maradt. A szocpolra ugyanis csak szűk kör jogosult: hasonló állami támogatást az új lakást vásárlók és építők is csak abban az esetben kaphatnak, ha az új otthon alapterülete nagyobb, valamint a helyiségek száma több, mint a korábbié volt. Ugyanakkor a devizahitelek vonzereje sem túl nagy, mivel a hitelt felvenni szándékozó vásárlók jelentős része nem szívesen vállalja az ezen hitelekkel járó kockázatot – állítják a megkérdezett ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, akik elmondták: a tavaly október végéig eladott új lakásoknak mindössze harmadát-negyedét sikerült idén értékesíteni.
Pfandler Katalin, az Interestate Rt. igazgatója, a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagja eladási szempontból szintén negatívan ítéli meg az elmúlt tíz hónapot. A lakáseladások száma annak ellenére radikálisan visszaesett, hogy a második negyedévben már a vevők mintegy 45-50 százaléka vásárlását devizahitellel finanszírozta. A csökkenés az Interestate esetében azt jelenti, hogy a január és november közötti értékesítés nem érte el az előző év hasonló időszakában mért érték felét, de mint a cégvezető lapunknak elmondta, ismeretei szerint más, hasonló vállalkozások sem büszkélkednek jobb mutatókkal. Ugyanakkor úgy látja: természetes, hogy az idei évre vonatkozó statisztikai adatok a lakásberuházás-csökkenés mértékét még nem mutatják, hiszen – a lakásépítés hosszú átfutási ideje miatt – a fejlesztők által már most tapasztalt elszomorító adatok statisztikája csak jövőre jelentkezik.
A lakásépítők természetesen tisztában vannak a megváltozott piaci helyzettel, s a szűkülő fizetőképes keresletet többféle módon próbálják ellensúlyozni. Az Interestate például az ez évben indított beruházásainál a telekáfa bevezetése és az építőanyag-áremelés okozta mintegy 15 százalékos drágulásból mindössze 8 százalékot hárított át a vásárlókra, ugyanakkor, mivel a cégvezető szerint jövőre (például a 15 milliós érték feletti lakásokat érintő illeték belépésével) tovább gyengülnek a vásárlói pozíciók, visszafogják lakásfejlesztésüket és négyzetméterár-emelést sem terveznek. A társaság egyébként a főváros IV. kerületében, egy 30 hektáros területen épít több ütemben összesen ezer új lakást. A beruházás 70 százaléka már elkészült, a fennmaradó részt viszont éppen a piaci változások miatt az eredeti jövő év helyett 2006-ban adják át. A nagyobb méretű, átlag 70 négyzetméteres sor- és társasházi lakásokkal elsősorban az igényes, többgyermekes, fiatal családokat célozták meg. Mostani négyzetméteráraik 300–320 ezer forint között mozognak.
A főváros több kerületében (III., IV., XIII.) épít lakásokat a Mester Nívó, amelynek egyik társtulajdonosa, Gyetvai Attila ugyancsak értékesítési nehézségekről számolt be két beruházásuk esetében. Az egyik a XIII. kerületi Röppentyű utcai, ahol a jelenleg épülő, jövőre elkészülő lakásaik 70-80 százalékos készültségi fokban állnak. Eddig a százötven, 280–340 ezer forintos négyzetméteráron kínált lakás harmadát sikerült eladniuk. Az ok Gyetvai Attila szerint is a fizetőképes kereslet beszűkülése, illetve a kerület újlakás-túlkínálata. Hasonló gondjaik vannak a III. kerületben is, ahol éppen e héten adják át az Aquincum villaparkot, amelynek négy villaépületében 39, egyenként 46–90 négyzetméteres lakást alakítottak ki. A cég az eredeti terveit – éppen a kereslet-visszaesés miatt – visszafogta (például nincs fürdőmedence), csökkentve a majdani lakók rezsiköltségét. A négyzetméterárak a lakások elhelyezkedésétől, méretétől függően 500–600 ezer forint között mozognak. Bár a beruházást kezdettől nagy érdeklődés kísérte, a villalakásoknak jelenleg még csak 50 százaléka talált gazdára. Nincs eladási probléma Újpesten, ahol tíz éve folyik lakásépítés a cég égisze alatt. Itt többnyire 40–110 négyzetméter alapterületű új lakásokat hoz tető alá a társaság, melyek iránt – ha le is lassult az üzletkötések menete – folyamatos a vásárlói érdeklődés a jelenlegi, 270–290 ezer forintos négyzetméteráron. A cégvezető lapunknak elmondta: a jövő év közepéig nem terveznek lakásáremelést (szeretnék addig a már meglévőket értékesíteni), s nem kezdenek új beruházásba, hanem az újpesti fejlesztés mellett az egyéb ingatlanfejlesztéseiket erősítik (például gyártóüzem és kommunális létesítmények).
Ha a fővárosi lakásárakat nézzük, nagy a szóródás az egyes városrészek között. A forgalmazóktól és beruházóktól kapott adatok alapján elmondható: az V. és VI. kerületben – az Andrássy út vonzáskörzetében – még most is kelendőek az újonnan épült kis lakások, annak ellenére, hogy az ár itt 500–650 ezer, sőt egy-egy kivételes új beruházás esetében 800 ezer forint négyzetméterenként. Az Oktogon és a Dózsa György út közötti részen 350–380 ezer, míg ettől kifelé haladva, a VII. és a VIII. kerületben 300–350 ezer, az Orczy tér környezetében pedig átlag 270–300 ezer, míg például a XVI. kerületben 250–270 ezer forintos négyzetméterárral kell kalkulálni az új lakást keresőnek. A túlkínálatos kerületekben (mint például jelenleg a XIII.) 300 ezer forint fölött már nehézkes az értékesítés, hiszen a vevők nem csupán árérzékenyek: arra törekszenek, hogy a széles választékú kínálatban megfelelő vételáron hozzájuthassanak a családnak helyben, méretben és minőségben, belső kialakításban legmegfelelőbb lakóingatlanhoz.
