Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Jelenleg túlkínálat jellemzi az új lakások piacát, s számottevő keresletélénkülést és látványos áremelkedést rövid távon - a szakemberek szerint – az uniós csatlakozás sem hoz. Az árak tekintetében jelentősebb változást is inkább az eurózónához való csatlakozás, valamint az azzal járó kamatváltozások hozhatnak majd; addig a lakásárakat továbbra is a belföldi kereslet-kínálat, valamint az ezek alapját jelentő gazdasági fejlődés és a kormányzati lakáspolitikai intézkedések hatására változó hitelfelvételi lehetőségek határozzák meg.
Abban, hogy az év eleji megtorpanás után egy idő múlva újra magára talál a lakáspiac, fejlesztők, forgalmazók többé-kevésbé egyetértenek, a kérdés csupán az, hogy ez mikor következik be. Az év elején többen ezzel kapcsolatban meglehetősen borúlátóan nyilatkoztak, s ezt a pesszimizmust a legtöbb beruházó ma is osztja. Pfandler Katalin, az InterEstate Rt. igazgatója, a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagja eladási szempontból negatívnak ítéli meg az elmúlt hónapokat. Mint mondja: nemcsak saját, hanem a lakásvásárlások elmaradhatatlan szereplőinek, az értékbecslőknek a tapasztalatai szerint is az áprilisi-májusi újlakás-forgalom az előző évinek mindössze 20–25 százaléka. Bár úgy látja, hogy a nagycsaládosok közül sokan kivárták a szocpol megemelését, a hitelkamat-növelés és egyéb szigorítások miatt azonban ez nem hozott számottevő forgalomnövekedést.
Nincs elegendő jótékony hatása a piacra a viszonylag kedvező devizaalapú kölcsönök megjelenésének sem, mivel a hitelt felvevő vásárlók jelentős része nem szívesen vállalja fel az ezzel járó kockázatot. A telekáfa év eleji bevezetésével átlagosan 7-8 százalékkal növekedő újlakás-árak, valamint a használt lakásokra felvehető hitelösszeg 5 millió forintos maximalizálása az év első három hónapjára töredékére csökkentette a hitelintézetek és az ingatlanirodák forgalmát. Így a lakásfejlesztők ma már nem lehetnek annyira magabiztosak, mint a 2001–2003 közötti nagymértékű keresletnövekedés idején voltak. Bár volumenében még mindig nagy potenciált rejt az újlakás-piac (különböző kutatások mintegy 20 és 90 ezer közé teszik a látens újlakás-keresletet a fővárosban az elkövetkező néhány év távlatában), a fejlesztőknek mindenképpen a kereslet változásával kell szembenézniük.
Természetesen a lakásépítők többsége tisztában van a megváltozott helyzettel, erre azonban egyelőre csak az árak visszafogásával próbálnak reagálni. Az InterEstate például a 2004-ben indított beruházásainál az idei, áfa- és építőanyagár-emelés okozta mintegy 15 százalékos drágulásból egyelőre mindössze 8 százalékot hárított át a vásárlókra. A táraság folytatja az Újpesten, egy 30 hektáros területen megkezdett beruházását, ahol több ütemben, összesen ezer új lakást építenek fel. A lakások 60 százaléka már elkészült, a további 40 százalékot viszont éppen a piaci változások miatt a jövő év helyett 2006-ban adják át. Az átlag 70 négyzetméter alapterületű sor- és társasházi lakásokkal elsősorban az igényes, többgyermekes, fiatal családokat célozták meg. A mostani négyzetméterárak a sorházak esetében 230 ezer, a társasházaknál pedig 270 ezer forintról indulnak.
A fővárosban és az ország szinte minden megyéjében jelen lévő legnagyobb hazai lakásberuházó OTP Ingatlan Rt. a kereslet érezhető visszaesése ellenére folytatja tervezett lakásberuházásait: továbbra is több ütemben, egyszerre kisebb számban átadott középkategóriás lakásokat épít. Ugyanakkor a lakásépítés mellett újabb típusú ingatlanpiaci fejlesztésekbe kezd (például középületek). Korda Péter értékesítési igazgató megítélése szerint a tavalyi, előrehozott vásárlások érezhetően kimerítették a vásárlóerőt, s bár Budapesten és néhány megyében jelenleg sincsenek értékesítési gondjaik, az ország egy-két területén áll az amúgy is inkább kínálati piac. Ilyen például a Balaton északi partja vagy Zalaegerszeg, továbbá Észak-Magyarország egy-két városa. Ez utóbbi területekre a társaság új reklámszisztémát dolgoz ki, ami – a közelmúltban lezajlott fővárosi körcsarnokbeli lakásvásárhoz hasonlóan – megmozgathatja az állóvizet.
Nemcsak a fejlesztők, a forgalmazók is érzik a kereslet visszaesését. Kala Endréné, az ingatlanforgalmazó Kala és Eppel Kft. társtulajdonosa szintén úgy látja: csak áprilistól lendült valamelyest mozgásba a piac és jelentek meg a vevők az új lakások szegmensében. Választék bőven van, s ez a vásárolni szándékozókat megfontoltabb döntésre készteti. Nemcsak hogy nem sietik el a vásárlást, egyre inkább árérzékenyek: többnyire elsődleges preferenciaként – ez már az elmúlt évben is így volt – az árat jelölik meg, s csak ezután következik az ingatlan helye, a lakás mérete, elosztása s a legutolsó helyen a különféle szolgáltatások. Vagyis arra törekszenek, hogy a széles palettájú kínálatból megfelelő vételáron – amely mellett, különösen a lakóparki-lakókerti ingatlanok esetében, fontos szempont még a közös területek havi fenntartási költsége is – hozzájuthassanak a helyben, méretben és minőségben legmegfelelőbb otthonhoz. Ezek a szempontok természetesen a hazai vevőkre jellemzők, a külföldiek – akiknek száma az ingatlanszakember szerint az uniós csatlakozás hatására továbbra is elenyésző, bár növekvő az összes vásárláson belül – egészen más szempontok alapján keresnek új és használt lakóingatlant (fő területük elsősorban a pesti és budai belvárosi, illetve Duna-parti területek). Tömeges megjelenésükre azonban az ingatlanszakember szerint nem lehet számítani, már csak azért sem, mert a most csatlakozott tíz ország között van Csehország is, amelynek fővárosa, Prága kiemelt helyen szerepel a lakásbefektető külföldiek körében.
Kala Endréné mindemellett úgy látja: a piaci verseny az elkövetkező hónapokban fokozódik az új lakások területén, ami a beruházók részéről – már a tervezés stádiumában – a korábbinál nagyobb odafigyelést igényel, különösen a lakások jó belső elosztása, illetve az árkialakítás vonatkozásában. Emellett a Belváros újra fókuszba került a hazai vásárlók körében is és a bel-budai területek mellett a pesti (V., VI., VII., VIII. és IX.) kerületek is keresettek, aminek eredményeként a körutakhoz közel eső új építésű társasházakban 300 ezer forintos négyzetméterár alatt új lakást már nem lehet találni. Ugyanakkor a Hungária körúton túli övezetekben épülő modern lakóparkokban négyzetméterenként 230–280 ezer forintos áron kínált lakásokra szintén még évekig lesz igény, kedvező árfekvésük miatt.
