Tavaly a budapesti irodafejlesztések kiemelt helyszínei – a 2002-es évhez hasonlóan – elsősorban a Belvárostól távolabb eső, ám jól megközelíthető városrészek voltak – derül ki a Biggeorge’s International ingatlan-tanácsadó elemzéséből. A befejezett irodafejlesztések volumene elérte a százezer négyzetmétert, ami több mint 20 százalékos csökkenést jelez a tavalyelőttihez képest. A fővárosi modern bériroda-állomány így tavaly elérte az 1,3 millió négyzetmétert. A visszafogottabb fejlesztési ütem és az enyhén erősödő kereslet eredményeként a kihasználatlansági ráta a piacon 22-ről 20,6 százalékra csökkent. Az irodák piacképességét meghatározó tényezők közül a bérlők számára a legfontosabb az elhelyezkedés, melyet a kialakítás, a műszaki és esztétikai tényezők, a belső terek igény szerinti alakíthatósága, illetve a bérleti feltételek és egyéni kedvezmények esetleges rugalmassága követ.
A Biggeorge’s felmérése szerint a bérleti díjak havonta és négyzetméterenként 18 euró körül alakultak tavaly. A mezőnyből kiemelkedik a Bank Center, ahol a kiemelt irodák bérleti díja 16–26 euró között mozgott. Egyébként az A kategóriás ingatlanok díja a 14–16 euró közötti sávban maradt, a B kategóriásoké pedig 10–12 euróra szűkült. Megváltoztak a kormányzati szervek irodaigényei is, a nagyobb bérlések volumene ötezer négyzetméter alá csökkent. A társaság elemzőinek véleménye szerint az idei kereslet megfelelő felszívó erőt biztosít majd az újonnan piacra kerülő irodáknak, ugyanakkor a Biggeorge’s nem számít az átlagos üresedési ráta jelentős csökkenésére.
Az ipari ingatlanok piacán a külföldi direkt tőkebefektetések visszaesése a jellemző. Ugyanakkor a növekvő reálkeresetek következtében a fogyasztás jelentősen bővíti a kiskereskedelmi forgalmat, ezzel együtt a kiskereskedelmi háttérszolgáltatást ellátó ipari létesítményekben lévő szolgáltatók raktárigényeit is fokozta. A logisztikai-szállítmányozó cégek piacán igencsak kiéleződött a verseny, így ezen társaságok elsősorban a költséghatékony megoldásokat kínáló ingatlanokat keresik. Mindezekkel összhangban a modern, parkszerű ipari ingatlanok iránt igencsak bővült a kereslet és ezzel együtt a bérbeadások volumene is nőtt. Tavaly a raktáringatlanok átlagos üresedése 12–21 százalék körül alakult, s a bérleti díjak havi 4,5–5 euró körül stagnáltak négyzetméterenként. Érdekesség, hogy a felújítások után hasznosított raktárak iránti kereslet tavaly sem esett vissza, s a várostól távolabb eső ingatlanok az új logisztikai épületekhez hasonló áron találnak gazdára. A társaság várakozásai szerint az uniós bővítés következtében az elkövetkezendő években tovább erősödik a kelet-magyarországi régió logisztikai pozíciója. A raktárfejlesztő cégek a tapasztalatok szerint további bővítéseket terveznek, főként a már említett régióban, ami az ottani telekárak emelkedését generálhatja.
Az üzlethelyiségek piacát tavaly egyetlen számottevő esemény se alakította, az elemzések szerint a piac telítődött. A nagykereskedelmi központok fejlesztése 2003-ban főként a XV. kerületre koncentrálódott, itt adták át a 42 ezer négyzetméteres China Martot és a 125 ezer négyzetméteres – első ütem – Ázsia Centert. A hipermarketek és a kereskedelmi ingatlanok piacán is folyamatosak voltak a bővítési munkálatok. Az önkormányzati tulajdonban lévő üzlethelyiségekre vonatkozó tízéves moratórium lejárta nem rázta meg alapjaiban a belvárosi üzletek piacait. Bár látszólag leegyszerűsödik a bérleti szerződések felszámolása, az önkormányzatoknak nem áll érdekükben a megbízható bérlők elvesztése. A bevásárlóközpontok havi bérleti díja 10–65 euró között alakult négyzetméterenként 2003-ban, az üresedései ráta pedig 10 százalék alatti volt.
Az üzlethelyiségekkel szemben a befektetési ingatlanok piaca igencsak pezsgett tavaly, a sikeresen lezárt tranzakciók száma számottevően nőtt. Az élénkülés mind a logisztikai, mind pedig az irodapiacot érintette. A tavalyi év legjelentősebb ügyletei közé tartozik az AIG/Lincoln mintegy 150 millió eurós portfóliójának eladása, valamint a Skanska soroksári és budakalászi érdekeltségeinek értékesítése. Mindezekkel együtt az ingatlanbefektetési piacon az elérhető hozamok tovább csökkentek, a mértékadó megtérülési mutatók csaknem minden szegmensben 10 százalék alattiak voltak – áll a Biggeorge’s elemzésében. Az ingatlan-tanácsadó cég várakozásai szerint az európai uniós csatlakozás további hozamcsökkenést indukál, 2006-ra pedig 7,5–8 százalékos hozamot jósolnak a szakértők.
Bakonyi Attila