Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az országgyűlés december 8-án fogadta el a lakáshoz jutás és a lakásfenntartás viszonyait szabályozó négy új törvény egyikét, a társasházi törvényt. A társasháztulajdon létesítését, a társasházkezelést, a közgyűlés működési rendjét, vagyis a társasházak szakszerű, biztonságos működését és nem utolsósorban a tulajdonosok érdekeinek érvényesítését szolgáló jogszabálycsomag várhatóan jövő januártól lép életbe.
A hazai lakásállomány mintegy egynegyede, több mint egymillió lakás található társasházban, így a nemzeti lakásprogram is kiemelten foglalkozott e jelentős nagyságrendű ingatlantulajdonnal, illetve az eddiginél rugalmasabb működéshez szükséges feltételrendszer és jogi háttér megteremtésével. A korábbi, 1998-tól hatályos társasházi törvény ugyanis - s ennek az évek során szakjogászok számos fórumon hangot is adtak - korántsem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Nemcsak az elmaradt közösköltség-hátralékok beszedését nem sikerült megoldani, de egyes passzusai a mára zömében lepusztult műszaki állagú épületek fenntartását, felújítását is nehezítették, miközben egy-egy lakótömb elmaradt, tetemes közös közületi díját a szolgáltatók akár egyetlen, véletlenszerűen kiválasztott lakástulajdonoson is behajthatták.
A kormány által ősszel beterjesztett, s a parlament által e hónap elején elfogadott új törvénykeret - jogalkotók szerint - legfontosabb célja, hogy egyértelmű jogi helyzeteket teremtsen a társasházakban, és biztonságot nyújtson a lakóknak. Egyfelől azzal, hogy segíti a tulajdonosi közös döntések gyors és rugalmas meghozatalát, végrehajtását, a korábbinál jóval részletesebb szabályozás pedig a társasházak szabályszerű és szakszerű működését és a tulajdonosok érdekeinek védelmét szolgálja.
Az új rendelkezések közül az egyik legfontosabb, hogy a jövőben a hatlakásosnál nagyobb társasházaknál kötelező a szervezeti és működési szabályzat (szmsz) megalkotása, melyhez egy év türelmi idő áll rendelkezésre.
A szervezeti és működési szabályzatot az összes tulajdonos egyszerű szavazattöbbséggel hagyja jóvá, s a törvénymódosítás szerint az szmsz-ben kell meghatározni a házirendet. A jogszabály rögzíti azt is (és ez már a parlamenti vita során, mint módosító javaslat került a törvénybe), hogy abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére - a tulajdonosok közül - számvizsgáló bizottságot kell választani. Ugyanakkor a közgyűlésen - amelyet legalább évente egyszer össze kell hívni - csak a meghirdetett napirendben szereplő pontokról lehet határozni.
A szervezeti és működési szabályzat egyébként szabályozza a társasházi együttélés legfontosabb területeit: tartalmaznia kell egyebek mellett a külön tulajdonban lévő lakás és a külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosításának a szabályait, a közös költség számításának, viselésének módját, a költséghátralékok megfizetésének, illetőleg felújítási alap képzése esetén az alap felhasználásának szabályait, a társasház házirendjét, a közgyűlés összehívásának, megtartásának, a jegyzőkönyv vezetésének, hitelesítésének, valamint a számvizsgáló bizottság és a közös képviselő hatáskörét, feladatait.
Az alapító okiratot az új szabályozás szerint akár a tulajdonosok négyötöde is módosíthatja: tehát akkor is életbe léphet, ha azzal a tulajdonosok mindössze négyötöde ért egyet, és ha ellene a kisebbség nem él keresetindítási jogával. E dokumentum a jövőben kizárólag a tulajdonjogi kérdéseket, valamint az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatokat tartalmazza. A közös képviselőnek új feladatként úgynevezett közgyűlési határozatok könyvét kell nyitnia és vezetnie, amelyet a lakók bármikor kikérhetnek.
A jövőben lehetőség van arra is, hogy a hat hónapnál hosszabb ideig közös költséget nem fizető tulajdonos lakására és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadára (írásbeli felszólítás hatástalansága után) a tartozás erejéig a társasház jelzálogot jegyeztessen be, amely kiegyenlítésig érvényben maradna. Ha a hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselőnek nyolc napon belül ki kell adnia a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt. Lakáseladás esetén pedig még az adásvételi szerződés megkötése előtt írásbeli nyilatkozatban kell a közös képviselőnek a vásárlót tájékoztatni arról, hogy a tulajdonosnak van-e közösköltség-hátraléka, ezt - valamint a rendezés módját - a szerződésben is rögzíteni kell. A közös képviselőnek a közösköltség-tartozásról kiadott nyilatkozatot polgárjogi felelősséggel kell megadnia.
Várhatóan a társasházak eddiginél szakszerűbb fenntartását szolgálja majd, hogy az üzletszerű társasház-kezelői tevékenységet csak a külön jogszabály szerint szakképzett (például alapvető jogi, gazdasági és műszaki ismeretekkel bíró) személyek - közte, ha mindezzel rendelkezik, a közös képviselő is - végezhetnek: a szakképesítés megszerzéséhez egy év türelmi idő áll rendelkezésre. Azoknak a társasházkezelőknek, akik üzletszerűen végzik e tevékenységet, igazolniuk kell szakmai hozzáértésüket. Módosító javaslatként került a törvényjavaslatba, hogy az új közös képviselőnek átadott háziratokról külön feljegyzésben kell nyilatkoznia, valamint az, hogy a közös képviselőnek a feladattal való összeférhetetlenségét teljeskörűen igazolnia kell. (Kizáró ok például gazdasági társaság vezetése.)
Az új rendelkezések az esetleges társasházbeli jogviták megelőzését, a bírósági eljárások elkerülését is szolgálják. Ennek érdekében jogvita esetén a tulajdonostársak a peres eljárás megelőzését célzó, külön törvényben meghatározott közvetítői eljárás lefolytatását kezdeményezhetik.
Az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházaknak lehetőséget nyújt arra a javaslat, hogy alapító okiratukat (amelyben fel kell sorolni például a közös tulajdonban lévő épületrészek teljes körét) 2005-ig illetékmentesen módosíthassák, hiányosságait pótolhassák. Ezt az új törvény hatályba lépésekor már bejegyzett társasházak közössége - a korábbi törvényi előírás szerinti egyhangú tulajdonosi határozattal szemben - az összes tulajdonos részvételével megtartott minősített közgyűlésen kétharmados többséggel teheti meg.
