Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Országosan több mint 30 ezer önkormányzati tulajdonú üzlethelyiség bérlője tart attól, hogy januártól be kell szüntetnie tevékenységét. Az 1994-től hatályos lakástörvény ugyanis a nem lakáscélú helyiségek bérletéről úgy rendelkezik, hogy az életbe lépése előtt határozatlan időre megkötött bérleti szerződéseket ekkortól tíz évig nem bonthatják fel cserehelyiség biztosítása nélkül a tulajdonos önkormányzatok. A tízéves türelmi idő januári lejártával a helyhatóságok azonban újabb pályázatot írhatnak ki, anélkül, hogy a jelenlegi - akár tíz-tizenöt éve ott működő - bérlőknek cserehelyiséget, eladáskor elővásárlási jogot biztosítanának vagy megtérítenék az évek során a bérlők által az üzletek felújításába, korszerűsítésébe invesztált tőkét. Ugyanakkor januártól a bérleti díjakat is olyan drasztikus mértékben emelhetik, amelyet a kisebb - a lakossági alapellátásban részt vállaló - bérlők többnyire nem tudnak kitermelni.
A probléma nem új keletű, hiszen a bérlők érdekképviseletei már a rendelkezés hatálybalépése óta próbálják elérni, hogy törvényi szabályozással, illetve önkormányzati rendeletekkel olyan jogi környezetet alakítsanak ki, amelyben megteremtődik az önkormányzati bérleményekben működő vállalkozások biztonsága, a hosszú távú gazdasági tervezés lehetősége. S bár az Alkotmánybíróság az említett törvény kapcsán a lakások mellett jóváhagyta a helyhatósági helyiséggazdálkodás piaci alapokra helyezését is, az önkormányzatok által megállapított díjakat gyakran irreálisan magasnak tartják. A tulajdonos önkormányzatok ugyanis csak a lepusztult helyiséget adják, amelyhez semmiféle szolgáltatás (mint például az új bevásárlóközpontoknál biztosított rakodási lehetőség, őrzés-védés) nem párosul.
A régi építésű üzlethelyiségek egyre kisebb, ám még mindig meghatározó szeletét alkotják a piacnak, a komoly konkurenciát jelentő új, nyugati színvonalú plazák, bevásárlóközpontok gomba módon történő szaporodásával számuk azonban egyre csökken. Egyrészt azért, mert a forgalom visszaesése mellett folyamatosan emelkedő bérleti díjak miatt bezárásra kényszerülnek, másrészt mert a gyakran eldugott mellékutcában lévő lepusztult helyiségre a korábbi idős bérlő visszavonulásával nem akad újabb jelentkező. Napjainkra ugyanis a forgalom szempontjából egyre meghatározóbbá vált az elhelyezkedés, valamint - a bevásárlóközpontok hatásaként - az ügyfelek által elvárt széles áruválaszték, színvonalas kiszolgálás és szolgáltatás megléte. Nem véletlen tehát, hogy többnyire azok az üzletek bírják a versenyt, amelyek a sétálóutcákban és az idegenforgalomnak helyet adó frekventált belvárosi területeken találhatók. Ezek esetében ritkább a profilváltás, mint a gyér látogatottságú, kis hasznot hozó üzleteknél.
A statisztikai adatok szerint a régi építésű üzlethelyiségek közel 70 százaléka még napjainkban is az önkormányzatok tulajdonában van, annak ellenére, hogy - úgy a fővárosban, mint vidéken - szinte mindegyik testület megalkotta a nem lakáscélú helyiségek eladását szabályozó rendeletét. Az azonban sok helyütt még csak az elkövetkező hetekben dől el, hogy - a tízéves türelmi idő januári lejártával - a korábbi bérlőknek lesz-e elővásárlási, előbérleti lehetőségük, és a bérletidíj-emelésről is csak ezekben a napokban, néhol a jövő év elején dönt a testületek jó része. Ezek húsba vágó kérdések, különösen ha figyelembe vesszük az önkormányzatok forráshiányát, ami alaposan meghozhatja (van, ahol már meghozta) némely helyhatóság bérletidíj-emelési kedvét.
Ami az önkormányzati tulajdonú üzletek jelenlegi bérleti díjait illeti, a statisztikai adatok alapján elmondható: míg a '90-es évek elején mindössze egytizedét tette ki a piacinak, mára a kiemelt belső területen lévőké megközelítette vagy elérte a piaci szintet. Mértékét általában 1 és 5 közötti övezeti besorolás (város-, illetve kerületrész, utca, épület), illetve tevékenység alapján határozzák meg a testületek. A főváros III. kerületében például, ahol 128, a moratórium által érintett bérlemény van, az önkormányzat a Celer Kft.-t bízta meg a bonyolítással. Ennek során január elsejével egyéves időtartammal felmondja a cég e bérleti szerződéseket, de - a helyi rendeletben megfogalmazott feltételek mellett - biztosítja a korábbi bérlők számára az előbérleti jogot - mondta lapunknak Szamos János, a cég ügyvezető igazgatója. Az új szerződéseket öt évre kötik, s meghosszabbíthatók lesznek. Jelenleg a kerületben a bérleti díjak a piacinak mindössze 30 százalékát teszik ki: havi 400-600 forint négyzetméter plusz áfa nagyságúak, az újak pedig áfa nélkül havonta és négyzetméterenként 600-2500 forintosak. Ez utóbbi összeg a Flórián tér környékére vonatkozik majd, de ebből kedvezményt kapnak a lakossági alapellátásban részt vevő vállalkozások. Az önkormányzat megállapodásra törekszik, hiszen érdeke, hogy továbbra is legyenek bérlők a helyiségekben, ezért érdekképviseletükkel az iparkamarán keresztül egyeztettek - tette hozzá az igazgató.
Budapest V. kerületében - ahol a több mint háromezer nem lakáscélú helyiségből jelenleg csupán néhány száz nincs hasznosítva - már a nyár folyamán kiküldték a bérlőknek az új, kétszer 15 évre szóló, az infláció mértékével emelt díjú szerződéseket. Számos aláírva már visszaérkezett, a testület azonban az év végéig lehetőséget adott a döntésre, így csak januárban foglalkozik azokkal a határozatlan idejű, moratórium által érintett bérleményekkel, amelyeknek bérlői nem fogadták el az ajánlatot. A kerületben jelenleg 8-35 ezer forint között mozog egy négyzetméter éves bérleti díja, a kiemelt övezetben vendéglátói tevékenységet folytató vállalkozók fizetik a legmagasabb, 35 ezer forintos díjat.
Erzsébetvárosban, ahol mintegy kétezerre tehető az önkormányzati tulajdonú bérlemények száma, a bérleti díjat szintén a helyiség elhelyezkedése és a végzett tevékenység határozza meg. A legmagasabb, évi 41 ezer forintos négyzetméterenkénti bérleti díjat fizeti például a kiemelt főútvonalon lévő játékterem, míg a legalacsonyabb a nem főútvonalon lévő udvari-pincei raktárhelyiségek díja: évente és négyzetméterenként 3600 forint, a lakossági alapellátási tevékenységek esetében kiróható 4600-9600 forintos négyzetméterenkénti díjból pedig az önkormányzat további kedvezményt adhat.
A XX. kerületben, Pesterzsébeten 280 helyiséget érint a moratórium, a bérleti szerződéseket a jövő év első negyedévében vizsgálja felül a testület. Itt a kiemelt városrészekben havonta áfa nélkül 1318 forintot kell négyzetméterenként a bérlőknek leróniuk, míg a kevésbé frekventált helyeken 988, az ennél rosszabb adottságúaknál pedig 550 forint a havi négyzetméterdíj. Az elhelyezkedés mellett a tevékenység itt is sokat nyom a latban: a könyvkereskedés, élelmiszer-ellátó bolt, szociális és egészségügyi szolgáltatást nyújtó bérlő akár 30 százalék kedvezményt is kaphat a díjból.
A vidéki nagyvárosokban, ahol még csak most van felfutóban a plazaépítés, többnyire viszonylag magas árat kell fizetni az önkormányzati üzlethelyiségekért, ugyanakkor a testületek többsége előbbre jár a bérleti jogviszony felülvizsgálata ügyében. Kaposvárott például a mintegy 220 önkormányzati tulajdonú bérlemény helyzetét már közel tíz éve rendezték négy övezet és ötféle tevékenységkategória alapján. Ennek során a korábbi bérlők számára (hacsak például nemfizetéssel nem adtak rá okot) az elővásárlási, illetve előbérleti jogot is biztosította a testület. A szerződések 90 százaléka határozottá, tizenöt-húsz éves futamidejűvé vált, és az akkor megállapított díjak évente az infláció mértével emelkednek. Jelenleg a legalacsonyabb éves bérleti díj 2000, a legmagasabb pedig a játéktermeket érintő 59 ezer forintos négyzetméterár.
Pécsett 1994-ben ugyancsak rendezték a közel 300 városi tulajdonú üzlethelyiség helyzetét, s azóta a piaci szinthez közeli díjakat fizetnek a bérlők. Az ingatlanokra többnyire pályáztatással, liciteljárással keresnek bérlőt, az éves díjak pedig helytől, tevékenységtől függően négyzetméterenként 12-72 ezer forint között szóródnak, túlsúlyban azonban 36 ezer forint körüli szinten vannak. Debrecenben az elmúlt hónapokban kapták meg a bérlők a januártól ajánlott új konstrukciós szerződésajánlatot, ami a piacit megközelítő díjat, illetve 5-15 éves bérleti időgaranciát tartalmaz. A jelenlegi piaci díj a város frekventált helyein négyzetméterenként és éves szinten 72-96 ezer forint, az önkormányzati tulajdonú helyiségeké viszont jelenleg ennek mindössze kétharmadát teszi ki.
Miskolc közgyűlése a múlt héten döntött az üzlethelyiségek sorsáról, a szerződésmódosítás lebonyolításával pedig a Miskolci Ingatlangazdálkodó Rt.-t bízta meg. A cég ügyvezető igazgatója, Edőcs József elmondta: mivel az elkövetkező években a városközpont rehabilitációjára nagy súlyt fektet a város, a helyi bérlők érdekképviseletét bevonva kidolgoznak egy szakmai feltételrendszert, amelyben a városképi szempontok, az ehhez való igazodás, színvonalas megjelenés és szolgáltatás kap majd prioritást az üzletek és tevékenységek megítélésénél. Ezért a januártól esedékes bérletiszerződés-módosítás során a jelenlegi bérlőkkel bizalmi alapon tárgyalnak, és aki elfogadja e feltételeket, nem kell felmondástól tartania. Az új szerződésajánlatban 5+5 évre szól a bérleti idő, a díjak pedig a jelenlegi belvárosi éves 12-13 ezer forintos négyzetméterárról évi 16-24 ezer forintra emelkednek. Ezt az igazgató továbbra is kedvezőnek tartja, hiszen a megüresedett, licittel kiadott üzletek iránt van érdeklődés, és ezek már eddig is négyzetméterenként 20 ezer forintos díjon találtak bérlőre.
