Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Nem csalódik, aki ingatlant vásárol: szemben a részvényárfolyamokkal, a telkek, irodák, üdülők és házak ára sose esik. Nagyjából ezt a szöveget hallhatják az emberek a világ legkülönbözőbb részein minden ingatlanügynöktől, s mivel az elmúlt években nemigen találhattak más igazán jövedelmezőnek ígérkező befektetési lehetőséget, sokan kapnak az alkalmon, és ingatlanba fektetik pénzüket. Az ígéreteket látszik igazolni, hogy az elmúlt években a legtöbb fejlett országban soha nem látott ütemben növekedtek az ingatlanárak, az Egyesült Államokban például öt év alatt harminc százalékkal, Ausztráliában, Nagy-Britanniában, Írországban, Hollandiában, Spanyolországban és Svédországban öt év alatt több mint ötven százalékkal. Az üzletbe bekapcsolódtak az intézményi befektetők, tovább fűtve a piacot és felsejtetve a lehetőségét egy értékbuborék kialakulásának.
Ezúttal másként alakulnak a dolgok, mint a korábbi ingatlanboomok idején - mondják erre szakértők, szinte szó szerint elismételve azt, amit értékpapírokkal foglalkozó kollégáik állítottak a kilencvenes évek második felében, az internetgazdaság felfúvódásakor - állapítja meg elemzésében a The Economist.
Folytatás a 16. oldalon ä
Az ingatlanvagyonnal való gazdálkodás talán a világ legnagyobb üzlete. Egyes szakértői vélemények szerint az építési beruházások értéke, a telkek, házak, épületek adásvétele, valamint mindezek bérbeadása adja a gazdag országok GDP-jének 15 százalékát. A legtöbb nemzetgazdaságban az ingatlanok képviselik a forgatható vagyon kétharmadát, s ezek jelentik a világgazdaság legnagyobb kézzelfogható értékét: az emberek sokkal több pénzt tartanak ingatlanokban, mint részvényekben és kötvényekben.
Mindezek ellenére sokkal több közgazdasági elemzés foglalkozik az értékpapírpiacokkal, mint ezzel az ágazattal. A magyarázat abban keresendő, hogy korábban az emberek meglehetősen passzívan viszonyultak ahhoz az infrastruktúrához, amelyben az életük zajlott. Az irodák például szükséges, de nem igazán fontos feltételét, terét képezték tevékenységüknek. Az ingatlanbefektetések kevesebb mint öt százalékát adták az intézményi befektetők portfólióinak. Az elmúlt években azonban megváltozott a helyzet: az ingatlanok részben jelentős haszonnal kecsegtető befektetési lehetőséggé váltak, részben biztonságot ígértek egy olyan világban, ahol minden bizonytalanná, bármilyen értékpapír- vagy valutavásárlás túlságosan kockázatossá vált. A piaci fejlemények visszaigazolták ezt az érzést: Nagy-Britanniában például az elmúlt három évben 55 százalékkal nőttek a házárak, miközben a részvényárfolyamok 40 százalékkal csökkentek.
Ingatlant persze, szemben az értékpapírokkal, szinte mindig részletre vásárolnak, ez azonban nem változtat az előbbi, kedvező helyzeten. Vegyünk egy példát. Ha valaki öt évvel ezelőtt húszezer dollárért vett részvényeket, akkor ez a befektetés ma - figyelembe véve az időközben képződött haszon visszaforgatását is - nagyjából negyvenezret érhet, azaz éves átlagban 15 százalék hasznot hozott az invesztornak (ez egy optimista feltételezés). Ha ugyanezt az összeget letétbe helyezve hitelt vett fel egy százezer dolláros ház megvételéhez, akkor a következőképpen alakult a befektetése. Szerényen számolva az ingatlan öt év alatt évi hét százalékkal drágult, így most - „kamatos kamattal” együtt - száznegyvenezer dollárt ér. Feltételezve, hogy a bérbeadásból befolyt díjak pontosan fedezték a hiteltörlesztést, illetve az épületfenntartás költségeit, azaz a ház értéknövekedése a tiszta haszon, befektetőnk évi 25 százalékkal gyarapította a pénzét. Ehhez jöhet még az, hogy állam bácsi általában nagyvonalúbban kezeli az ingatlanfejlesztéseket, mint a pénzpiaci haszonszerzést, így az adómegtakarítások, kölcsönkedvezmények kárpótolhatnak a telkek, házak, épületek vásárlásával és eladásával járó kiadásokért, bonyolult papírmunkáért.
Ezt a különbséget indokolták ugyan reálgazdasági folyamatok is, csínján kell azonban bánni azzal, hogy előrevetítsük az ingatlanpiac jó teljesítményét. A folyamat folytatódása mellett érvelők szerint ezt támasztja alá, hogy viszonylag alacsonyak a betéti kamatok, így nem érdemes bankban tartani a pénzt, hogy növekednek a reáljövedelmek s ezzel a jó megtérüléssel kecsegtető befektetési lehetőségeket kereső megtakarítások, hogy gyarapszik az országok népessége, valamint hogy az építkezésekhez rendelkezésre álló földterület nagysága lényegében adott. Ez a gondolatmenet ugyan jól hangzik, ám egyben nagyon hasonló ahhoz, amikor néhány éve azt mondták, hogy az értékpapír-piaci árfolyamoknak növekedniük kell, mert a nyugdíjalapok csak korlátolt számú részvénybe fektethetik a pénzüket. Sok befektető úgy vélte, érvényét vesztette az a hagyományos összefüggés, miszerint egy vállalkozás profittermelő képessége és részvényeinek ára nem szakadhat el tartósan egymástól. Most ugyanígy figyelmen kívül hagyják, hogy egy ingatlan árának összhangban kell lennie azzal az összeggel, amelyet a bérbeadásával meg lehet keresni. Mivel sokan tényleg elhiszik, hogy sosem lesz vége az árak emelkedésének, számos országban sokkal gyorsabban nő az üzleti és a lakás célú épületek értéke, mint amennyit bérbeadásuk díjából majd be lehet szedni.
Szakértők ezért úgy vélik, a következő valamivel több mint egy évben kipukkadhat az ingatlanpiaci buborék: 15-20 százalékos áresés következhet be az Egyesült Államokban, illetve 30 százalékos Ausztráliában és az említett európai országokban. A süllyedés az alacsony infláció miatt nagyobb lehet, mint a korábbi hasonló értéklufik kipukkadásakor, egyes ingatlanok kevesebbet fognak érni annál a összegnél, aminek alapján tulajdonosuk hitelt vett fel vásárlásukkor. Mivel a fedezetlen törlesztőrészletek elszívhatják a kölcsönfelvevők fogyasztásra fordítható pénzét, továbbá a fizetésképtelenné váló ügyfelek miatt nőhet a pénzintézetek beragadt hiteleinek állománya - ami megdrágíthatja a gazdaság más, „ártatlan” szektorainak hitelezését is -, az ingatlanpiaci válság magával húzhatja számos ország teljes gazdaságát és ezen keresztül keresztbe tehet a világgazdaságnak is.
