Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A használt lakások területén az elmúlt évben - a hitelkamatok márciusi csökkentése ellenére - nem jelentkezett a várt nagy áttörés. A kereslet kisebb élénkülése is csak a harmadik negyedévtől figyelhető meg, s bár a Biggeorge's értékesítési adatai szerint már az év első hat hónapjában is nőtt a piacra kilépő lakáskeresők száma, a tranzakciók volumene - darabszámban és értékben - csak a második negyedév végétől, a harmadik negyedévtől kezdett valamelyest emelkedni. Az első hat hónap piacának eseménytelenségét néhány elemző a választások idejére jellemző bizonytalansággal magyarázza, amit alátámaszt, hogy a tavaszi hónapokra általában jellemző pezsgés csak a későbbi hónapokban indult be.
A kínálat, amely némely esetben (kerületben és lakástípusban) túlkínálatba csapott át, a vevők oldaláról rendkívüli árérzékenységgel párosult - állítja Kala Imréné, a Kala és Társa Ingatlaniroda társtulajdonosa. Tapasztalata szerint a tavalyi esztendő egyik fő vonása, hogy bár a kereslet a lakáspiacon enyhén elmozdult a minőségi lakóingatlanok irányába, a vásárlók többsége elsődleges preferenciaként az árat jelölte meg, a hely és a lakás elosztása csak utána következett.
A változatlanul keresett kis- és közepes méretű - használt és új - otthonoknál a vevők az extra szolgáltatások meglétét többnyire nem preferálták: ezek ugyanis nemcsak a vételárat, hanem a lakás és a közös területek havi fenntartási költségét is növelik.
A vásárlók többsége a forgalmazó szakember szerint a budai oldalon már az elmúlt évben is elsősorban a 30--80 négyzetméter közötti alapterületű otthonokat kereste, ezekből azonban idén is szűk a kínálat. Az új lakások iránt folyamatos az érdeklődés, ennek erőssége azonban kategóriánként változó. Legnagyobb az igény a bel-budai, 50-60 négyzetméteres, 18-26 millió forint közötti, valamint a 80-100 négyzetméteres, 30-40 millió forint körüli, 1 nappali-3 hálószobás középkategóriás új lakásokra, ilyen azonban alig akad a kínálati palettán. Ezekből kevés épül, s többnyire már a használatbavételi engedély kiadása előtt vevőre találnak. A korábban épült használt lakások esetében továbbra is gond az értékesítésben, hogy egyrészt ezek nem ilyen kialakításúak, másrészt a tulajdonosok többsége még ma is a csúcskereslet idejére jellemző áron szeretné eladni lakóingatlanát, s nem veszi tudomásul a jelenlegi piaci helyzetet.
Különösen igaz ez olyan kiemelt budai területekre, mint a Rózsadomb vagy a Szabadsághegy, ahol miközben az új társasházi lakások 50-70 millió forintért sorra vevőre találnak, a 60-as években épültekre ilyen áron nincs érdeklődő. A luxuslakások piaca továbbra is telített, ebben a kategóriában általában hosszabb idő alatt cserélnek gazdát a lakások, ugyanakkor a jó helyen (például a Rózsadombon) továbbra is van érdeklődés a 150 millió feletti, 5-10 éve épült, hasonló nívójú, felújított ingatlanok iránt, de keresettek a Máriaremetén, Adyligeten fekvő, 100-150 millió forintos lakások is. A konkrét budai árakat nézve például a Fő utcában a használt lakások átlagos négyzetméterára 200 ezer forint körül mozog. A konkrét ár persze függ a lakásnak helyet adó épület helyétől, állagától, a lakás emeletbeli elhelyezkedésétől, kialakításától, ugyanakkor fontos szempont a garázs, terasz megléte és a panoráma. Példa erre, hogy amíg a Batthyány utca alsó részén 220 ezer forint körüli az átlagos négyzetméterár, addig az utca Várhoz közeli részén már akár 300 ezer forintot is elkérnek a tulajdonosok egy négyzetméterért.
A pesti oldalon Beák Attila, a Beák és Társa ügyvezetője szerint hasonló a helyzet: az elmúlt év második felének forgalmát itt is „meglódította” valamelyest a használt lakásokat érintő kedvező kamatozású hitellehetőség. Különösen érezhető ez a befektetői szempontból is jó helyen, például a belváros sétálóutcáiban és azok környékén fekvő, valamint a Dunára néző lakóingatlanok és a fiatal családok életkezdését segítő kisméretű lakások esetében. Ez utóbbiakból évek óta szűk a kínálat, így többnyire továbbra is az értéküknél jóval magasabban értékesíthetők. A belső pesti kerületekben némi polarizáció is megfigyelhető: néhány patinás utca továbbra is népszerű a lakást keresők között, míg némely utcák lakóingatlanjai változatlanul eladhatatlanok. Ilyen szempontból az V. és XIII. kerület (ez utóbbinak főleg a Pozsonyi úti, Lipótvárosi részei) kiemelt területnek számít, itt az átlagos négyzetméterárak 300-400 ezer forint között szóródnak, sőt egy-egy kivételes adottság esetén e fölé is felmehet.
Például a Szent István parkban akadt olyan egyedi, minden szempontból kivételes lakás, amely több mint 500 ezer forintos négyzetméteráron cserélt gazdát. A VI. kerület körúti, Andrássy úti, valamint a diplomatanegyed ingatlanjai változatlanul keresettek (az átlagos négyzetméterár 300 ezer körül mozog) és újra megfigyelhető a külföldiek óvatos érdeklődése az itteni lakóingatlanok iránt. A VII. kerületben jelenleg a Városliget és környéke, a körút és a felújítás előtt álló Dohány utca és környezete viszi a prímet az átlag 200-250 ezer forintos négyzetméterárak és a keresettség tekintetében, míg a Józsefvárosban 120-220 ezer, a Ferencvárosban pedig 130-260, az újak esetében pedig 270-350 ezer forint közötti lakás-négyzetméterárral lehet a vevőknek kalkulálni.
A panellakások fővárosi részpiacának elmúlt esztendőbeli forgalmát a 2001-es évinél jobbnak ítéli meg Zsidákovits Zoltán, a Fokföld Ingatlaniroda egyik társtulajdonos ügyvezetője, és reményei szerint idén tovább fokozódik a kereslet. A két évvel ezelőtti árzuhanás után tavaly szeptembertől néhány százaléknyit emelkedtek az árak is, ami feltehetően a kereslet növekedésének tudható be. E szegmensben a divatos lakótelepek (Pók utca, Gazdagrét) lakásai mellett szintén a kisebb alapterületű (40-50 négyzetméteres), valamint a garzonlakásokat keresik. E lakóingatlanok négyzetméteréért akár 180-200 ezer forintot is megadnak a vásárlók. Néhány panellakótelep konkrét árait nézve elmondható, hogy az átlagosan 200-220 ezer forintos négyzetméteráraival változatlanul a Pók utca a legdrágább, míg Kelenföldön 160-170, a XVIII. kerületi Havanna lakótelepen 120-150, Csepelen pedig (bár minden területen vannak „elhajlások”) 130-160 ezer forint között szóródnak a négyzetméterárak. A panellakások piacán tehát - miként a hagyományos építésű használt lakások esetében - érdemes a vásárlóknak alaposan körülnézni az adásvételi ügylet megkötése előtt, mivel még ugyanazon a lakótelepen fekvő, hasonló méretű és állapotú lakások között is jelentős - akár plusz-mínusz 50 ezer forintos - differenciák fedezhetők fel.
Szilágyi Eta
