Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A fővárosi lakáspiacot 2000 közepétől a folyamatosan növekvő kínálat (néhány lakástípus esetében túlkínálat) jellemzi, ez idén július–augusztusra a piac összes szegmensében megfigyelhetővé vált – derül ki a Kala és Eppel ingatlanforgalmazó cég elemzéséből. Ez a bőséges választék megfontolt keresésre készteti a vásárolni szándékozókat: ma már hosszasan válogatnak az eladásra kínált ingatlanok között, hogy a lehető legolcsóbban jussanak hozzá a helyben, méretben és minőségben megfelelő lakáshoz, családi házhoz. Kala Endréné, a cég társtulajdonosa szerint a vevők többsége elsődleges preferenciaként – különösen a jelenleg keresett 30–60 négyzetméter alapterületű lakások esetében – az árat jelöli meg, s csak ezután következik az ingatlan helye, a lakás mérete, elosztása s a legutolsó helyen az extraszolgáltatások megléte. A tapasztalatok szerint a kis lakást keresők jelentős része államilag támogatott kölcsönnel próbál otthonhoz jutni, gyakran még abban az esetben is, amikor rendelkezésére áll a lakás árának összege.
A kereslet elsősorban az új otthonok felé tolódott el az elmúlt egy évben, ami azzal magyarázható, hogy a használt lakások ára jelentős mértékben közelített az újakéhoz. Mivel a fővárosban, annak is budai területein több lakóparkot, társasházat adtak át az elmúlt években, van összehasonlítási alap, ami szinte minden esetben a használtnál nem sokkal magasabb négyzetméterárú új ingatlan vételét eredményezi. Ezen a részpiacon egyébként a vásárlói érdeklődés annak ellenére folyamatos, hogy a lakásépítési kedv – a KSH adatai szerint – idén tovább nőtt, aminek eredményeként nagyszámú új, azonnal beköltözhető lakóingatlan van jelenleg is a kínálati palettán. Mivel a vevők mind szélesebb körből válogathatnak, egyre inkább azok a lakások lesznek piacképesek, amelyek maximálisan megfelelnek a vásárlói igényeknek, anyagi lehetőségeknek. Ilyen igény jelenleg az új lakóingatlanoknál például a viszonylag egyszerű kivitel, a 35–80 négyzetméter közötti alapterület, a piacképes ár, a nagy, tágas belső tér helyett a több kisebb helyiség kialakítása, a könnyű és gyors hitelfelvételi lehetőség. Ennek folytán az e szempontoknak leginkább megfelelő, kisebb méretű új otthonoknak van keletje – a piacon már több éve működő lakásépítő cégek ezeket többnyire már a tervezőasztalról értékesítik –, míg a nagyobb méretű lakásokra általában nehezebb vevőt találni.
A használt lakások közül elsősorban azok az ingatlanok találnak gyorsan vevőre, amelyek amellett, hogy viszonylag jó állagúak, Buda kedvelt, kiemelt részein találhatók. Ilyen például a Rózsadomb környezete és Bel-Buda, ahol a legkeresettebbek a csendes kis utcákban található 35–40 négyzetméter alapterületű, másfél szobás lakások, amelyekből azonban kevés van a kínálati palettán. Ezeken a területeken 280–300 forintos négyzetméterárral kell a vevőknek kalkulálni, míg a városrész panorámásabb területein 320–360 ezer forintot is elkérnek egy négyzetméterért. Nem könnyű viszont vevőt találni a 15–25 éve épült, felújításra szoruló, hagyományos építésű társasházi lakásokra, amelyek – amellett, hogy tulajdonosaik többnyire magas áron kínálják őket – jelentős invesztíciót igényelő helyreállításra szorulnak. A budai részek jelenlegi bőséges kínálatában található például XII. kerületi garzon már 11 millió, bel-budai csendes utcában lévő, 110 négyzetméteres lakás 25 millió, valamint Széchenyi-hegyi 100 négyzetméteres használt lakás 27 millió forintért.
A fővárosi piac többi oldalának használtlakás-szegmensét szemügyre véve a forgalmazók tapasztalata alapján elmondható: az olcsóbb, 10 millió forint alatti, viszonylag jó állapotú lakások iránt a nyári uborkaszezon ellenére is van némi kereslet (ha nem is olyan élénk, mint korábban). Igaz ez a legolcsóbb ingatlanfajta, a panelek esetében is. Zsidákovits Zoltán, a Fok-Föld Ingatlaniroda vezetőjének tapasztalata szerint a használt ingatlan vásárlásához márciustól igényelhető, hat százalék kamatozású hitel érezhetően jó hatással van a piac e szegmensére. A kereslet egyébként a budai oldal egy plusz két szobás, 50 négyzetméteres panelotthonai iránt a legnagyobb: ezek ára Kelenföldön és Őrmezőn átlag 160 ezer forint négyzetméterenként, míg Gazdagréten már eléri a 180 ezret. Az ennél kisebb alapterületű panelek négyzetméterára helytől, állagtól függően 200 ezer forint fölé is felmehet, ezekből azonban csak elvétve jelenik meg néhány a kínálatban, míg a 65–70 négyzetméteres panellakások ára átlag 140–150 ezer forint négyzetméterenként.
A III. kerület lakótelepeinek lakásárai között – a forgalmazók adatai alapján – továbbra is megfigyelhető a már korábban is jelentős árszintkülönbség: a legalacsonyabb árat (110–125 ezer forint négyzetméterenkét) változatlanul Békásmegyeren kérik, míg a Pók utcában a felújított, jó fekvésű lakások esetében átlag 160–180 ezer forinttal kell a vásárlóknak kalkulálniuk. A pesti oldalon a Kárpát utcai és a Vizafogó, valamint a zuglói Jerney lakótelepek számítanak favoritnak, ahol 150–175 ezer forintos kínálati négyzetméterárakkal találkoznak a vásárlók. Kőbányán és Újpalotán átlagban 100–120 ezer, Csepelen pedig már akár 90–105 ezer forintos négyzetméteráron is megszerezhető egy-egy panellakás.
A főváros pesti, hagyományos építésű belvárosi részein – ahol az árrobbanás ideje alatt 100–150 százalékos áremelkedést is regisztráltak a forgalmazó cégek – május végétől szintén lecsendesedett, néhány helyen pedig teljesen leállt a használtlakás-piac. A XI. kerület sas-hegyi részén jelenleg is több hetvenes években épült társasházi lakás vár új gazdára átlag 260–280 ezer forintos négyzetméteráron, a nyolc–tíz éve épülteké azonban gyakran eléri a 350–380 ezer forintot is. A kerület körtéri, Bartók Béla úti környezetében átlag 180–200 ezer forint körül mozog a felújításra váró lakások négyzetméterára, a felújítottak tulajdonjogát azonban általában már csak 200 ezer forint fölött lehet megszerezni, a Gellérthegyen pedig, ahol kevés az eladásra kínált lakás, 280–500 ezer forintos négyzetméterárral kell a vevőknek számolniuk.
Budapest változatlanul keresett területei közé tartoznak a belső kerületek, amelyek kiemelt részeinek lakásai a csúcson szintén megközelítették, sőt a belső magban, illetve az Andrássy úton elérték a 250–300 ezer forintos négyzetméterárat. Szakértők szerint a vásárolni szándékozónak jelenleg itt is érdemes az eladói ár alá menni, különösen akkor, ha az ingatlant hónapok óta árulják. A VII. kerület árai ennél továbbra is jóval nagyobb szóródást mutatnak: amíg például a Liget közeli Rottenbiller, Damjanich utcák jobb minőségű lakásainak kínálati négyzetméterára a 165–180 ezer forint között mozog, a Garai és néhány környező utcák környezetében jóval ez alatt sem találni a lakásokra vevőt. Az ingatlanszakember a mostani pangás ellenére úgy látja: a nyári hónapok leköszöntével hozhat némi élénkülést a használtlakás-piacon a kedvező kamatú hitellehetőség őszi beindulása, valamint a fővárosi közigazgatási hivatal közelmúltban bejelentett intézkedése, miszerint feloldják a külföldiek vásárlásának eddigi szigorú korlátjait.
Szilágyi Eta
