Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A budapesti irodapiacon néhány éve tartó erőteljes kínálatnövekedés az elmúlt évben érte el tetőpontját, a kilencvenes évek közepe óta érezhető felívelés azonban tavaly megtorpant, így hosszú idő óta először valamelyest kevesebb irodaterületet adtak át, mint az azt megelőző évben. Ennek ellenére év végére az új építésű és a színvonalasan felújított épületek összalapterülete meghaladta az 1,2 millió négyzetmétert, az üresen álló irodák aránya (üresedési ráta) pedig átlagban túllépte a 20 százalékot. Idén várhatóan - bár a tavalyihoz képest nem számottevő mértékben - ismét emelkedni kezd az új irodaépítkezések aránya. Pesten és Budán összesen mintegy 194 ezer négyzetméter átadására lehet számítani, jövőre azonban - mivel a magas üresedési ráta ismeretében néhány ingatlanfejlesztő cég elhalasztotta az idei és a 2003-ra tervezett beruházását - a tavalyinál valamelyest jelentősebb visszaesés várható a piacra kerülő új területek arányát illetően - derül ki a DTZ Hungary Kft. elemzéséből.
A cég szakemberei szerint jelenleg a legtöbb iroda a belváros üzleti negyedében található, bár ez a városrész a fejleszthető telkek hiánya miatt tavaly nem bővült számottevő új területtel, inkább a magas színvonalú felújítások száma nőtt meg jelentősen. A budai oldalon a legnagyobb bérbe adható irodaházat a felújított Dorottya udvar jelenti, és ugyancsak a budai részen valósult meg tavaly három meghatározó beruházás: a MOM Park, az Imperial Krisztina Plaza, valamint az Óbuda Gate.
Ez utóbbi létesítmények bruttó 56 ezer négyzetméterrel növelték a modern irodaterületek fővárosi kínálatát. A keresleti oldalt nézve a tanulmány szerint a viszonylag magas kihasználatlansági ráta ellenére 2000 elejétől kezdődően folyamatosan nőtt a negyedévente bérbe adott területek mennyisége, aminek eredményeként a tavalyi harmadik negyedévben például több mint 50 ezer négyzetméter irodaterület talált bérlőre. Ez éves viszonylatban 2000-hez képest hét százalékos emelkedést jelent, így a keresletnövekedési folyamat immár hetedik éve kisebb hullámzással töretlennek tűnik.
A bérlők által igényelt irodaterületek átlagmérete szintén nőtt az évek során: míg 2000-ben 750 négyzetméter körül alakult, addig az elmúlt évben 950 négyzetmétert tett ki. A kereslet ugyan egy-két éve zömmel a külsőbb kerületek felé irányul, a belvárosban azonban továbbra is nagy számú, ám a piaci átlagnál kisebb méretű tranzakciót bonyolítottak le. A főváros ezen belső kerületeinek jó minőségű létesítményeiben a bérleti díjak is tartják magukat és az elmúlt fél év bérleti üzletkötései ebben az ársávban (havonta 30-36 márka négyzetméterenként) születtek. Az úgynevezett üzleti negyedben az elmúlt 12 hónapban bérlőként jelentkező társaságok - melyek többnyire 500-1500 négyzetméter alapterületű irodát kerestek - elsősorban a pénzügyi és gazdasági szolgáltató szektorból kerültek ki. A bérlők egy része továbbra is három-öt éves szerződést köt, ami a szakemberek szerint az érintett cégek bizonytalan növekedési kilátásaival magyarázható, ugyanakkor mind több azon társaságoknak a száma, amelyek - számukra megfelelően előnyös bérleti díjak és egyéb kedvezmények esetén - akár hét-tíz évre szóló bérletet is vállalnak.
A kilencvenes évek óta az új irodaterület-kínálat zöme (tavaly mintegy 90 százaléka) a belvároshoz közel eső, de mégsem odatartozó városrészekben (például Buda belső, illetve a Váci út déli részén), valamint a külső Váci út, Róbert Károly út, Hungária körút, Észak- és Dél-Buda területén épül fel. Ezeknek a létesítményeknek az első osztályú (A) vagy másodosztályú (B) kategóriás túlzsúfolt belvárosi társaikkal szemben nemcsak az az előnyük, hogy a város szinte minden pontjáról könnyen megközelíthetők akár gépjárművel, akár tömegközlekedési eszközzel, hanem általában elegendő, sőt nem egy esetben korlátlan számú parkolóhelyet biztosítanak egyrészt a cég alkalmazottai, másrészt az üzleti partnerek, megrendelők számára. Ezen túlmenően ezeken a területeken a belvárosinál alacsonyabb, 23-28, illetve a másodosztályúak esetében havonta és négyzetméterenként akár 20-25 német márkás bérleti díjjal is kalkulálhatnak a bérlők. A külvárosi irodapiac előretörését a szakemberek azzal magyarázzák, hogy ezek az új létesítmények az említett előnyök mellett a belvárosihoz hasonló nívós szolgáltatásokat - mobil válaszfalak, jó minőségű burkolatok, szerelvények és elektromos hálózatok, 24 órás biztonsági őrzés, zárt, védett parkoló, modern fűtő-, hűtő-, valamint kártyás beléptető- és egyéb rendszerek - nyújtanak, és nem elhanyagolható szempont az sem, hogy a zsúfolt belvárossal szemben ezeken a helyeken tisztább a levegő, tehát jóval kellemesebb munkakörnyezet teremthető. Ebben a kategóriában az elmúlt évben is számos olyan jelentős irodafejlesztés valósult meg, mint például a Westend Business Center III., a Metrotech, vagy a Teve utcai Globe 13, de ugyancsak tavaly indultak el az IP West és a Bajor Center irodakomplexum, idén pedig megkezdődnek a Center Point építési munkálatai.
Az agglomeráció irodapiaca ma még jórészt a Budapest nyugati kapujában lévő Budaörsre koncentrálódik, a kör azonban a következő években a közlekedési útvonalak fejlesztésével várhatóan tovább tágul. A kitűnő adottságokkal rendelkező, 16 hektáros budaörsi területen 1995-ben elkezdődő építkezés során a Terra Park irodanegyedben az elmúlt évek alatt több mint 90 ezer négyzetméter első osztályú területet adtak át és e hónapban, illetve 2003-ban újabb 29 ezer négyzetméter befejezése várható, míg a kisebb léptékben fejlesztő Atronyx Kft. közel 10 ezer négyzetméter felújított és új területet mondhat magáénak. A jó és gyors megközelíthetőség mellett a viszonylag előnyös, havi 23-24, illetve 22,5-29 német márka/négyzetméteres díjak, valamint a fővárosinál alacsonyabb, mindent magukban foglaló (3,9 márka/hó/négyzetméter) üzemeltetési költségek teszik vonzóvá az ottani nívós irodákat.
A DTZ prognózisa szerint Budaörsről kijjebb haladva, az M1-M7-es autópályák és az M0-s körgyűrű által bezárt háromszög, valamint a főváros déli oldala, az M0-M5-ös vonala a legújabb fejlesztések fő célterülete. Ezeken a helyeken elsősorban úgynevezett vegyes funkciójú létesítmények épülnek, melyek a korszerű irodaterületek mellett magukban foglalják a logisztikai-raktározási tevékenységhez szükséges épületeket és szolgáltatásokat is. Tavaly a fejlesztési-beruházói kedv hatására az itteni üzleti parkokban kínált új építésű területek aránya meghaladta a 110 ezer négyzetmétert, idén decemberre pedig újabb 120 ezer négyzetméter átadását tervezik.
Szilágyi Eta
