Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Bár a szakemberek szerint minden érintettnek jó üzlet lakásokat kialakítani a társas- vagy szövetkezeti háztömbök kihasználatlan tetőterein, a közel tíz éve elindult első kezdeményezések óta napjainkig csak kevés hasonló beruházás valósult meg. A tetőtér-beépítési piac érdeklődőinek ugyanis még ma is számos nehézséggel kell szembenézniük. Az önkormányzati tulajdonú lakótömböknél például a fővárosban egy a közgyűlés által megalkotott rendelet öt évig tiltja az így kialakított új otthonok elidegenítését, míg a magántulajdonú háztömbök esetében gyakran az ott lakók egy részének ellenállása miatt nem sikerül a kezdeményezést megvalósítani. Ugyanakkor néhány építőipari beruházó cég azt kifogásolja, hogy az építési előírások szerinti új lakásonként minimum egy parkolóhely megváltásáért - a zsúfolt fővárosi és nagyvárosi belső területek helyhiánya miatti - jelenleg gyakran igen sok pénzt, lakásonként akár 1-2 millió forintot is le kellene tenni, ami olyan nagy mértékben megnövelheti a beruházás költségét, hogy már nem éri meg a beépítés.
Pedig a hazai mintegy 4 milliós lakásállomány - amelyből közel 1 millió társasházi, 290 ezer körüli pedig szövetkezeti - jelentős hányada (elsősorban a hatvanas-hetvenes években épültek) a szakemberek szerint teljes épületgépészeti és -szigetelési felújításra szorulnak. Erre azonban a legtöbb esetben nincs meg a pénzügyi fedezet, hiszen az évek során felhalmozott pénzalapok a karbantartási, napi üzemeltetési költségek folyamatos emelkedése miatt évről évre jelentősen megcsappannak. Nincsenek jobb helyzetben a lakásprivatizációval tulajdonhoz jutott, társasházakká alakult lakóépületekben élők sem, akiknek egyre inkább szembesülniük kell azzal, hogy lakóingatlanuk felújítása nem halogatható tovább.
Ebben a helyzetben a legtöbb tulajdonos minden lehetőséget igyekszik megragadni, hogy a minimális tagdíj- és közösköltség-, illetve bérletidíj-emelés mellett más forrásokból fedezze a kiadásokat. A pénzszerzés egyik módja éppen a lapos tetős háztömbök tetőterének értékesítése vagy beépítése lehet, amivel az elmúlt években is mind többen próbálkoztak több-kevesebb sikerrel. Jó példa erre a szegedi önkormányzat, ahol tervet dolgoztak ki néhány saját tulajdonú lakóépületük tetőterének a beépítésére. A beruházás során több mint 30 új tetőtéri lakás épült, melyeket pályázat útján kaptak meg az arra jogosult helyi családok.
A főváros néhány kerületében a folyó rehabilitáció során az önkormányzatok szintén számos tömb felújításakor éltek, élnek az új lakások építésének e lehetőségével. Mivel azonban egy 1997-es fővárosi közgyűlési rendelet szerint a fővárosi rehabilitációs támogatással felújított lakóépületekben létrehozott új lakásokat öt évig nem lehet elidegeníteni, nem egy esetben előfordult, hogy a felújított ház tetőterében nem lakásokat, hanem iroda- és egyéb helyiségeket alakítottak ki, amelyek így pénzt hoztak a tulajdonos testületnek.
A társas és szövetkezeti tulajdonú házak esetében a tetőtér-beépítés lehetőségével gyakran még akkor sem lehet élni, ha a lakóközösségben megvan az egységes akarat. A beruházás elindítását ugyanis alapos műszaki vizsgálat és számos szakhatósági engedély beszerzése előzi meg. A munkák beindítására jogosító építési engedély kiadása előtt ugyanis vizsgálni kell, hogy a beépítés megfelel-e a városrendezési, városképi és tűzrendészeti előírásoknak, megoldható-e az OTÉK által új lakásonként előírt minimum egy parkolóhely kialakítása. Ez utóbbi követelmény például a belvárosok és a zsúfolt lakótelepek esetében csak ritkán oldható meg, ezért több helyen azt az utat választották, hogy nem önálló új lakásokat alakítottak ki a tetőzetben, hanem a felső szinti otthonokat bővítették kétszintessé a lapos tetőn létrehozott új lakrészekkel. Amennyiben nincs hely parkoló kialakítására, az előírt kötelezettséget pénzzel kell megváltani. A parkolóhely-kiváltás összege azonban jelenleg is igen széles skálán mozog: amíg Budapest külső kerületeinek képviselő-testületei átlag 150-300 ezer forintot kérnek lakásonként, addig néhány belvárosi önkormányzat akár 1,5-2 millió forintot is elkérhet a parkolóhely megváltása jogcímén. S bár a főváros már többször fontolgatta egy egységes rendelet megalkotását, a szeptemberben a közgyűlés elé kerülő saját parkolási rendeletének módosításai az új lakásokhoz kapcsolódó „parkolóhely-megváltási” rendszert nem fogják érinteni.
Az elmúlt öt-hat évben a szigorú építési előírások és egyéb nehézségek ellenére számos tetőtér-beépítési beruházás valósult meg, nem csekély azonban azon kezdeményezések száma, amelyek meghiúsultak. Így volt ez többek között a kelenföldi lakótelep néhány tízemeletes panellakótömbjénél vagy a III. kerületi Szentendrei úton és Budaörsön, ahol az ott élő családok egy része nem járult hozzá a beruházás beindításához. Több budapesti kerületben és vidéki nagyvárosban viszont zöld utat kaptak a tetőtérprogramok. A főváros XI. kerületében az elmúlt esztendők során több száz tetőtér-beépítési engedélyt adott ki az önkormányzat, amelyek néhány kivételtől eltekintve meg is valósultak. A VII. kerületi Thököly úton szintén több lakótömb tetőterét ajánlották fel a lakók vállalkozóknak cserébe a lakótömbjük felújításáért, akik példáját az elmúlt esztendőben elinduló erzsébetvárosi városmegújító program során több, az akcióterületeken lévő társasház is követi majd.
A megvalósult programokat tekintve a lakásszövetkezetek járnak az élen, akik - Farkas Tamás, a Lakásszövetkezetek Országos Szövetsége elnöke szerint - már évekkel ezelőtt felismerték a tetőtér-beépítésben rejlő lehetőséget. A lakóközösségek például a tetőtér-hasznosítással egyrészt pótlólagos forráshoz jutottaknak, amellyel meg tudják oldani a közös épületrészek felújítását, másrészt az érintett épülettömbök tetőszigetelését is elvégzik a lakások kialakításakor.
A pozitív példák sorában említhető a kecskeméti Horváth Döme Lakásfenntartó Szövetkezet, ahol egy négyszintes, 112 lakásos paneltömb kapott a lapos tetőn kiépített 28 új lakás fölé sátortetőt. Mivel a hiba megszüntetéséhez sosem volt elég tőkéje a többségében nyugdíjas tagokból álló lakóközösségnek, a ház közgyűlése végül döntött: felajánlották a tetőterületet egy környékbeli vállalkozónak, aki a beruházás során ezért cserébe korszerű anyagokkal elvégezte a tetőszigetelést is. A közelmúltban Kaposvár Zaranyi lakótelepének négyszintes épületei tetőterében indult el új otthonok kialakítása a tulajdonos Rózsa Ferenc Lakásszövetkezet irányításával, a székesfehérvári Házlánc Lakópark Kft. beruházásában. Az első lépcsőben elkészült hat új, 53-59 négyzetméteres lakás átadása és értékesítése után az elkövetkező években további összesen közel 50 új tetőtéri otthon kialakítását tervezik, miközben a lakótömbök külső tatarozását és hőszigetelését is elvégzik.
Néhány lakásszövetkezet a kormány bérlakásprogramjához kapcsolódva, a helyi önkormányzattal karöltve próbálja tetőtérprogramját megvalósítani. Az ötlet bölcsője a dunaújvárosi Intercisa Lakásfenntartó Szövetkezet, amely több mint 4500 saját tulajdonú és 300 társasházi lakást kezel. Az elképzelés - Tóth László elnök szerint - az, hogy a négyszintes lakótömbök tetőterét felajánlják grátisz az önkormányzatnak, amely mint saját, közművesített „telekkel” már pályázhat a fecskeházi bérlakás-beruházáshoz szükséges 70 százalékos állami támogatásra. Sikeres pályázat esetén az első e célra kijelölt épülettömb jelenlegi felső szinti lakásai feletti hasznos tetőterületen könnyűszerkezetes technológiával 6 a rendelet szerinti 40 négyzetméteres „fecskelakás” épül, amelyeket újabbak követnek. A beépítéssel az elnök szerint mindenki jól jár: az érintett fiatalok a meghatározott időre kedvező díjú bérlakáshoz jutnak, miközben takarékoskodhatnak saját első otthonukra, az önkormányzat bérlakásállománya korszerű, új lakóingatlanokkal gyarapodik, a lakóközösség haszna pedig, hogy az épületek tetőszigetelésének jelentős költségigényű felújítását meg tudja oldani. Parkolókat nem kell kialakítani, így az előzetes számítások szerint a tetőtéri fecskelakások egy négyzetmétere már 140 ezer forintból kihozható.
Szilágyi Eta
