Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A kilencvenes évek elején beindult irodaberuházási hullám rövid ideig tartó visszaesés után az évtized végére újra felerősödött. Hatására a szakemberek által a bérbeadás csúcsévének tartott 1998-ban több mint 120 ezer, míg az elmúlt esztendőben közel 115 ezer, idén év végéig pedig összesen mintegy 230 ezer négyzetméternyi színvonalas irodaépület kialakítása (új létesítmények építése, régi épületek felújítása) fejeződik be a fővárosban. A beruházási kedv - a már folyó és tervezett építkezések, rekonstrukciók alapján - az elkövetkező években sem csökken, hiszen jövőre újabb 230-280 ezer négyzetméter átadása várható, miközben újabb, több mint 400 ezer négyzetméternyi irodaterület tervezését fontolgatják a befektetők.
A összes modern, új iroda 55 százaléka Budapest belvárosában, Észak-Pesten, valamint az észak-budai területeken, néhány százaléka pedig az agglomerációban (elsősorban Budaörsön) épült fel. Idén adták át például a felújított Sas Centert, az Ybl-palotát, a Fekete Sas Üzleti Palotát, az Office 2000 irodaházat, a Zsolt Udvar első irodaépületét (a második jövőre készül el), a Tölgyfa, valamint a Business Center 99 irodaházat, az Infopark II., a West End Business Center második épületét, Budaörsön pedig a Terrapark V. és az Atronyx „C” irodaházát. A jövő évben olyan létesítmények kerülnek a piacra, mint a MOM Park, a Krisztina Plaza és az Óbuda Gate.
A jelentős állománybővülés - amely kiegészül a külvárosi, némileg felújított volt nagyvállalati irodaépületekkel és a lakásirodákkal - különösen a nagy „A” és „B” kategóriájú kül- és elővárosi piacon az elmúlt három évben kisebb mértékű túlkínálatot eredményezett. Az üresen álló helyiségek területe azonban a kereslet újbóli növekedésével folyamatosan szűkül: ezt jól tükrözi a kihasználatlansági ráta alakulása. Amíg például 1997 első hónapjaiban 21,3 százalékos kihasználatlansági arányt mutattak ki az irodapiaci jelentések, addig a Colliers International és a DTZ Hungary szakemberei szerint év végére az üresen álló területek aránya átlag 15-16 százalékra esik vissza, a népszerű és keresett V. kerületben és a XIII. kerületi Váci úton pedig még az 5 százalékot sem éri el. Ez alig magasabb, mint az egészséges piaci egyensúlynak megfelelő 10 százalékos arány, amelynek szabályozó hatása már jól érezhető a piacon.
A bérlők szempontjából a minimális túlkínálat pozitívan értékelhető, hiszen a kiadásra váró irodaépületek közötti verseny erősödésével nemcsak a mostani bérleti díjak maradhatnak továbbra is stabilak, sőt egyes esetekben esetleg tovább csökkenhetnek, hanem az egyéb, a bérlők szempontjából fontos tényezők (például a bérleti időszak hossza, rugalmassága vagy a növekedési opciók) is kedvezően módosulhatnak - állítják a DTZ Hungary szakemberei. Emellett az újonnan tervezett épületeknél a majdani bérlői igényeket is mindinkább figyelembe veszik a beruházók, felismerve, hogy a lassan globalizálódó irodapiacon a keresleti oldal jellege is kezd megváltozni. Ilyen igényként merült fel - elsősorban a több alkalmazottat foglalkoztató cégek esetében - a variálható belső válaszfalak kialakítása, a 24 órás biztonsági őrzés, a megfelelő számú védett parkolóhely vagy az „intelligens” épületkommunikációhoz szükséges alapvető felszerelések, épületfelügyeleti rendszerek kiépítése. Ez utóbbiak egyrészt a költségcsökkentés érdekében optimalizálják az érintett létesítmény energiafelhasználását, másrészt a bérlők kényelmét, biztonságát szolgálják.
A minőségi elvárások felerősödésével és a vállalkozások tőkéjének gyarapodásával a bérelendő területek mérete is megnőtt az utóbbi egy-két évben. A kereslet eltolódott a korábbi 50-250 négyzetméter közötti területekről a 100-1100 négyzetméter, illetve a nagy cégek esetében az 5-15 ezer négyzetméter közötti irodabérlemények felé. Ugyancsak új jelensége az irodapiacnak, hogy megélénkült a kereslet a vegyes funkciójú (iroda, bemutatóterem, raktár) területek iránt. Mindezek a változások az irodabérleti díjak alakulására is kihatottak: amíg az első beruházási hullám idején, 1993-1994-ben a belvárosi, „A” kategóriás irodák négyzetméteréért átlag havi 50 márkát is kérhettek a tulajdonosok, üzemeltetők, addig 1996-1997 óta a díjak szintje stabilizálódott, sőt a tavalyi évhez viszonyítva idén kismértékben tovább csökkent. Ennek megfelelően jelenleg az I. osztályú bérlemények esetében 33-42 márka között mozog a havi négyzetméterár Budapest belvárosi területein. Díjvisszaesés tapasztalható a hasonló nívójú és felszereltségű, de a város belső magjától kijjebb eső (a IX., XIII. kerületekben található), új építésű irodák esetében is. A fővárosnak ezeken a részein az évtized eleji 35 márkás havi díjak napjainkra 25-32 márkára mérséklődtek négyzetméterenként. A belvárosi, „B” kategóriájú irodaépületek havi négyzetméterdíjai jelenleg többnyire 20-25 márka között szóródnak, míg a külsőbb kerületekben található, hasonló minőségű létesítményekben akár már havi 18-22 márkáért is bérelhető egy négyzetméternyi irodaterület. A bérleti költségek azonban ennél minden esetben magasabbak, mivel az alapdíjon felül üzemeltetési díjjal is kalkulálnia kell a bérlő cégnek. Ennek mértéke az iroda kategóriájától függően havonta és négyzetméterenként 3,5-7 márka között van.
A DTZ elemzői szerint az új területek építésével, a kínálat további bővülésével a bérleti díj csökkenése az elkövetkező két évben tovább folytatódhat. Ugyanakkor az előrejelzések azt sem zárják ki, hogy mivel számos irodaingatlan-fejlesztés esetében a költségekhez igencsak közelít a jelenlegi bérleti díj szintje, a csökkenés megállhat. Kihathat továbbá a keresletre, így a díjak alakulására az elkövetkező években a gazdasági növekedés alakulása, egyes jelentősebb vállalkozások esetleges összeolvadása, a cégfelvásárlások, a dereguláció éppúgy, mint az uniós csatlakozás. A bérleti díjak mértékét egyébként az egyes épületek esetében az elhelyezkedésen, a minőségen túl még számos tényező befolyásolhatja. Ilyen például a bérleti idő hossza, a bérbe vett terület nagysága. Hosszabb, például 7-10 éves szerződés, valamint 2 ezer négyzetméter feletti bérbe vett terület esetén már jelentős kedvezményeket lehet kérni a bérbeadótól. A nagyobb területre igényt tartó cégek ezt ki is használják: költségeik minimalizálására törekedve általában maximum 30 márka körüli havi díjat alkudnak ki, miközben a bérleti időszakot is megpróbálják öt évre leredukálni. E vállalkozások ragaszkodnak az új építésű, korszerű, minden extrával felszerelt létesítményekhez. A kisebb cégek átlagos bérleti futamideje három év körül van és átlagosan havi 32-35 márka díjat fizetnek az irodaterületek négyzetméteréért, miközben gyakorta régebbi építésű, de széles körű szolgáltatást nyújtó irodaépületet választanak.
Sz. E.
