Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
– A tavalyi rekordok után 2006-ban derűlátás, optimizmus jellemzi-e a közép-kelet-európai, és benne a magyar irodai ingatlanpiacot? – kérdeztük Konthur Adrienne-t, a CB Richard Ellis Nemzetközi Ingatlan-tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatóját.
– A közép-kelet-európai ingatlanpiacon a befektetők étvágya jelenleg is igen nagy és tovább növekszik. Ez azt jelenti, hogy egyre több tőke keresi befektetését az európai és a közép-kelet-európai ingatlanpiacokon, ugyanakkor elsőrendű akadály a minőségi „termékek” hiánya. Emiatt az elmúlt 1-2 évben jelentős árnövekedés volt tapasztalható. Bár a várakozások az árnövekedés ütemének lassulását vetítették előre, a jelek – mint például Prágában és Varsóban a közelmúltban lezajlott tranzakciók is mutatják – nem erre utalnak.
Többek közt a „termékek” hiányával is magyarázható, hogy a befektetők új piacok felé fordulnak vagy a fejlett piacokon új szektorok iránt érdeklődnek. Mindezek ellenére azért nincs ok az aggodalomra. Csak az elmúlt két évben ugyanis több intézményi befektetés valósult meg a régióban, mint korábban együttvéve. A jelek tehát egyértelműen optimista szemléletmódról tanúskodnak.
Akár a régiót, akár csak Magyarországot vesszük figyelembe, az új területek kínálatában a következő években erőteljes hullám várható, amely jótékony hatással lesz a befektetési ingatlanok kínálatára, és enyhíteni fogja az intézményi befektetésekre alkalmas ingatlanok hiányát is. A bérbeadás továbbra is erős marad, az irodák kihasználatlanságának csökkenése lelassul, illetve a bérleti díjak is stabilak lesznek.
A regionális és kistérségi fejlesztések, projektek is nagy érdeklődésre számíthatnak a nemzetközi fejlesztői piacon, ezek megvalósulása felgyorsíthatja a kisebb, térségi központok irodapiacainak fellendülését. A fejlődés további bizonyítéka a 2006 szeptemberében Budapesten megrendezésre kerülő első közép- és délkelet-európai befektetési fórum és vásár, a REevolutio 2006. A szakmai rendezvényen – a nagy nyugati konferenciák mintájára – először találkozhatnak regionális szinten az állami és az önkormányzati szektor képviselői, a befektetők és az ingatlanpiac többi szereplője.
– Hogyan alakul az irodaállomány Magyarországon?
– Magyarországon idén meglehetősen nagy kínálatbővülést prognosztizálunk (valamivel több, mint 200 ezer m2) 2007 végéig pedig együttesen közel 500 ezer m2 új irodaterület megjelenésével számolhatunk. Csak 2006 első félévét figyelembe véve akár 7-8 százalékkal is növekedhet a budapesti modern irodaállomány.
– Hogyan alakul a kereslet és kínálat viszonya?
– Az elmúlt években a budapesti irodapiac jelentősen bérlődeterminált volt, de ez a trend változni látszik. A jelentős jövőbeli fejlesztések ugyanis mindinkább a kínálati piac túlsúlyának irányába mutatnak. Természetesen szó sincs olyan mértékű túlkínálatról, amely az árakat zuhanni, a kihasználatlanságot égbe szökni hagyná, sokkal inkább „egészséges” egyensúly közeli állapot kialakulását hozza.
A budapesti modern irodaállomány még mindig elmarad a hasonló méretű nyugat-európai városokétól. Ugyanakkor a fejlesztői tevékenység egyértelmű élénkülést mutat, mintegy 1,75 millió m2-re bővítve a kínálatot 2006-ban (szemben a 2005 végi 1,54 millió m2-rel).
A már folyamatban lévő fejlesztések rövid távon kihatnak a kihasználatlansági mutató alakulására: mindenképpen lelassítva csökkenését, esetleg enyhe növekedését előidézve. 2003 óta folyamatosan megfigyelhető kihasználatlanságcsökkenés legfőbb oka a nettó bérbe adott terület átlagon felüli szintje. Amennyiben ez a tendencia folytatódik, a területfelszívás mértéke hosszú távon ellensúlyozni tudja a piacra kerülő új irodaterület kihasználatlanságfelhajtó hatását.
– A gazdasági növekedés generálja az irodapiacot?
– A gazdasági fejlődés közvetlenül a foglalkoztatottság növekedésében játszik szerepet, amely egy következő lépcsőfokon a bérelt irodaterületek jelentős bővülésében mutatkozik meg.
Az irodapiac fellendülése – amelyről keresleti szemszögből az elmúlt két „rekordév” is tanúskodik – jelentős részben annak tudható be, hogy beléptünk az Európai Unióba. Emellett fontos az is, hogy a munkaerőnk képzett, viszonylag jó nyelvtudással rendelkezik, ám még mindig olcsóbb, mint az unió nyugati felének munkaereje; és a bérleti díjak is alacsonyabbak nálunk, mint Nyugat-Európában.
