Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Egy évvel ezelőtt még gyakorlatilag nem is léteztek, mára már 2,7 milliárd forintnyi tőkével gazdálkodnak a nyílt végű ingatlanalapok Magyarországon. Mivel mindig akadnak befektetők, akik az alacsony kockázatú bankbetétekhez, állampapírokhoz képest magasabb hozamra vágynak, a részvénypiacok pedig jó ideje gyengélkednek, ennek a befektetési formának még nagy jövője lehet, feltéve, hogy az alapkezelők is jól végzik a dolgukat. Ehhez jönnek még azok a gyakorta hangoztatott előnyök, miszerint az egyes befektetőknek nem feltétlenül van pénzük, szakértelmük és idejük egyéni ingatlanvásárlással foglalkozni, vagy hogy egy alapban (hosszabb távon) legalább 10 ingatlannak kell lennie, így a kockázat megoszlik.
A piac egyelőre gyakorlatilag kétszereplős, mivel a harmadik, a legrégebbi, 2000 elején zárt végű alapból nyílt végűvé alakult Első Hazai Lakásalap a jelek szerint csak névleg nyilvános. (A befektetési jegyek zöme ugyanis egykor egy pénzintézet tulajdonában volt, a forgalmazóhelyeken pedig információink szerint határozottan eltanácsolják a kisbefektetőket a vásárlástól. A befektetési jegyek hozama egyébként stabilan negatív.) A Reálszisztéma Ingatlan Alap tavaly októberben alakult, a hasonló nevű, többféle pénzügyi és kereskedelmi szolgáltatásáról ismert hazai magánbefektetői csoport hozta létre. Az Európa Ingatlan Alap egy független, értékpapír-piaci és ingatlanpiaci szakemberek által létrehozott alapkezelő terméke, amelynek a hálózati forgalmazásához azonban neves pénzügyi csoportokat sikerült megnyerni.
Mindkét alap tőkéje szinte folyamatosan nő és már túlszárnyalta az egymilliárd forintot, a hozamuk pedig eddig feltehetően megfelel a befektetői elvárásoknak, meghaladja az állampapír-piaci hozamszintet. A szokásos, az alapok hozamát bemutató táblázatunkban egyelőre csak három hónapra vannak összehasonlítható adatok, ami egy - általában többéves befektetésként ajánlott - ingatlanalap életében nagyon rövid idő. Eszerint (a forgalmi költségek levonása nélkül) a Reálszisztéma évi 16,6, az Európa 14,4 százalékos hozamot ért el április végétől augusztus 1-jéig.
A hozamszámokat mindenesetre nem érdemes teljesen figyelmen kívül hagyni, ugyanis a hazai befektetői gondolkodás alapvetően ma is rövid távú. Ráadásul, új konstrukciókról lévén szó, az alapkezelők elemi érdeke, hogy kezdettől fogva eredményeket tudjanak felmutatni, különben nem tudnak további tőkét gyűjteni. Egy ingatlanalap hatékony működtetéséhez még az 1 milliárd forint is igen kevés, hiszen egy-egy ingatlanba csak a tőke 15 százalékát lehet befektetni, és 150 millió forint alatt komolyabb épületről, például egy-egy modernebb irodaházról még csak álmodni sem lehet. Igaz, ezt a korlátot is meg lehet kerülni, mert különálló ingatlannak a külön tulajdoni lapon szereplő objektum számít. Így lehet az, hogy az Európa tőkéjének 40-50 százaléka gyakorlatilag két (csak kétféle kockázatú) ingatlanban, egy irodaházban és egy telekcsoportban fekszik, de ezek jogilag több ingatlannak számítanak.
De hogyan tudnak rövid távú eredményeket felmutatni az alapkezelők egy tipikusan hosszú távú befektetési formánál? Az egyik módszer, hogy csak olyan ingatlant vesznek meg, amelyik „nem kér enni”, amire nem kell jelentős összegeket áldozni, sőt - bérleti díjból - lehetőleg mindjárt bevételt is hoz. Másrészt tudni kell, hogy a befektetéseket az alap külsős ingatlanértékelője által megszabott áron kell nyilvántartani, sőt eleve csak az általa megállapított értéknél kedvezőbb áron szabad megvásárolni azokat. Így a kezdeti sikerekhez elég olyan ingatlanokat kiválasztani, amelyeket az értékbecslő többre tart, mint az eladójuk.
Ekkor a portfólióba kerülve az értéktárgy egyből növekedést okoz az alap nettó eszközértékében és a befektetési jegyek árfolyamában, és növeli a kimutatott hozamot. (Ez lehet a fő az oka a grafikonjainkon látható hirtelen megugrásoknak.) Aztán hogy az ingatlan értéke mennyi, az úgyis csak hosszú távon, az esetleges eladásnál derül ki véglegesen. Mindenesetre biztos, hogy - különösen nagy értékű, egyedi ingatlanoknál - az ingatlanértékelés nem egzakt tudomány, tehát a befektető soha nem lehet abban biztos, hogy a befektetése valóban annyit ér, amennyin nyilvántartják, és nem (jó esetben) 4-6-8 százalékkal többet vagy kevesebbet.
A két, egymással versenyző konstrukció között egyelőre nehéz különbséget tenni, egy érdekes momentum azonban, hogy míg az Európa az eddigi két ingatlanját a jelek szerint a piacról szerezte be, addig a Reálszisztéma a maga objektumait - legalábbis tavaly év végéig - „házon belül”. (Tavalyi éves jelentése szerint minden, az alapnak megvett ingatlan az alapkezelőt létrehozó pénzügyi csoporttól származott. Míg a befektetési alapokról szóló törvény kimondja, hogy az alapok nem vásárolhatnak a letétkezelő által kibocsátott vagy az alapkezelő tulajdonában levő értékpapírt, az ingatlanokra vonatkozó hasonló összeférhetetlenségi szabályok felállításáról megfeledkeztek.)
A nyílt végű alapok témakörébe ugyan nem tartozik bele, de ha már ingatlanalapokról beszélünk, nem feledkezhetünk meg a Pillérekről sem, amelyek zárt végű (vissza nem váltható) befektetési jegyei a tőzsdén forognak. Ezek előnye például a sok évre visszamenőleg stabil hozam, hátrányuk, hogy a tőzsdei forgalmuk alacsony, így értékesítésük nehézségekbe ütközhet vagy árfolyamveszteséget okozhat. Legnagyobb vonzerejük azonban a jelenlegi árfolyamok és a nettó eszközérték közötti, 20-40 százalékos szakadék, amely lejáratkor igen magas hozamot ígér.
Eidenpenz József
