Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Hosszú idő óta először tavaly ősszel és az idén ismét ingatlanbefektetési alapokat hoztak, illetve hoznak létre Magyarországon (Reálszisztéma, Európa, Euro e-States). Ezek kezelői mind azt remélik, hogy ingatlanbefektetésekkel a kockázatmentes állampapírokét, illetve a banki kamatokat meghaladó hozamot érhetnek el. További előnyük mind a közvetlen ingatlanbefektetésekkel, mind a részvénybefektetésekkel szemben, hogy sem az alap, sem a befektető nem fizet adót, sőt - még ha mégoly szerény mértékű is - befektetési adókedvezmény is jár rájuk. Az ingatlanalapok ráadásul kedvező illetékkulcs alá tartoznak.
Az állampapírhozam feletti eredmény ígérete megvan a tőzsdén forgó, egykor kárpótlási jegyekért cserébe forgalomba hozott Pillér I. és Pillér II. ingatlanbefektetési jegyeknél is. Sőt, többéves működésük alatt bizonyítottak is, legalábbis az utóbbi pár évben. Kifizetett hozamaik az első években, 1994-1997 körül még jócskán elmaradtak az akkori állampapírhozamoktól, sőt előfordult, hogy a Pillér I. egy félév után egyáltalán nem fizetett (ennek nyomán persorozat is indult).
Időközben azonban jelentősen, harmadára, felére csökkent az általános kamatszint Magyarországon, a Pillérek által fizetett hozamok viszont stabilak maradtak (lásd táblázatunkat). A mostani, március 31-i Pillér II.-hozam minden eddigit felülmúlt, a névértékre vetített 16 százalék bőven meghaladja az állampapírokkal elérhető szintet. Ráadásul a befektetési jegyek tőzsdei ára változatlanul mélyen az 1000 forintos névérték alatt marad, a március 22-i (már a most esedékes hozam levonása után értendő) tőzsdei átlagár például 747, illetve 763 forint volt (a likvidebb, bemutatóra szóló „A" sorozatoknál). Emiatt további hozamnövelő tényező, hogy a befektetési jegyek lejárata immár viszonylag közeli, hiszen a futamidő végén a tőzsdei ár és a - névérték feletti - nettó eszközérték különbségére is számíthatnak a befektetők.
Ezen vételi árakon, különböző várható hozamkifizetések mellett kiszámoltuk a befektetési jegyek várható hozamát. További feltételezésünk volt, hogy a tényleges lejárat (kifizetés) 2006., illetve 2002. március végén lesz, vagyis az alapkezelő mindkét alapnál él a kezelési szabályzatban is kilátásba helyezett, kétszer egy éves futamidő-hosszabbítással. (A Pillér II.-nél egy év hosszabbítást már engedélyezett a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete, és az alapkezelő már többször nyilatkozott úgy, hogy újabb hosszabbítást szeretne.)
Az eredmény azt mutatja, hogy ha az említett időpontokban legalább a mostani egy jegyre jutó nettó eszközértéket, az 1245, illetve 1074 forintot kifizetik az alapok, akkor a befektetési jegyek vétele már nem lehet túl rossz üzlet. Ha időközben az alapok nulla hozamot fizetnek ki, a Pillér I. hozama még akkor is 10,7, a Pillér II.-é pedig 18,4 százalék éves szinten. (Még a 10,7 százalék is magasabb az ötéves államkötvények 9,7 százalék körüli hozamánál.)
Ha pedig állampapírszintű, évi 10 százalékos működési eredménnyel kalkulálunk a következő évekre, akkor évi 23, illetve 30 százalékos hozamot biztosíthat az egyes befektetési jegyek mostani vásárlása.
Megjegyzendő, hogy mivel a Pillér I. lejárata nagy valószínűséggel öt, a Pillér II.-é pedig csak két évre van tőlünk, nem biztos, hogy a magasabb hozamú (magasabb belső megtérülési rátájú) befektetést érdemes választani.
A jövőbeli várható pénzáramlások jelenlegi értéke (a nettó jelenérték) 10 százalékos kamatláb alkalmazásával a Pillér I.-nél harmadával magasabb (416 forint), persze ott a hosszabb futamidő miatt a kockázatok is magasabbak.
Ami a kockázatokat illeti, azokat persze szintén hosszasan lehet sorolni. Így vannak általánosak, mint a hazai ingatlanpiac pangása, az ingatlanárak csökkenése, az adó- vagy illetékszabályok kedvezőtlen irányú változása vagy egy esetleges baleset (például egy épület konstrukciós hiba miatt összeomlik, kártérítési perek stb.). A Pillérekre jellemző speciális kockázatok közé tartozik a befektetési jegyek alacsony tőzsdei forgalma, ingadozó árfolyama. Nemrég például a Budapest Bank brókercégének piacról való kivonulása miatt sok befektető döntött Pillérjei értékesítése mellett, mivel nem akarta máshová vinni számláját, és ez árcsökkenést eredményezett a tőzsdén. Ha valaki ilyenkor kényszerül befektetési jegyeinek eladására, az rosszul járhat.
Egy további speciális kockázat az alapkezelő Prudent Invest tulajdonosi struktúrájában keresendő. Az állami tulajdonú céget bármikor privatizálhatják, leválthatják vezetőit, igazgatóságát, mint ahogy az eddig többször is előfordult. Ha az állam, amely, amint azt általánosan vélik, nem elég gondos tulajdonos, és hozzá nem értő kezekbe adja a vagyon kezelését, azt nyilván a kisbefektetők is megsínylik. (Ez persze más befektetési alapoknál is előfordulhat, intő példa a Globex-csoport Rezidencia-alapjainak szomorú esete.)
További, a Pillérek mellett szóló érv, hogy az alapkezelőt jelenleg - sajtóhírek szerint - élénken foglalkoztatja, hogy mi lesz a Pillérek lejárata után (ekkor ugyanis bevétel, munka nélkül maradna). Felmerült már a Pillérek esetleges nyílt végűvé alakításának ötlete, és az is, hogy új alapok indításával próbálkoznának. Ha pedig az alapkezelő a piacon akar maradni, meg akarja tartani (részben kényszer-) befektetőit, akkor a legjobb reklám, ha a következő években jó hozamokat tud produkálni.
Eidenpenz József
