Ősztől felpörög az ingatlan- és hitelpiac, legalábbis a lakóingatlanok területén kiugró keresletre lehet számítani a szeptemberben induló 3 százalékos támogatott otthon start kölcsönnek köszönhetően. A K&H várakozásai szerint a lakáshitelezési volumen a magyar piacon 50 százalékkal növekedhet az egy évvel korábbihoz képest.

Kérdés persze van bőven, hiszen a keresleti oldal hirtelen növekedése felhajtja az árakat, ami sokakat ellehetetleníthet a vásárlástól, például azért, mert az emelkedő árak mellett nem lesz elegendő önerejük. Ahogy Zsiday Viktor közgazdász is fogalmazott néhány héttel ezelőtti bejegyzésében, az Orbán-kormány kampányintézkedése a jómódúaknak kedvez, a szegényebbek számára kedvezőtlen, és legfontosabb eredmény az árak felhajtása lesz. A kevésbé tehetőseknek (fiatalok és alacsonyabb jövedelműek) ez borzasztó csapás.

A koncepció maximum 50 millió forintos hitelösszeget enged meg, ez azt jelenti, hogy 10 százalékos önerővel legfeljebb 55,6 millió forintos ingatlant vásárolhatunk, 20 százalékkal az érték 62,5 millió, míg 30 százalékos önerővel ez az érték 71,4 millió.

Nem veheti fel akárki

Most nézzük meg, hogy mekkora törlesztővel számolhatunk, illetve egyáltalán felvehetjük-e a hitelt a jövedelmünkkel, mekkora fizetéssel kell legalább rendelkeznünk. Az 50 millió forintos hitel havi törlesztője

  • 25 év futamidő esetén 237 105 forint,
  • 20 évnél 277 300 forint,
  • míg 15 év esetén 345 300 forint.

A hitelfelvételnél nagyban befolyásolja a bírálati döntést a nettó jövedelem összege, ezen múlhat, hogy valaki egyáltalán kap-e kölcsönt, és ha igen, mekkora összegre számíthat. Itt fontos megemlíteni a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatót (JTM), amely a következőket mondja ki:

  • 600 ezer forint feletti nettó havi jövedelemmel rendelkező adósok főszabály szerint 60 százalékos eladósodottságot is engednek a bankok,
  • aki nem keres ennyit, az jövedelmének 50 százalékig vehet fel hitelt.

Az 50 százalék még így is nagyon magas, hiszen ki engedheti meg magának, hogy bérének felét minden hónapban elutalja a banknak? Ez a minimálbérnél nem is opció, hiszen a banki hitelbírálatkor a rendszeres fizetés a legfontosabb tényező.

Havi 500 ezer fix kell

A jelenleg hatályos szabályok alapján kiszámoltuk, mennyi hitelt tudunk felvenni. Jól látszik, hogy még az átlagbér sem elegendő ahhoz, hogy az otthon start hitel maximum összegét felvegyük 25 éves futamidőre.

Mint látszik, legalább 500 ezer forintos fizetésre van szükség ahhoz, hogy beleférjünk a JTM-limitbe. Itt fontos megjegyezni, hogy a JTM-számítás alapját nem a példánkban bemutatott teljes nettó jövedelem jelenti a bankoknál, ők ugyanis – teljesen érthető okokból– megélhetési költségekkel is számolnak a vizsgálat során. Ennek összege nem egységes, ezért is lehet, hogy pénzintézetenként eltérő összegű pénzkölcsönt nyújtanak ugyanannak a személynek.

Ha valaki minimálbérért dolgozik és adóstárs nélkül szeretne hitelt felvenni, az még 2025-ben sem vállalhat be havi 100 ezer forintos törlesztőt, a garantált bérminimumot keresők kicsit több mint 100 ezer forintos havi törlesztőt vállalhatnak be. A minimálbért keresők 20 éves futamidőre maximum 12-13 millió forintnyi lakáskölcsönt vehetnek fel, ennek törlesztője marad csak ugyanis a JTM-limit alatt. Mindez pedig, lássuk be, nem elegendő még vidéki lakások megvásárlásához sem, nemhogy egy budapesti ingatlanéhoz. És még inkább nem lesz elegendő, ha az új támogatott hitelprogram még jobban felhajtja az árakat, különösen a népszerű területeken – így Budapesten, a Balatonnál és még-még a megyei jogú városokban is.

Érdemes bevonni valakit, legjobb a szülő vagy házastárs

A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatónál figyelembe veszik az adóstársat is, így akinek van ilyen lehetősége, érdemes bevonni valakit a hitelfelvételbe, így a két személy fizetését össze kell adni, és megasabb lehet a havi törlesztő is.

Adóstárs lehet élettárs, házastárs, de szülő, nagyszülő vagy gyermek is, de tulajdonképpen bárki, aki hitelképes, legalább 18 éves, büntetlen előéletű, legalább 2 év társadalombiztosítási jogviszony vagy annak megfelelő folyamatos jogviszonnyal rendelkezik, nincs ötezer forintot meghaladó köztartozása, és nem rendelkezhet kizáró feltétel alá eső ingatlantulajdonnal.

Ha az adóstárs a házastárs vagy valamelyik szülő, akkor a társadalombiztosítási jogviszonyra és az ingatlantulajdonra vonatkozó feltételeknek nem szükséges mindkét félnek megfelelnie – elegendő, ha ezek közül csak az egyik teljesíti az előírásokat.

  • Ez a gyakorlatban például azt jelenti, hogy ha egy fiatal igényelné a 3 százalékos, kamattámogatott lakáshitelt, és a szülője adóstársként belép, akkor nem számít, hogy a szülőnek van-e már lakása vagy akár több ingatlana is.
  • A hitelbírálatnál kizárólag az számít, hogy a fiatal teljesíti-e a tb- és ingatlantulajdonra vonatkozó jogosultsági feltételeket.

Ugyanez a szabály érvényes a házastársaknál is: ha az egyik fél megfelel a szükséges előírásoknak, de a másik nem, az önmagában még nem akadálya a hitelfelvételnek.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a JTM számításánál le kell vonni a meglévő hiteleket, így ha már van egy személyi kölcsönünk vagy másik lakáshitelünk, akkor ezeknek a törlesztőrészletét le kell vonni mint költséget, és annyival kevesebb lehet a maximum havi törlesztőrészlet az új hitelkonstrukciónál.

Kapcsolódó