A makroszámokat nézve, a hazai GDP a korábbi várakozásoktól elmaradva 0,6 százalékkal bővülhet 2025-ben, ami a kereskedelmiingatlan-piaci aktivitás érdemi fellendülésének további elhúzódását jelentheti. Ugyanakkor a turizmus bővülésével a szállodaszektor statisztikái javultak és a kiskereskedelmi forgalom is nőtt. Ellenben a csökkenő ipari termelés lassította, visszafogta az ipari-logisztikai szegmens aktivitását.

Az irodapiacon az állam diktál

A budapesti irodapiacon az első félévben 1,3 százalékponttal 12,8 százalékra mérséklődött a kihasználatlansági ráta, amely 1,3 százalékpontos csökkenés a 2024. év végi adathoz képest. Az év második felében 306 ezer négyzetméter új irodaterület átadása szerepel a fejlesztők terveiben.

A Budapesten épülő irodaterületek volumenén belül 83 százalékot tesznek ki a tulajdonos, elsősorban állami intézmények saját használatára épülő irodaházak. Ezzel az épülő állomány bérbeadottsági szintje kedvező, viszont a költözésekkel jelenleg bérbeadott területek fognak megüresedni, ami növeli a kihasználatlansági rátát. A mutató 2026 végéig 16–17 százalék közötti szintre emelkedhet, amely régiós és historikus összevetésben is már átlagot meghaladó érték.

Összehasonlításképpen érdemes megemlíteni, hogy a közép-kelet-európai fővárosokban az állomány 2–11 százalékának megfelelő irodaterület áll építés alatt jelenleg, amely skálán Budapest legfelül helyezkedik el 11 százalékos értékkel. Bár a kereslet szempontjából fontos szolgáltató ágazat teljesítménye nőtt éves összevetésben, de a stagnáló gazdasági aktivitás nem segítette a szektort. 

A logisztika tovább zakatol

Az ipari-logisztikai ingatlanok iránti kereslet szempontjából is meghatározó ágazatok többségében csökkent a kibocsátás, miközben a Budapest és környéki ipari-logisztikai területek kihasználatlansági rátája éves összevetésben 5,5 százalékponttal emelkedett, és 2025. június végén 13,4 százalékon állt. A nettó piaci felszívás mindkét negyedévben negatív volt.

Országosan 14 százalékkal bővülhet a második félévben az ipari-logisztikai ingatlanok állománya. 265 ezer négyzetméter új terület átadását tervezik a Budapest és környéki piacon, amelynek 47 százaléka volt előbérleti szerződéssel lekötve  június végéig. A fejlesztésekben rendelkezésre álló szabad területek és a kereslet aktuális szintje alapján a kihasználatlansági ráta emelkedése várható, a mutató 2025 végére meghaladhatja a 15 százalékot. Régiós összevetésben a Budapest és környéki ipari-logisztikai piac kihasználatlansági rátája több mint duplája a második legnagyobb, varsói 6,6 százalékos adatnak.

Lassú bővülés a kiskereskedelemben

A kiskereskedelmi forgalom volumenét továbbra is lassú növekedés jellemezi, éves összehasonlításban 3,1 százalékos bővülés mérhető 2025 első félévében. Az erősödő turistaforgalom következtében a budapesti elsődleges bevásárlóközpontok és a belvárosi bevásárló utcák jellemző bérleti díjai is növekedtek. Ezzel a budapesti elsődleges plázák jellemző kínálati bérleti díja a 70 és 100 euró/m2/ hó közötti sávban, míg a belvárosi bevásárló utcák a 130– 150 euró/m2/hó tartományban tartózkodik.

A budapesti másodlagos és a regionális városok bevásárlóközpontjainak bérleti díja stagnált. Mindeközben az egyre dominánsabb e-kereskedelmi szektor ma már szinte az összes kiskereskedelmi kategóriát lefedi. Az elmúlt években a csomagautomaták száma dinamikusan emelkedett, és ma már szinte minden településen megtalálhatók, ezzel támogatva az online kereskedelem növekedését.

A szállodaipar nem lassít

2025. január és július közötti időszakban országos szinten a szállodai vendégéjszakák száma 4,2 százalékkal emelkedett 2024 azonos időszakához képest. Ezzel párhuzamosan a szállodák bevétele 17 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi értéket. Országosan mintegy 3,4 ezer új szállodai szoba építése volt folyamatban 2025. június végén, amelyek átadása 2026. év végéig várható. 2025 első felében országszerte összesen 707 új szállodai szobát adtak át, amely már meghaladja 2024-es teljes év átadásainak számát. Az elkészült szobák 41 százaléka található Budapesten.

A szállodák foglaltsága tovább javult, és a járvány előtti, 2019-es szinthez képest már csak 3,3 százalékpontos az elmaradás a régió átlagában. Varsó szállodái 1,7 százalékponttal meghaladták a 2019-es foglaltsági szintet, Budapesten pedig még 5,7 százalékpontos a lemaradás. Az átlagos bruttó szobaár tekintetében továbbra is a budapesti szállodák a legdrágábbak a régióban, 2025 első félévében 117 eurós szinttel, amely 7 százalékkal meghaladja a régiós átlagot.

Fellendültek a befektetések

Az első félévben a befektetési volumen 300 millió eurót tett ki, ami az előző év azonos időszaki, alacsony bázist jelentő forgalmat 67 százalékkal meghaladja. A külföldi befektetők részaránya magasabb volt, mint az előző négy évben. Törökországból, Kínából, Spanyolországból és Izraelből érkeztek befektetők, míg a magyar nyilvános nyílt végű ingatlanalapok részesedése a befektetési forgalomból 28 százalék volt. A tranzakciós volumen koncentrált volt, közel fele (46 százaléka) két nagy értékű adásvételhez kapcsolódott.

A KKE régió első félévi befektetési volumene hasonló mértékben, 60 százalékkal emelkedett éves összevetésben, a vizsgált hat ország közül Romániában és Lengyelországban csökkent csak a forgalom. Mindeközben a régiós országok átlagában 3,5 százalékkal emelkedett az elsődleges irodák becsült tőkeértéke. A tőkeértékek változását a ciklusfordulót jelentő 2022. második negyedév végéhez viszonyítva, a KKE fővárosokban átlagosan még 10 százalékos, Budapesten pedig 23 százalékos csökkenés mérhető.

A Royal Institution of Chartered Surveyors negyedéves rendszerességű felmérése alapján, 2025 második negyedévében a szakemberek többsége (60 százaléka) már a piac fellendülését érzékelte. A megkérdezettek előretekintő tőkeérték-várakozásai 2024. második negyedév óta már csak az irodaszegmens esetében voltak negatív tartományban.

Így alakul a banki finanszírozás

A bankok az előző év azonos időszakához képest 19 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak. Ezek volumene az ipar-logisztikai ingatlanok kivételével valamennyi szegmensben nőtt éves összevetésben. Az MNB Hitelezési felmérése alapján 2025 második negyedévében az irodaházak kivételével a bankok nettó 11 százaléka valamennyi üzleti ingatlan szegmensben lazított a hitelhez jutás feltételein, ami mögött a verseny fokozódása állt.

A pénzintézetek a jövőben sem terveznek változtatni a projekthitelek sztenderdjein. A hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg- és szavatolótőke arányosan is mérsékelt szinten van, emellett az állomány mintegy 70 százaléka konzervatív, 50 százalék alatti LTV-mutatóval rendelkezik. Ugyanakkor a kockázatokra tekintettel 2026. január 1-jétől az MNB szektorális rendszerkockázati tőkepuffer alkalmazásával erősíti a hitelintézetek sokkellenálló-képességét.