Az egyik legnagyobb hazai ingatlaniroda havi kiadványa szerint 2025 júliusában 969 ezer forint volt a pesti használt téglalakások átlagos négyzetméterára. Ehhez képest, ha most valaki átpörgeti a hirdetési portálokat, akkor könnyedén találhat olyan ingatlanokat, amelyeket közel 1,5 millió forintos négyzetméteráron hirdetnek adott esetben annak ellenére is, hogy azok akár komoly felújításra szorulnak. 

Bár a fővárosi ingatlanárak eddig is igen gyorsan emelkedtek, ám ezért a mostani, ugrásszerű növekedésért minden bizonnyal a szeptemberben induló Otthon Start Program tehető felelőssé, amelyben 1,5 millió forintban maximalizálták a program keretein belül megvásárolható ingatlanok négyzetméterárát.

Érdemes tehát átgondolni, hogy a gyakorlatban mekkora segítséget is jelenthet a 3 százalékos lakáshitel az Otthon Start Program bejelentése előtti piaci lakáshitelekhez képest, amennyiben annak bevezetése a lakásárak ilyen jelentős mértékű emelkedését vonja maga után alig néhány hét leforgása alatt.

Tegyük fel, hogy egy 40 négyzetméteres használt ingatlant szeretnénk megvásárolni 10 százalék önerővel, 20 éves futamidejű lakáshitel felvételével. Egy ekkora ingatlannak a fent említett 969 ezer forintos négyzetméterár mellett 38,76 millió forint lenne a vételára. Ennek 90 százaléka 34,88 millió forint – ha egy ekkora összegű piaci lakáshitelből, illetve egy jelenleg átlagosnak mondható, 6,5 százalékos piaci kamatozásból indulunk ki, akkor havi 260 ezer forintos törlesztőrészlettel kell számolnunk.

Amennyiben ugyanezt az ingatlant 1,5 millió forintos négyzetméterár mellett szeretnénk megvásárolni, úgy a vételár 60 millió forint. Ennek 90 százaléka 54 millió forint, viszont az Otthon Start Program maximális hitelösszege 50 millió forint, így mi most csak ezzel számolhatunk. Az említett összeg havi törlesztőrészlete meghaladja a 277 ezer forintot, tehát hiába kedvezőbb a kamatozása, mint a piaci hitelnek, a törlesztőrészlet végül mégiscsak magasabb.

Arról nem is beszélve, hogy még van egy 4 millió forintos „lyuk” a költségvetésben, hiszen azt mondtuk, hogy csak a vételár 10 százalékát mutatjuk fel önerőként. Ilyen esetben elvileg egy második, piaci lakáshitelből fedezhetnénk a maradék 4 millió forintot, aminek további 30 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete. A végösszeg 307 ezer forint, ami 18,1 százalékkal magasabb a fent számított 260 ezer forintnál.

Problémák az önerő körül

Az Otthon Start Program két fő előnye, hogy a kamata mindössze 3 százalék, továbbá 10 százalék önerő is elegendő lehet hitelfelvételkor. Ugyanakkor már a fenti példából is láthattuk, hogy ilyen magas négyzetméterárak mellett még a kisebb ingatlanok esetében sem lesz elegendő az 50 millió forintos hitelkeret, ami vagy egy második, piaci hitel felvételét, vagy pedig a minimálisan elvárt 10 százaléknál magasabb önerőt fog megkövetelni a hitelfelvevőktől.

Az önerő nagyságával kapcsolatban ugyancsak problémát okozhat, hogy az nem a vevő és az eladó közötti megállapodás keretében megszületett vételárból, hanem a banki értékbecslés nyomán megállapított értékből kerül kiszámításra. Vagyis mi vevőként hiába fogadjuk el a 1,5 millió forintos négyzetméterárat – és így a példánkban szereplő 60 millió forintos vételárat -, ha a banki értékbecslés ennél kisebb értéket határoz meg.

Ha például a banki értékbecslés csak 1,25 millió forintos négyzetméterárat állapít meg – ami 40 négyzetméter esetén 50 millió forint -, akkor a bank csak ennek az összegnek a 90 százalékát hajlandó hitelezni, ami 45 millió forintot jelent.

Ebben az esetben tehát nem sokra megyünk 6 millió forint önerővel, mivel a bank által biztosított hitelösszeg és a vételár között 15 millió forintos különbség van, ami már a 60 millió forint 25 százalékát teszi ki. Ilyenkor egy második, piaci hitel felvétele sem jelenthet megoldást.

Egyedül a magasabb önerő előteremtése, esetleg egy második ingatlan pótfedezetként való bevonása jelenthet megoldást, de az Otthon Start igénylésénél sokak számára valószínűleg egyik sem lesz járható út. Ráadásul a szabályozás értelmében a vételár és a banki értékbecslés által megállapított érték között legfeljebb 20 százalék lehet az eltérés mértéke. Ennél nagyobb eltérés esetén eleve nincs is lehetőség az Otthon Start Program lakáshitel felvételére.

Ez alapján azt mondhatjuk, hogy a máris tapasztalható drágulás könnyen felemésztheti az Otthon Start Program nyújtotta előnyöket, hiszen adott esetben sem a törlesztőrészlet nem lesz alacsonyabb, sem az elvárt önerő összege, illetve annak aránya sem csökken.

Másrészt az is elképzelhető, hogy ezek a tényezők gátat szabnak majd a valóságtól teljesen elrugaszkodott túlárazásoknak, hiszen a fent leírtak miatt egyszerűen túl sokan eshetnek majd ki a kedvezményes hitelre jogosultak köréből.