Az MNB lakásárindex alapján országos átlagban 2025 harmadik negyedévében negyedéves alapon 5 százalékkal nőttek a lakásárak a megelőző negyedévi 3,8 százalékos emelkedést követően. Ezen belül a fővárosban és a vidéki városokban egyaránt 3,2 százalékkal nőttek a lakásárak 2025 harmadik negyedévében. A községekben 8,9 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető ugyanezen időszakban.
Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 17,3 százalékról 21,3 százalékra gyorsult, reál értelemben pedig éves szinten 16,3 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.
Budapesten a tavalyi második negyedévi 22,6 százalékos éves drágulás után a harmadik negyedévben 26,2 százalékra gyorsult a nominális éves lakásár-dinamika, míg a vidéki városokban 17,4 százalékról 19,1 százalékra emelkedett. A községekben volt a legnagyobb, 8,9 százalékos negyedéves áremelkedés, ugyanakkor alacsonyabb dinamikáról gyorsult. Az éves növekedési ütem így 11,6 százalékról 18,6 százalékra emelkedett.
2025 harmadik negyedévében a legnagyobb negyedéves áremelkedés Észak-Magyarország városaiban volt megfigyelhető (+10,5 százalék), míg a dél-alföldi városokban a megelőző negyedévi érdemi áremelkedés után 1,1 százalékos árkorrekció következett be a harmadik negyedévben. Közép-Dunántúlon 5,6 százalékkal, Dél-Dunántúlon 3,4 százalékkal, Észak-Alföldön pedig 3,0 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak a harmadik negyedévben, Pest vármegye városaiban viszont relatíve mérsékeltebb, 1,5 százalékos áremelkedés valósult meg.
Éves összevetésben a régiók többségében már a 20 százalékot is meghaladta lakásár-emelkedés, egyedül Pest vármegyében volt egyszámjegyű (+8,7 százalék), a legnagyobb éves növekedés (+23,3 százalék) pedig Közép-Dunántúl városaiban jelentkezett.
Az Eurostat is ezt mérte
21,1 százalékkal emelkedtek az átlagos lakásárak Magyarországon az egy évvel korábbihoz képest a tavalyi harmadik negyedévben az Eurostat statisztikái szerint. Ebben szerepe lehetett az Otthon Start Programnak, hiszen a szeptemberi adatok már szerepelnek az adatbázisban. Az elmúlt tíz évet tekintve pedig csaknem megnégyszereződtek az átlagárak.A bűvös két hullám hatása érvényesül
Az adatokból is jól látszik, hogy a lakáspiacon az igazi áttörés 2025-ben következett be, amikor két hullámban regisztrálhattuk az áremelkedéseket. Egyrészt a 2022-es és 2023-as infláció után hatalmas kamatot fizettek az állampapírok után, amelyek a lakáspiacra áramlottak befektetési céllal, majd tavaly nyár elejére a március-május közötti roham után elcsendesedett a piac.
De nyár közepén érkezett az Otthon Start Program (OSP) híre, és újabb hullám bontakozott ki a lakáspiacon. Miközben korábban a kereslet uralta a piacot, nyártól egyre több vevő is megjelent azzal a reménnyel, hogy jó áron eladhatják az ingatlanukat, amely további áremelkedést generált.
Az ősszel beindult szektorban azonban már nem a befektetők domináltak, hanem a saját lakást vásárlók. Sőt, az OSP-nek is köszönhetően az első otthont vásárlók szerepe nőtt meg markánsan a Duna House 2025 őszi adatai szerint: arányuk közel 40 százalékos szintre emelkedett, jelentősen meghaladva a 2024-es számokat. Az elmúlt négy hónapban 20 ezer fiatal tudta megvásárolni első otthonát az Otthon Start Programnak köszönhetően.
A piaci elemzők szerint 2025-ben akár 140-160 ezer adásvétel is megtörténhetett. A kereslet növekedése után a kínálat is folyamatosan emelkedik, ugyanakkor a szakértők szerint az év vége felé már visszaesett az áremelkedés intenzitása. Kérdés, hogy tavasszal az OSP második hulláma mekkora értéknövekedést képes még generálni, hiszen az MNB szerint nagyjából 20 százalékkal túlárazott hazai ingatlanpiacon a vevők a fizetőképességük határához érkeznek.
2015-2025
A magyar lakáspiac 2015 óta jelentős dráguláson ment keresztül, amelyet kezdetben az alacsony kamatkörnyezet és a bővülő állami családtámogatások (például a CSOK) fűtöttek. Az árak emelkedése országos szinten több mint kétszeresére, Budapesten pedig sok esetben közel háromszorosára nőtt az évtized végére. 2022-től a magas infláció és a megemelkedett hitelkamatok miatt a piac megtorpant, és a reálárak (az inflációt figyelembe véve) csökkenni kezdtek. Majd az utóbbi időkben a CSOK Plusz, az állampapírpiacról kiáramló pénzek, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások és az Otthon Start Program határozzák meg a piaci folyamatokat.Jó hír, hogy csökken a negyedéves dinamika
Az is jól látszik azonban az adatokból, hogy a negyedéves áremelkedési dinamika csökken, vagyis amíg a tavalyi 2. negyedévben Budapesten és a vidéki városokban 5,3 százalékkal nőttek az árak, addig a 3. negyedévben a korábbi 3 hónaphoz képest a drágulás mértéke 3,2 százalék volt. Ezzel ellentétben a községekben a 2. negyedéves 1,8 százalékos emelkedés után a 3. negyedévben 8,9 százalékkal nőtt a drágulás negyedéves alapon.
Ez azt mutatja, hogy a 2025-ben lezajlott cirka 20-25 százalékos áremelkedés oroszlánrésze Budapesten és a nagyvárosokban már az OSP megjelenésig lezajlott, ellenben a községekben nem mérhettünk nagyobb intenzitást. Utóbbiak esetében az új állami program dobta meg az árakat. Ugyanis a kisebb vásárlóerővel rendelkező falusi társadalmi rétegek az alacsony önrész és magas hitelösszeg segítségével tudnak vásárolni viszonylag olcsó családi házakat.