A lakáspiacot és annak dinamikáját alapvetően a kereslet és kínálat határozza meg. Ha túl sok az eladó ingatlan a kereslethez képest, akkor kínálati piacról beszélhetünk, ha a kereslet jelentős mértékben megnő, de korlátozott az elérhető lakásállomány, akkor pedig keresleti piacról. 

Utóbbi esetben nőnek a lakásárak, hiszen a kevesebb eladó vérszemet kap, és látva a nagyfokú érdeklődést, növeli az árakat. Így csökken az alku, néhány lokációban a kisebb lakások esetében még licitháború is indulhat. Erre láthattunk példákat Magyarországon is 2024 óta, amelyet az is táplál, hogy a járvány majd a 2022-es gazdasági problémák idején sokan elhalasztották az ingatlanpiaci tranzakcióikat.

Vagyis a lakáspiaci folyamatokat jelentős mértékben befolyásolják a világgazdasági események és a kormányzati intézkedések, amelyek hatást gyakorolhatnak a kereslet és kínálat változására és a kettő közötti egyensúlyi helyzet megváltozására. A korábbi évek világgazdasági folyamatainál említhetjük meg a pandémiát és a növekvő infláció miatt megnövekedett kamatköltségeket. 

Ha egy ilyen helyzet alakul ki, akkor a dráguló lakáshitelek miatt a kereslet csökken, globálisan visszaesik az első lakást vásárlók száma, ami miatt sokan sok helyen lakhatási válságot emlegetnek. Ráadásul a lakáspiaci ökoszisztéma is elakad, hiszen, ha kevesebben akarnak első lakásként kisebb ingatlanokat, például garzonokat vásárolni, akkor az ott élők nehezebben tudnak továbblépni nagyobb ingatlanokba családalapítás vagy éppen -bővülés céljából.

De a lakáspiaci folyamatokat jelentősen befolyásolják a kormányzati intézkedések is, ahogy az Magyarországon markánsan érvényesül. A kormány aktív családpolitikai intézkedései kiterjednek a lakáspiacra is, így a CSOK Plusz vagy éppen a nemrég elindult Otthon Start növeli a keresletet, ami az árakra is hatással van.

Hogyan alakult a kínálat és kereslet az elmúlt másfél évben Budapesten?

Most a zenga.hu adatai segítségével megnéztük, hogy 2024 januárja és 2025 szeptembere között – vagyis bő másfél év alatt – hogyan alakult a kereslet és kínálat Budapesten és vidéken. A kiindulópontunk, vagyis a 100 százalék 2024 szeptembere volt, amikor már a lakáspiac felívelő szakaszában járt. 

A budapesti kereslet a tavaly szeptemberi 100 százalékhoz képest magasabb volt tavaly tavasszal, de ez klasszikusan igaz a magyar lakáspiacra, hogy a tavasz nagyon erős évszak. Majd a kereslet egészen idén márciusig nagyon erőteljesen nőtt (134-289 százalék), míg április és június között lassan csökkeni kezdett. De még idén júniusban is negyedével nagyobb volt a kereslet, mint tavaly szeptemberben. Majd érkezett az Otthon Start híre, és a kereslet 180-264 százalék mentén emelkedett idén szeptemberig.

Ellenben 2024 elején még a kínálat stagnált a fővárosban, majd 2024 márciusában megnőtt, amikor a szeptemberihez képest 115 százalékon állt. Ez az érték áprilisban még tovább emelkedett (118 százalék), majd tavaly nyár végén bekövetkezett a szokásos megnyugvás. 

Azonban 2024 novemberében megkezdődött a kínálat csökkenése, amely egészen kitartott idén a nyár elejéig. Azóta viszont a kínálat ismét bővülni kezdett, és a nyár második felére újra elértük a tavaly októberi szintet, ami az eladói aktivitás növekedésének köszönhetően azóta is ezen a szinten mozog.

A jó minőségű lakások viszont továbbra is gyorsan elkelnek, így nem véletlenül jött rá a kormányzat, hogy a keresletoldali élénkítés mellett a kínálatot is erősíteni kellene. Itt jönnek képbe a lakásépítések, mint például a Lakhatási Tőkeprogram, de ugyanígy az OSP keretein belül is ösztönzik a lakásfejlesztéseket. Azonban ezek több éves, ciklikus programok, ezért nemsokára már a tervaszlatról is lehet lakást venni a 3 százalékos hitellel, hogy ne kelljen várni 2-3 évet a lakások elkészültéig és addig is csökkenjen a nyomás a lakásárakra.

Mi történt vidéken?

Vidéken a kínálat egészen másként alakult, mint Budapesten. Alapvetően megfigyelhető, hogy a kínálat tavaly januárban és februárban jóval kisebb volt, mint a későbbi időszakban, vagyis vidéken a tavalyi év első két hónapjához képest történt markáns változás, azt követően a kínálatban szinten maradtak a számok. Idén júniusban a tavaly szeptemberihez képest mindössze 5 százalékkal csökkent az állomány, ami azért nem tekinthető kirívó elmozdulásnak.

Vagyis ez jól mutatja, hogy a budapesti mozgásokkal ellentétben sokkal kisebb a piac intenzitása a vidéki lokációkban, legalábbis nagyobb állománynövekedésről a kínálati oldalon nem számolhatunk be. Miközben Budapesten tavaly tavasszal jelentősen nőtt a kínálat, majd idén kora tavasszal ugyanígy beesett a kínálat, addig vidéken nem történtek ekkora volumenű mozgások.

A kereslet tekintetében a budapesti és a vidéki lakáspiac már közelebb áll egymáshoz, hiszen tavaly tavasszal a fővárosihoz hasonlóan vidéken is megnőtt a kereslet. 2024 májusában és júliusában 16 százalékkal nagyobb értékeket regisztrált a zenga.hu, mint a 100 százaléknak tekintett tavaly szeptember.

Majd az igazi kiugró értékek idén érkeztek, hiszen január és szeptember között a kereslet növekedése 153-246 százalék között szóródott a tavaly szeptemberihez képest. Vagyis ebben az időszakban országosan együtt haladtak a trendek. Egyedül júniusban volt kisebb a növekedés, de azt követően érkezett az Otthon Start híre, és berobbant a vidéki piac ismét.

Új fejlesztések bővíthetik a kínálatot

Összességében elmondhatjuk, hogy a korábbi években a pandémia és a magas infláció okozta sokk a lakáspiacon is jelentős visszaesést generált, majd a csökkenő infláció hatására a negatív előérzetek csökkentek, és ismét beindult a magyar lakásszektor. A más befektetési formákból érkező pénz utat talált magának a lakáspiacon, majd az OSP újabb lendületet adott.

Azonban a hirtelen jött keresletnövekedéssel a kínálat nem minden szegmensben tudta tartani a lépést, ami az árak változásában is meglátszott. A minőségi kínálat hiányát azonban a jövőbeli lakásépítések csökkenthetik. Az új állomány az ország és Budapest jelentős részében növelheti a kínálatot, és jelentős részben az OSP másfél millió forintos négyzetméterár küszöbértékét is tartani tudja. 

Azonban a drágább lakónegyedekben, és itt jellemzően Budát és a pesti belvárost említhetjük meg, az OSP küszöbértéke (1,5 millió forint/m2-ár) alacsonyabb, mint az új lakások árszintje, így ott az OSP-nek másodlagos, közvetett hatása lesz a piac alakulására.