Kezdjük azzal, hogy valójában mi is az a lakhatási válság, hiszen tavaly óta mindenki erről beszél. Az Európai Unió és az Eurostat meghatározása szerint, ha a havi jövedelmünk minimum 40 százalékát lakhatásra (bérlés, rezsi, hitel) költjük, akkor probléma számunkra a lakhatás. De ezen kívül nincsenek egzakt meghatározások.

Az összehasonlíthatóság nyilván igényli, hogy olyan kemény küszöbtértékekhez viszonyítsunk, mint az említett költségarány a jövedelemhez képest. Érdemes azonban a gyakorlatból levezetni a probléma meghatározását. Először is a lakhatási válság társadalmi szintű probléma, ami azt feltételezi, hogy a társadalom széles köreiben kihívás lakáshoz jutni. Ha nem lenne olyan társadalmi közvélekedés, hogy nehéz lakáshoz jutni, akkor nem érdemes lakhatási válságról beszélni.

A következő szempont, hogy a lakáshiány relatív, azokból a társadalmi mozgásokból alakul ki, amelyek a lakosság tömegeit sűrű agglomerációkba vonzza a megélhetési, karrier- vagy álláslehetőségek miatt, illetve esetleg kényelmi okokból (elérhető közintézmények, közlekedés stb.). Vagyis nagyobb fontos mérőszám, hogy földrajzilag hogyan oszlik meg a kínálat, és az átfedésben van-e a kereslettel. Hiába van például 570 ezer üres lakás a KSH 2022-es népszámlálási adatai alapján Magyarországon, ha ennek jelentős része olyan településeken található, amelyek távol esnek a felkapott városoktól. Nem beszélve arról, hogy az összkomfortos lakások kevésbé jellemzők a periférikus kistelepüléseken. 

Végül a legfontosabb a lakásárak és -bérleti díjak akár abszolútértékhez, akár jövedelemhez viszonyított mértéke, valamint a lakásvásárlás esetén a hitelképesség mértéke szintén befolyásolja azt, hogy lakhatási válságként éli-e meg a társadalom a lakhatás költségeit. 

Ilyen értelemben nem volt az emberiség történetében mindig is lakhatási válság, amely valójában gazdasági krízisek idején hatványozottan kerül előtérbe?

Nem szabad összekeverni a lakhatási válságot a túlnépesedés problémájával. Az ipari forradalom előtti mezőgazdasági társadalmakban a túlnépesedés megoldása a kivándorlás, a gyérebben lakott területek kolonizációja volt. A mezőgazdasági művelés nem igényelte a koncentrált agglomerációkba tömörülő népességet. Az iparosodás már igen, aminek következtében a városokba, felkapott térségekbe való betelepülés hullámokban rendre meghaladta a lakóingatlanállomány bővülését. 

Vagyis nem feltétlenül függ össze a gazdasági és a lakhatási válság. Inkább két másik tényezőhöz köthető, a gazdasági fellendüléshez és az ingatlanpiaci kereslet felfutásához. Az utóbbi két évtizedben a dél-kelet-ázsiai urbanizáció mutatta meg leginkább, hogy a hirtelen beáramló embertömegeknek milyen nyomorúságos kapszulalakások, koporsólakások, mikrolakások jutnak, amelyről egyébként a Business Insider évek óta szemléletes anyagokban számol be.

Nem csak a gazdasági fellendülés – ami a jövedelem növekedését jelenti –, hanem a vagyonok befektetési céllal lakásokba forgatása is elő tudja idézni a lakhatási válságot, vagyis, ha egyszerre sok vagyon áramlik az ingatlanpiacra. A helyzetet fokozza, ha külföldi befektetők is beszállnak, illetve még inkább, ha új üzleti modellek jelennek meg, mint például a rövid távú lakáskiadás (Airbnb). Ezek a jelenségek felverhetik a lakásárakat, elszívhatják a tartós bérlet elől a kapacitásokat, így a lakáscéllal vásárlók is tömegesen szorulnak ki a piacról.

Az ingatlanárak elszállása a növekvő reálbérek mellett is sújthatja a lakosságot. Az ingatlan- és építőanyagárak nem szerepelnek a fogyasztói árindexben. Míg a gazdaságpolitika látszólag büszkélkedhet a jólét növekedésével és az emelkedő reálbérekkel, megtörténhet, hogy valójában a lakosság elszegényedése zajlik, hiszen a lakhatási válság lényege, hogy a társadalom széles köre egyre kevésbé fér hozzá a lakásvagyonhoz. Ez más néven kizáródás az anyagi javakból.    

Ezzel összefüggésben helyes lépés vagy politika, ha az állam különböző eszközökkel beavatkozik a lakáspiaci folyamatokba?

Főleg jóléti államokban, de a fejlett közösségi politikától szinte minden esetben elvárt az állami beavatkozás. Ez nem csupán jóléti kérdés, hanem a munkaerőpiaci és a társadalmi mobilitás (azaz az egyén felemelkedése), valamint a gazdaság hatékonysága és rugalmassága szempontjából is fontos. Hogy meddig mehet el az állam, az már országspecifikus társadalmi konszenzus kérdése. 

Az amerikai társadalom alig tűri meg a nem piaci megoldásokat, míg a német vagy a skandináv társadalmak erősen igénylik a szociális szempontú bérlakásrendszert és a lakásbérleti díjak szabályozását. Németországban a lakosság 50 százaléka bérlő. Dániában és Ausztriában a szociális bérlakások aránya 20 százalék a teljes bérleti piacot tekintve. Utóbbiak esetében tehát a bérleti díjak szabályozásával jelentős réteg támogatható, ugyanakkor a bérleti díjplafon rugalmatlanná teszi a lakáspiacot. Kelet- és Közép-Európában pedig mindenki saját lakásra vágyik, így az emberek elsősorban ennek hiányát élik meg lakhatásig válságként és ehhez várnak állami beavatkozást. 

Mennyiben gazdasági és mennyiben társadalmi-politikai kérdés a lakhatás? Mert ha társadalmi is, akkor valóban van létjogosultsága a beavatkozásnak. De az is kérdés, hogy elválasztható-e a két aspektus?

Maradjunk európai kontextusban! Ez esetben a lakáspolitika mindig és elsősorban jóléti politika volt, azaz társadalompolitikai kérdés. Már csak ezért is nem csupán létjogosultsága van az állami beavatkozásnak, de társadalmi elvárás is. Azonban nem érdemes leválasztani a gazdasági aspektust, mert az építőiparon keresztül is kiválóan lehet stimulálni a gazdasági növekedést rövid távon, valamint a megfizethető lakbérek lehetővé teszik a bővebb fogyasztást más termékkörökben.

Térjünk rá a téma apropójára! Mi lehet az Otthon Start program hatása a lakáspiacra?

Miután most már nem csupán pénzbeli támogatás, hanem a szabályozási könnyítés (kiemelt beruházás gyorsított engedélyeztetéssel) irányába is elmozdult a gazdaságpolitika, várható, hogy nem csupán az árakat hajtja fel a program, hanem az építkezések is felfutnak. Kezdeni kell azonban valamit azzal a jelenséggel, hogy évtizednyi visszatekintésben is mindig több építési engedély került kiadásra ezres nagyságrendű eltéréssel, mint amennyi ingatlan végül megépült ezekből. Ebből azt a következtetést vonom le, hogy az építőipar önmagában piaci alapon nem fog felzárkózni a kereslethez. 

Ráadásul a programban meghatározott négyezetméterár-korlát (1,5 millió forint) Budapesten az újépítésű lakások árának alsó határa, tehát nem túl ösztönző az újépítésű ágazatban. Célszerű volna ezért közvetlenül állami vagy önkormányzati lakásépítési vagy -felvásárlási és -felújítási programban is gondolkodni, amely szociális alapon működne. A kamattámogatás egy éves tapasztalataiból már leszűrhető lesz, hogy szükség van-e reálgazdasági beavatkozásra a pénzügyi mellett. Nyilvánvaló, hogy a kamattámogatás sokkal tisztább ügy, mint az állami építés, amely a túlárazás melegágya lehet, de önmagában a lakhatás megoldását jelentené a szociális árú állami lakásértékesítés.

Sokan számolgatnak, hogy a 3 százalékos kamat miatt mekkora kiadása lesz majd az államnak hosszú évekig, mások pedig az magyarázzák, hogy a munkaerő, a fizetések és a járulékok, az illetékek, az építőipari kereslet satöbbi hatásai általában stimulálják a gazdaságot, és így a befektetett állami pénz megtérül. De hogyan lehet a multiplikátor hatást konkretizálni? Ez azért is kardinális kérdés, mert a lakáspiac mindig egy adott gazdaság lakmuszpapírja, vagyis tükrözik a valós folyamatokat.

Annyi leegyszerűsítést engedjünk meg, hogy csak az újépítésű ingatlant tekintsük a többletjövedelem forrásának, és a használt ingatlan adásvételét csupán vagyonelemek cseréjének lássuk, amely nem kerül elköltésre az árupiacon. A mutliplikátor hatás kétirányú, mint az Koppány Krisztián Makrogazdasági és regionális hatáselemzés multiplikátor modellekkel c. tanulmányában is szerepel. Egyrészt az építőipar felvásárolja más ágazatok termékeit és szolgáltatásait, másrészt az építőipari termelés jövedelmét részben felhasználják a kifizetett munkások és alvállalkozók a termékek és szolgáltatások piacán, és az ő költéseik egy része is további elköltésre kerül láncszerűen. 

Azonban amerikai kutatások azt mutatják ki, hogy az állami támogatások áttéte (lánchossza) nem olyan hosszú, mint a piaci beruházásoké, tehát korlátozottabb multiplikátor hatású, már csupán az ár- és értékkorlátok miatt is. A nemzetközi becslések az építőipar multiplikátorhatását 2 és 3 közé teszik, azaz 1 millió elköltött forint 2 és 3 millió forint többlet jövedelmet eredményezhet piaci körülmények között.

Fenti megjegyzés miatt az állami támogatás esetében ennél méréskeltebb eredményre kell számítani. Igaz ugyan, hogy jelen esetben banki hitelről van szó állami kamattámogatással, viszont csak az új építésű ingatlanok esetére értelmezzük a hitelösszeget, mint jövedelemtöbbszörözést kiváltó tényezőt.