Ősztől érezhetően felpöröghet a hazai lakásépítés, hiszen minden olyan beruházás, amely legalább 250 új lakást céloz, és amelyek legalább 70 százaléka megfelel az Otthon Start Program feltételeinek, kiemelt nemzetgazdasági beruházásnak minősül. Vagyis a fejlesztők gyorsított engedélyezési eljárás mellett indíthatják el a projekteket, így már idén több ezer új lakás kivitelezése kezdődhet meg országszerte.

A szeptemberben rajtoló Otthon Start Program központi eleme a fix 3 százalékos lakáshitel, ami azért fontos, mert az alapkamat 2010 után eddig kétszer ment 3 százalék fölé: először a kormányzás első éveiben, amikor a gazdaság még az előző válságból kászálódott ki, másodszor 2022 tavaszán, a háború miatt. Akiket az elmúlt időszak a legjobban sújt, azok az első lakásukat kereső fiatalok. Ezért döntött úgy a kabinet, hogy 2010 óta először nem a családi állapothoz köti a támogatást, hanem az első tulajdonszerzéshez.

A program indulása nem azt jelenti, hogy a korábbi támogatások kudarcot vallottak volna. A CSOK-ot 2016 óta 265 ezer család használta ki, a babavárót pedig 270 ezren. A Covid alatti otthonfelújítási programban 370 ezer háztartás vett részt. Ráadásul ezeknek a programoknak az otthonteremtés mellett fontos céljuk volt, hogy több gyermek szülessen. A 2010-es évek eleji 1,2-1,3 körül álló termékenységi rátát 1,5-1,6 fölé emelkedett e programoknak a hatására is, magyarázza Panyi Miklós az interjúban.

Mennyibe kerül ez nekünk?

Nagyjából öt évre előre meg lehet tervezni a  programhoz tartozó  költségvetési kiadásokat. Jelenleg évente nagyjából 20-25 ezer első lakásvásárló jelenik meg a piacon. A kormány célja, hogy ezek az emberek, amennyiben a kiszemelt ingatlanuk megfelel a feltételeknek, belépjenek a programba. Emellett több tízezer olyan fiatal van, aki e nélkül nem tudna első lakást vásárolni, de a program révén ez lehetővé válik. Öt év alatt évente mintegy 50 ezer első lakás vásárlása valósulhat meg a program keretében, vagyis évente 20-30 ezerrel több, mint a mostani bázis.

A költségvetési kiadásokat csökkenti, hogy a támogatást 25 évre elnyújtva adják, nem egyszeri, vissza nem térítendő támogatásról van szó. Ráadásul nagyobb illetékbevétellel is számolnak, hiszen az egész ingatlanpiac nagy mozgásban lesz: a megnövekedett adásvételi tranzakciók után több illeték folyik be, ami az első két évben minden új szerződés esetén teljes mértékben fedezi a kamattámogatást. Van továbbá az építőipari konjunktúra hatás. Számítások szerint öt év alatt legalább 50 ezer új lakás épülhet a program hatására, mintegy 4500 milliárd forintos beruházási értékkel, ennek egy jelentős része adóbevételben is megjelenik.

Az elhúzódó gazdasági élénkülés bőven fedezi a kamattámogatások költségét. Úgy látjuk, hogy ha a program jól fut, 7-8 évig fennmaradhat ez a pozitív hatás. Ezért az első 8-10 évben teljesen finanszírozott a kamattámogatás, és azt követően várhatóan alacsonyabb kamatkörnyezetben, az infláció hatásával együtt, a támogatási igény mértéke is jelentősen mérséklődik. A program alacsony finanszírozási pályán tud majd tovább futni, magyarázza az államtitkár.

Ami a kereslet növekedésével együtt járó áremelkedést illeti, a régióban folyamatosan nőnek az ingatlanárak. Pozsonyban, Varsóban és Prágában is magasabbak az árak, mint Budapesten. Ha a jövedelemarányos mutatókat nézzük – vagyis hány évnyi átlagkereset kell egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához –, akkor Pozsonyban, Prágában és Varsóban ez az idő hosszabb, mint Budapesten, teszi hozzá az államtitkár.

Az ingatlanárak minden évben nőnek, valószínűleg a következő években is így lesz

Érdemes azonban különválasztani a fővárost és a vidéket. Vidéken ugyanis nem látjuk ezt a problémát. Sőt, sok helyen – ahol évek óta több ezer ingatlan beragadt a piacon – végre megjelennek a vevők. A főváros viszont más történet. Budapesten a használtlakás-piacon jelenleg 1,3-1,4 millió forint körül van a négyzetméterár, és ha erre rátennénk akár egy 20 százalékos drágulást, akkor az átlagár 1,7-1,8 millió forintra ugrana.

Így viszont sok lakás egyszerűen kiesne a programból. Budapesten az árkorlát megfogja a használt lakáspiacot, és az új lakások piacának is egyértelmű jelzést ad. Az árkorlát arra ösztönzi az ingatlanfejlesztőket, hogy olyan telkeken és feltételek mellett építsenek, ahol ez az ár elérhető, hangsúlyozza Panyi Miklós.

A cél nem pusztán az árak csökkentése, hanem a lakáspiac bővítése és a társadalompolitikai problémák kezelése. A Lakhatási Tőkeprogrammal a kínálati oldal bővül: több tízezer új lakás épülhet meg, ami az építőiparnak stabil megrendelést biztosít. Ugyanakkor a keresletélénkítő intézkedések – például az első lakáshoz jutást támogató programok – biztosítják, hogy legyenek vevők ezekre az új lakásokra.

Ez a kombináció egyszerre növeli az új építésű lakások számát és a potenciális vásárlói kört. Bár az egyszerre történő kereslet- és kínálatnövelés önmagában nem garantál árcsökkenést, a kormány szempontjából a fő cél, hogy több lakás épüljön. A fiatalok lakáshoz jutása könnyebb legyen, és a kínálat bővüljön, ami hosszabb távon stabilizálhatja a piacot.