Az ingatlanközvetítői tevékenység nagy utat járt be az elmúlt évtizedekben, egyre több a megbízható, korrekt szakember, hiszen ahogy fejlődik, érettebbé válik a hazai lakáspiac, ugyanúgy egyre professzionálisabb a tanácsadói szakma. Azonban mindig vannak olyan referensek, akik megpróbálnak a zavarosban halászni.

Esetünkben az ingatlanközvetítő több mint 5 millió forintot követel áfával együtt az eladón, aki végül saját maga 215 millió forintért értékesítette az ingatlanát. A követelés a megbízási szerződésen alapszik, amely arról szól, hogy a tanácsadót mikor, milyen feltételek és teljesítés mellett illeti meg a meghatározott díj az eladott ingatlan után. 

Kapcsolódó

Kicsit térjünk ki a szerződésekre, hiszen számtalan szerződési forma létezik különféle szövegezéssel. Van, aki egy oldalba sűríti a mondandóját, más kisregényt kreál, hogy az ügyfél ne tudjon kibújni az esetleges fizetési kötelezettség alól. Hiszen számtalanszor előfordul, hogy a közvetítő hozza az ügyfelet, aki végül jóval később meg is veszi a lakást, vagy a rokona veszi meg, és megpróbálják kihagyni a referenst, hogy ne kelljen jutalékot fizetni.

Amikor 20 ingatlanos árulja ugyanazt a kéglit

Ha már ingatlanközvetítői kontraktus, akkor alapvetően általános, félkizárólagos és kizárólagos szerződést köthetünk, illetve szóba jöhet még az eseti megbízási szerződés. Az általános szerződés szerint az eladó bármelyik közvetítőt megbízhatja, sőt, egyszerre többel is szerződhet, miközben ő maga is értékesítheti az ingatlanát. Sokszor húsz ingatlanos árulja ugyanazt a kéglit, ilyenkor érthető módon a referensek túl nagy energiát nem tudnak a munkába fekteti.

A félkizárólagos szerződés esetében jócskán szűkül a kör, hiszen csak az eladó és a megbízott referens adhatja el a lakást, vagyis egyetlen ingatlanközvetítő vállalkozás árulja az ingatlant. Ekkor a tanácsadó sokkal nagyobb energiát és időt szán a lakásra a sikeres ügylet érdekében, hiszen jóval nagyobb az esélye annak, hogy ő fogja értékesíteni az otthont.

De mi az a kizárólagos?

Majd itt jön képbe az úgynevezett kizárólagos szerződés, ami valójában nem létezik. Sokan azt hiszik, hogy ez esetben csak a tanácsadó adhatja el a lakását, a tulajdonos nem. Azonban már bírósági döntés is született arról, hogy a tulajdonost nem lehet elzárni semmilyen szerződéssel attól a jogától, hogy a saját tulajdonában lévő ingatlant értékesítse. Vagyis ilyen esetben nem kell közvetítői jutalékot fizetnie.

A konkrét esetünkben a közvetítő a nyolchónapos megbízási idő alatt az első hónapban még hozott ügyfeleket, akik ráadásul nem is ekkora és ilyen paraméterű ingatlant akartak venni, majd nemigen aktivizálta magát, sőt, eltűnt. A tulajdonos nyolc hónap múlva felmondta a szerződést, mikor már egy potenciális vevőjelölttel kezdett el tárgyalni, majd két nappal később eladta az ingatlant.

A közvetítő ekkor rögtön megjelent, igaz, hogy közben több mint fél év telt el, és polgári pert indított, majd a bíróságon a perben csatolt két megtekintési nyilatkozatot, igazolva, hogy ő folyamatosan dolgozott a lakással, ezért jár neki a díj. Hozzátette még, hogy sokat költött hirdetésekre, fotózásra, illetve az általa reklámozott lakás iránt megnőhetett az érdeklődők száma, és nem zárta ki, hogy a hírverés hatására érkezett meg a konkrét vevő is, aki végül megvette az ingatlant.

Prémium megbízási szerződés? 

Felmerül a kérdés, hogy ha nem az ingatlanközvetítő igazolt ügyfele adta el a lakást, akkor milyen pénzt követel. Kiderült, hogy nem az eladás utáni jutalékot kéri, hanem egy úgynevezett átalánydíjat. A keresetben idézik is a megbízási szerződés vonatkozó részét. Egyébként érdekes a szerződés megnevezése is: „prémium megbízási szerződés”. Vagyis ahány iroda, annyi megnevezés. 

Érdekes szövegezés

Az ingatlanközvetítő cég először egy általános, megbízási szerződést kötött az idős tulajdonossal, amiben a vitatott kitétel nem szerepelt. Pár hét múlva a tulajdonos elé toltak egy új szerződést, amire azt mondták, csak a dátum változott benne, de az új szerződés már plusz elemeket is tartalmazott, amire az idős tulajdonos nem figyelt fel.

A szóban forgó pont a szerződésben így szól: "amennyiben Megbízó nem a Megbízott által jelen szerződés szerinti közvetített személlyel köt adásvételi szerződést – mely egyébként jogszerű a Megbízó részéről –, úgy az ügy– és adatfelvételért, a konzultációért, a vételár kalkulációjáért–felbecsüléséért, az ingatlan kiemelt hirdetéséért és az adásvételi szerződésig esetlegesen teljesített, nevesített tevékenységek összességéért a felek a megbízásban szereplő irányár 2 százaléka + ÁFA átalánydíjat kötnek ki. A díj a Megbízónak az ingatlan értékesítésével kapcsolatos bejelentésével, de legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésével esedékes."

Ennek az a háttere, hogy a Polgári Törvénykönyv a közvetítői szerződésekre vonatkozó előírások alapján a tanácsadónak lehetőséget biztosít arra, hogy a munkája során keletkezett igazolt költségeit egyes esetekben is érvényesítse. Ez nem a jutalékot jelenti, de szóba jöhetnek többek között a hirdetések, a fotózás vagy a drónozás költségei. Ahogy a szóban forgó bírósági keresetben is le van írva: „felperes a megbízási szerződés szerinti tevékenységének eleget tett. Az ingatlant nyilvántartásba vette, hirdette, érdeklődőknek bemutatta.”

Tehát alapvetően jogszabály nem határozza meg, hogy mit jelent a kizárólagos vagy félkizárólagos szerződés, ezért minden cégnél más és más feltételekkel kötik meg az ügyfelekkel. Az már kérdés, hogy ezek a szerződések mennyire jóhiszeműek és jogszerűek. Ha ugyanis a tulajdonos például az ismerősének – aki az ingatlanközvetítő hirdetése és tevékenysége nélkül is nyilvánvalóan tudott a lehetőségről – eladja a lakását, akkor nem kell jutalékot fizetnie, függetlenül attól, hogyan is nevezzük az ingatlanközvetítői megállapodást.

Jelen esetben a tulajdonos nem volt elégedett a tanácsadó munkájával, ezért a rokonaival közösen reklámozta-híresztelte a környéken, hogy eladó az adott ingatlan. Végül rátalált a vevőre, aki mindössze pár utcányi távolságra lakott. Az adásvételi szerződéshez az ingatlanközvetítő tényleges munkával konkrétan nem járult hozzá, mégis a költségei megtérítését követeli.

Miközben ahogy említettük, már bírósági ítélet született korábban arról egy másik ügyben, hogy a tulajdonosnak joga van eladni a lakását. Valószínű ezt a megtévesztő módszert az említett ingatlanközvetítő más ügyfeleknél is alkalmazza, hathatós ügyvédi segítséggel. Az ingatlanközvetítő szerződéseket ezért mindenképpen ajánlott aláírás előtt alaposan elolvasni, nem csempészték-e bele a visszaélésre lehetőséget adó fent idézett kitételt.

A per jelenleg is zajlik.