Magyarországon érdekes kettőség jellemzi az ipari-logisztikai ingatlanpiacot 2019 óta, hiszen miközben folyamatosan emelkedik az üresedési ráta, jelentős mennyiségű új állomány érkezik a piacra. Ez nyilvánvalóan nyomást gyakorol a szektorra, miközben a bérlői preferenciák, igények folyamatosan változnak. Egyre nagyobb az igény a környezettudatos, digitalizált épületüzemeltetési módszerekre, a logisztikai core tevékenység mellett vagy helyett előtérbe kerülnek a gyártási technológiák.

A gyártótevékenység markáns erősödése kihívást jelent a fejlesztők számára, hiszen a logisztika rutinműveletei helyett – noha ott is terjednek a digitalizációs platformok – összetettebb technológiákat és műszaki tartalmat kell telepíteni a csarnokokba. Igaz, hogy ezek növelhetik a bérleti díjak időtartamát is, hiszen míg egy egyszerűbb raktári logisztikai folyamat, például egy kommissiózás könnyebben új lokációba települhet, egy nagyobb üzem már hosszabb ideig működhet ugyanabban a lokációban. 

Nem beszélve arról, hogy a nagy keleti vagy akár nyugati gyártók egy egész gazdasági ökoszisztémát igényelnek, vagyis az alvállalkozói hálózat is jelentős raktár-, illetve logisztikai igényekkel léphet fel. A beszállítói láncok teljes infrastruktúrája pedig növeli a vidéki ipari ingatlanpiac szerepét, nem véletlenül egyes nagy iparosított zónákban hatalmas volumenben jelenik meg az új állomány.

De honnan indultunk?

Alapvetően a magyar logisztikai és ipari ingatlanpiac mindig is nagy reményekkel kecsegtetett, hiszen már a rendszerváltás óta sok szó esett arról, hogy Magyarország földrajzi helyzete a kulcsfontosságú közlekedési folyosók keresztmetszetében arra predesztinálja hazánkat, hogy a régió kiemelkedő lokációja legyen. Azonban egyelőre a Benelux-államokhoz vagy éppen a cseh logisztikához viszonyítva elmaradásban vagyunk, nem beszélve a régiós versenytárstól, Lengyelországtól, amely nyilván méreténél fogva amúgy is más kávéház.

Azonban az Északi Áramlat felrobbantása érdekes összefüggéseket tárt fel. Egyrészt szimbolikus jelentőségű abból a szempontból, hogy a német gazdaság és ipar mélyrepüléséhez is hozzájárult. Az olcsó és kiszámítható energia elérhetőségének megszűnése mindenféle uniós bürokratikus törekvésekkel ellentétben, mégiscsak hozzájárult a német gazdaság recessziójához. Mi pedig köztudomásúan ezer szállal kötődünk hozzájuk, ezért a keleti gyártók megjelenése Magyarországon némileg enyhítette a magyar gazdaság egyoldalúságát, bár kitettségét nyilván nem csökkentette.

„Az öreg kontinens cégeinek egyre megoldhatatlanabb versenyképességi kihívásokat okoznak az olcsó orosz energiára alapozott üzleti modell felbomlásának utóhatásai. Az így keletkező űrt a térségünk iránt egyre élénkebben érdeklődő ázsiai befektetők töltik be, élükön a kétezres évek elejétől óriási gazdasági potenciált felhalmozó Kínával. A régióban kitüntetett szerepe van Magyarországnak, ahová 2023-ban, 2024-ben és várhatóan az idén is több kínai befektetés jut, mint a régió többi országába együttesen” – mondta Kis Roland, az iO Partners ipari divíziójának vezetője az ingatlantanácsadó cég sajtóreggelijén.

„India, Kína és Indonézia gyakorlatilag a világ lakosságának felét adja, amihez óriási befektetési ambíciók társulnak; ezeknek jó része Kelet-Közép-Európába irányul. Bár az ide érkező vállalatok ma még jórészt kínaiak, van egy hatalmas, gyarmati múltja miatt Kínánál több európai kapcsolódási ponttal rendelkező ázsiai ország, amelynek nagyon jók az esélyei arra, hogy néhány év alatt átvegye a vezetőszerepet: ez pedig India” – tette hozzá Kis Roland. 

Adatok, statisztikák, népszerű lokációk

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) 2025. harmadik negyedéves adatai alapján a modern ipari/logisztikai állomány országosan meghaladta az 5,9 millió négyzetmétert, amely enyhe növekedést mutat az előző negyedévhez képest. A harmadik negyedév végén a fővárosban és környékén 3,92 millió m2, míg a regionális piacokon 2 millió m2 volt az ipari-logisztikai állomány. Az országos üresedési ráta így 11,8 százalékon állt a negyedév végén.

A Nagy-Budapest – körgyűrű – térségén túl a vidéki kulcsfontosságú logisztikai és ipari központok közé tartozik a Hatvan-Miskolc és a Győr-Komárom-Hegyeshalom korridor, valamint Kecskemét, Székesfehérvár és a Debrecen-Nyíregyháza régió. A kereslet növekedését az autóipar, a gyógyszeripar, illetve a high-tech szektorok hajtották.

AZ MNB első féléves adatai szerint a fejlesztésekben rendelkezésre álló szabad területek és a kereslet aktuális szintje alapján a kihasználatlansági ráta emelkedése várható, a mutató 2025 végére meghaladhatja a 15 százalékot. Régiós összevetésben a Budapest és környéki ipari-logisztikai piac kihasználatlansági rátája több mint duplája a második legnagyobb, varsói 6,6 százalékos adatnak.

Eltérő kultúrák érkeznek Európába

A kínai fejlesztések egyelőre leginkább az autóipart és az akkumulátorgyártást célozzák, de további befektetések érkezhetnek az orvosi műszerek, az informatika és egyéb technológiai területeken. 

„Mivel mindenből sok kell, mindenből nagy kell, ezért Magyarországon ma már az 50 százalékot is meghaladja az ázsiai cégek volumenigénye az újonnan átadott ipari ingatlanoknál” – szögezte le a divízióvezető, aki hozzátette: a befutó kínai igények alapvetően vidéki lokációra céloznak nálunk, mert azok még mindig komoly árelőnnyel bírnak a fővárosiakkal szemben, illetve az állami támogatások elérhetősége is ebbe az irányba tereli őket.

Kína vonatkozásában egyébként egyfajta kettőség rajzolódik ki, hiszen miközben a kínai befektetők már-már korlátlan büdzsével érkeznek, korlátozott ismeretekkel rendelkeznek az itteni üzleti környezetről, szabályozásokról és adminisztratív eljárásokról. Szokatlan és eltérő módon a nyugati befektetőktől, a kínaiak annyira messziről érkeznek, hogy a gyártó kapacitások core tevékenységének kiépítése mellett akár energetikai, munkaerőpiaci, sőt, jogi tanácsadásra is igényt tartanak, ezek pedig nyilván a helyi tanácsadók szerepét helyezik előtérbe.

Azonban ez a folyamat valószínűleg csupán középtávon lesz meghatározó Európában és a térségünkben, hiszen az újabb ébredő erő, azaz India is megérkezhet. A jelenlegi tőkeáramlás szerkezete és kibocsátó lokációja Kis Roland szerint alapvetően nem fog megváltozni a következő 10-15 évben, viszont Kína helyébe fokozatosan a globális színtéren egyre meghatározóbbá váló India léphet. Ráadásul az indiaiaktól nem áll annyira távol az európai üzleti kultúra, mint a kínaiaktól, hiszen a gyarmati időszakban szerzett közvetlen tapasztalatot követően is fennmaradt egy sokkal lazább, de létező kapcsolat a két régió (Európa és India) között.

Hol tartunk a fejlesztési ciklusban?

Visszatérve a beruházásokra, jelenleg a fejlesztői piac túlfűtött, és a legnagyobb hazai szereplők visszajelzései alapján jövőre már megkezdődhet a kínálat visszafogása. Ez az itthon várható volumencsökkenés a régiós országokban már bekövetkezett, nálunk a fáziskésést is mutatja, hogy idén még az idei évre további 70 ezer m2 átadása várható. Ez egy kicsit még feljebb tolhatja majd az üresedési rátát, amely az idei harmadik negyedév végén 11,8 százalékos volt.

A magyar üresedési ráta a iO Partners szakemberei szerint régiós szinten magasnak számít, bár a térség többi országában is emelkedés figyelhető meg a mutatóban. A kihasználatlanságot nem csupán az átadások mozgatják, hanem a kiköltözések is, ezért nehéz a jövőt prognosztizálni. További problémát jelent majd a növekvő verseny és a modern állomány érkezése a rosszabb minőségű csarnokok, klasszikus raktárak számára, hiszen az új kihívásoknak már nehezen tudnak megfelelni, ezért itt energiahatékonysági és megújulási programokra lesz szükség.