„Tavaly az első fél évi 4200 után júliustól decemberig 4500 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek. Az egy év alatt eladott 8700 lakás hajszállal marad csak el a 2024-es eredménytől, és így 2017 óta a második legnagyobb értékesítési volumen” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A már második éve igen élénk keresletet az új kínálat folyamatosan leköveti. A tavalyi második fél évben 144 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, melyek keretében mintegy 5800 lakás épül. Az év egészében elindított 259 projekt darabszám 25 százalékos, az ezek keretében megépülő 11.400-as új lakásmennyiség viszont közel 40 százalékos növekedés a megelőző évihez képest, így az átlagos projektméret is tovább, 44 lakásosra nőtt.

Ehhez nagyon hasonló kínálati dömpinget utoljára 2016-2017-ben lehetett tapasztalni, amikor az ötéves recesszióból való lakáspiaci kilábalás már az egyszerre több nagy projekttel megjelenő nagy fejlesztőket is kellően magabiztossá tette.

Persze Újbuda, mi más?

A beruházói aktivitás tavaly a XI. kerületben volt a legélénkebb. Újbuda piaci részesedése 23 százalékos: a 11.400 újonnan piacra került lakásból mintegy 2600 itt épül meg. A XIII. kerület 2400 új otthonnal a második, míg a dobogó közelébe már régen jutó X. kerület a harmadik, ahol ezer lakás értékesítése indult el négy projekt keretében (ebből bő 900 ráadásul egy fővárosi szinten is gigantikusnak számító beruházás több ütemében).

Ha a projektek darabszámát nézzük, már más a kép. 38 új beruházás értékesítése indult a XI. kerületben, 31 a III.-ban és 29 a XIV. kerületben. Míg azonban a két utóbbi városrészben mindössze nagyjából 20 lakásos az átlagos projektméret, a XI. kerületben 68 lakásos egy átlagos új társasház. Új projekt értékesítése minden kerületben indult tavaly, azonban az I. és a XXI. kerületben csak 2-2 beruházás keretében.

A lakásépítők növekvő magabiztosságát mutatja, hogy míg 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt(ütem) értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 haladta meg a 100 lakásos volument, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a 100 lakásos méretet. A lendület idén sem törik meg, sőt már az első bő három héten újabb hat nagy projekt értékesítése indult el, ami máris előre vetíti, hogy 2026-ban ismét kínálati rekord születhet. 

Ennyit adtak és adnak át

Az OTP Jelzálogbank 350 értékesítés és további 120 jelenleg előkészítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb projektet (melyek keretében összesen mintegy 49 ezer lakás épül) tartalmazó adatbázisa szerint 2025-ben az egy évvel korábbinál 30 százalékkal kevesebb, nagyjából négyezer új társasházi lakás került átadásra Budapesten. Ennek negyede, ezer ingatlan a XIII. kerületben készült el, amit 580 lakással a IX., majd 480 lakással a XIV. kerületek követnek.

Az, hogy 2026-os tervezett átadási dátummal jelenleg már 9100 (és 2027-re további 7900) lakásról van információnk egyértelműen mutatja a kínálat bővülését, ráadásul igen gyakori, hogy az értékesítést csak az építkezés előre haladott fázisában kezdik meg, azaz a publikusan hirdetetteknél több helyszínen zajlik most is a kivitelezés, a lakások viszont csak az év előre haladtával kerülnek piacra.

„Az idénre tervezett átadások számából, közel 3100 lakással egyharmados a XIII. kerület részesedése. Ezt követik 1430 darabbal a X., majd 840 ingatlannal a XI. kerületek. Adatbázisunk aktuális tartalma alapján 2027-ben is a XIII. kerületre vetülhet a fókusz, ahol az átadni tervezett 2400 lakás a fővárosban megépült mennyiség közel 30 százalékát adná” – sorolja a kínálati adatokat az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Hol építkeznek?

A kereslet volumenében, azaz a tavalyi évben eladott új lakások számában valamivel több mint kétezer lakással (23 százalékos piacrészesedéssel) szintén a XIII. kerület az első, melyet alig lemaradva a XI. és 1100 lakással a X. kerület követ. Mindezek mellett a III., VIII., IX. és XIV. kerületekben volt élénkebb a piac, itt egyenként 4-600 új lakás talált gazdára. 

A Budapesten aktuálisan értékesítés alatt álló projektekben jelenleg összességében 8700 az eladatlan lakások száma (bő ötszáz még csak tervasztalon létezik), 43 százalékkal több, mint egy éve. A kínálat látványos duzzadása egyenes következménye egyrészt a már harmadik éve általánosan kedvező piaci környezetnek, a folyamatos keresletnek, emellett az állam is nagy hangsúlyt helyez a választék bővítésére, elsősorban áremelkedést mérséklő céllal. 

Jelenleg építés alatt álló, 2026-os átadású lakásokra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát valamivel 1,7 millió Ft/m2 feletti átlagár adódik Budapesten. Ha 2027-es átadással nézzük, ez 1,83 millióra nő. A mostani árszintek igen változatosak a fővárosban, nagyjából 1 és 4 millió Ft/m2 között szóródnak.